2021房地产估价师历年真题5章 第1章
下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。
A．按房产余值计征的为1．2%
B．按房产余值计征的为2．4%
C．按房屋租金计征的为3%
D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E．按房屋租金计征的为12%
对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场
C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P112。
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的专有部分。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的共有部分。参见教材P222。
下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。
A、指数平滑法
B、市场因子推演法
C、德尔菲法
D、销售人员意见综合法
答案：A
解析：
考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
A.独立方案
B.互斥方案
C.相关方案
D.相容方案
答案：B
解析：
本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。
古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m。的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。{Page}请根据上述材料回答下列问题：
第105题：古桥公司在住宅楼交付使用前府该（ ）
A．成立业主委员会
B．申请业主委员会验收
C．申请单项建筑竣工验收
D．申请住宅小区竣工综合验收
2021房地产估价师历年真题5章 第2章
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．房屋所有权
D．房地产他项权利
E．继承权
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）
A基准为收益率
B目标收益率
C出租率或空置率
D毛租金收入
E运营成本
对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（ ）万元。
A、4000
B、4004
C、4021
D、4037
答案：D
解析：
本题考查的是价差法。该类工业用地30年期使用权楼面地价为：
该类商业用地30年期使用权土地单价为：
补地价＝11567.89×5000－1746.6×2×5000 ＝ 4037（万元）。
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（ ）
正确答案：×
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
2021房地产估价师历年真题5章 第3章
当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行债务融资。( )
（ ）阶段，根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。
A、编制可行性研究报告
B、调查研究
C、财务评价和综合评价
D、方案选择和优化
答案：D
解析：
考点:可行性研究的步骤。方案选择和优化阶段：根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
对于公民（ ），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。
A.下落不明满1年的
B.下落不明满2年的
C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的
D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
答案：B
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。
当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房地产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）
此题为判断题(对，错)。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。
在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题5章 第4章
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
答案：A
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。
某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。
A、不可移动
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
答案：C
解析：
本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。
建筑物区分所有权包括（ ）等。
A、按份共有所有权
B、专有部分所有权
C、共同关系成员权
D、共同部分持份权
E、长期使用租赁权
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。
2021房地产估价师历年真题5章 第5章
新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
正确答案：B
[答案] B 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
正确答案：ABC
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。
A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
正确答案：BCD
[答案] BCD
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产租赁市场。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。参见教材P38。
建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
答案：B
解析：
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资，其他选项都属于间接投资。
