2021房地产估价师考试试题题库6辑 第1辑
某城市写字楼市场年初存量为1000 万m2，空置量为40 万m2；本年写字楼施工面积为100 万m2，新开工面积为60 万m2，新竣工面积为50 万m2。该城市写字楼的平均建设周期为（ ）年。
A．1.20
B．1.67
C．2.00
D．2.80
答案：C
解析：
平均建设周期=房屋施工面积÷新竣工面积=100÷50=2（年）。
临时用地必须办理报批手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（ ）万元。
A.400
B.600
C.700
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。
A、若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B、若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C、若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D、若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
答案：C,E
解析：
本题考查的是路线价法。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元；选项D应该为100万元。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
正确答案：C
（ ）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产面积测算是指水平面积测算，包括( )。
A、房屋面积测算
B、道路面积测算
C、土地面积测算
D、街道面积测算
E、河涌面积测算
2021房地产估价师考试试题题库6辑 第2辑
某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（ ）。
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上允许
答案：D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。
下列属于股东自益权的是（）。
A.股息红利分配的请求权
B.出席股东大会的权利
C.表决权、查询公司经营状况的请求权
D.查询公司经营状况的请求权
答案：A
解析：
本题考查的是股票的基本分类。过户的权利，股息红利分配的请求权等。
市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（ ）
答案：错
解析：
比较法，又称市场法，其求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。
收益乘数有（ ）。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
正确答案：ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
答案：对
解析：
指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A、施工单位
B、建设单位
C、监理单位
D、设计单位
答案：B
解析：
本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（ ）。
A.决策阶段
B.分析阶段
C.策略阶段
D.明确投资者目的.目标和约束条件阶段
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。
写字楼的可出租面积是指（ ）。
A．出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B．出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C．出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D．出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
答案：D
解析：
根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库6辑 第3辑
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）
正确答案：×
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。
A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况
D.城市基础设施状况
E.汇率
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项C、D属于区位因素；选项A、B均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。
加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）
正确答案：×
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（ ）。
A、房地产减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估
B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询
C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估
D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。选项A属于相关经济损失评估业务。房地产价值减损评估业务，例如因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，计算一半建筑面积。( )
9.某房屋建设项目，开发单位仅仅用于房屋建设工程的资金额为800万元，全部开发投资为4000万元，则开发单位不得转让房地产开发项目。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投人房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。P111。
影响需求价格弹性的主要因素有( )。
A、 商品的可替代程度
B、 商品带给消费者的效用
C、 商品用途的多样性
D、 时间的长短
E 商品生产厂家的资质
答案：A,C,D
解析：
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库6辑 第4辑
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A．33.3
B．3.12
C．20
D．60%
(2013真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。
某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。
A.400
B.600
C.700
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规走的除外。参见教材P92。
下列关于估价依据的表述中，正确的是（ ）。
A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取
B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准
C.《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准
D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住
答案：对
解析：
自然人、法人或非法人组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（ ）。
A.以1 500万元作为评估值
B.以（1 400+1580)÷2=1490万元作为评估值
C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
A、 政府
B、 建造商
C、 开发商
D、 物业管理企业
答案：C
解析：
因为个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
李某所投的保险类型为（）。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.保证保险
答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。
2021房地产估价师考试试题题库6辑 第5辑
当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（ ），其净资产折成的股份界定为国有法人股。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：A
解析：
本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资产进入股份制公司，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。
经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（ ）。
A．房产原值
B．房产净值
C．房产余值
D．房产市场价格
答案：C
解析：
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％后的余值为计税依据，减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。
A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断
答案：B
解析：
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
A.689
B.839.92
C.1166.88
D.1528.92
答案：B
解析：
乙方购买甲方收益的购买价格为：80×3000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）34]—80×2000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）11]=839.92（万元）。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A、 竞争
B、 技术
C、 经济
D、 优选
E 法律
答案：A,D
解析：
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。 ( )
答案：对
解析：
建筑材料一般都含有种类不同、数量不等的污染物。其中的大多数具有挥发性，可造成较为严重的室内环境污染。另有一些不具有挥发性的重金属，如铅、铬等有害物质，当建筑材料受损后剥落成粉尘，也可通过呼吸道进人人体，造成中毒。
某影视、文化、娱乐综合用地的最高建设用地使用权的出让年限为40年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。综合或其他用地最高建设用地使用权年限为50年。P33。
2021房地产估价师考试试题题库6辑 第6辑
不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（ ）
答案：对
解析：
风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。
某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（ ）。
A、8.3%
B、8.5%
C、8.7%
D、8.9%
答案：C
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率＝5000/57447.17＝8.7%。参见教材P270。
张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A、委托人的名称或者姓名和资产状况
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。
房地产价格的特征主要有( )。
A．房地产价格受区位的影响很大
B．房地产价格实质上是房地产权益的价格
C．房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
D．房地产价格是在短期考虑下形成的
E．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
房地产价格的特征主要有下列五个：
(1) 房地产价格受区位的影响很大。
(2) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。
(3) 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
(4) 房地产价格是在长期考虑下形成的。
(5) 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（ ）。
A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、指数平滑法
答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。
基本完好房的成新率为（ ）。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
正确答案：D
房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成；
2)基本完好房：七、六成；
3)一般损坏房：五、四成；
4)严重损坏房及危险房：三成以下。
