房地产估价师试题8章 第1章
某机场因设计欠妥，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的( ) 污染。
A.灯光
B.眩光
C.视觉
D.红外光
答案：B
解析：
眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
答案：C
解析：
考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。
在2006年10月时，王某的权益价格为( )。
A剩余3年租期、月租金为200元／㎡条件下的净，收益于2006年10月的现值之和
B．剩余3年租期、月租金为180元／㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价320万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。
请问：
估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
正确答案：
估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1)土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4)土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。
A．开发内容和规模的分析与选择
B．评价方案构造
C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择
E．融资方式的分析与选择
正确答案：ACDE
[答案] ACDE 房地产开发项目策划方案用以指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择；(2)开发内容和规模的分析与选择；(3)开发时机的分析与选择；(4)合作方式的分析与选择；(5)融资方式与资金结构的分析与选择；(6)产品经营方式的分析与选择。
为了适应社会经济发展的需要，2007年10月颁布了《城乡规划法》，2009年1月1日起施行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。2007年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了《城乡规划法》，2008年1月1日起施行，原来制定的《城市规划法》同时废止。
甲公司取得贷款种类为（ ）。
A．担保贷款
B．信用贷款
C．中期贷款
D．短期贷款
房地产估价师试题8章 第2章
(2014真题) 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有（）。
A.商业金融区
B.仓储物流区
C.科技研发区
D.集市贸易区
E.居住、商业混杂区
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是环境噪声标准。2类声环境功能区包括商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。B是3类声环境功能区；C是1类声环境功能区。
李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（ ）万元。
A、38.47
B、18.39
C、25.75
D、24.96
答案：C
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=150×[（1+8%／4）4×2-1]=25.75（万元）。参见教材P155。
下列各项商品之间互为互补品的有（ ）。
A、住宅与其配套的娱乐房地产
B、二手房和新建房地产
C、城市郊区的住宅与高速公路收费
D、经济适用房与普通商品住宅
E、住宅与其配套的商业房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项B，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值；选项E，承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值，合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值会发生改变。参见教材P99。
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（ ）
答案：对
解析：
考点:制度政策因素。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降。
房地产估价师试题8章 第3章
就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。
A．较乐观的估计值
B．较保守的估计值
C．过高的估计值
D．过低的估计值
E．可能的估计值
下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动
B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
答案：对
解析：
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011 年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（ ）万元。
A、5850
B、6125
C、6510
D、6675
答案：D
解析：
考点:市场提取法。旧的房地价格＝土地重新购建成本＋建筑物重新购建成本－建筑物折旧＝3000＋4500×（1－11/60）＝6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。
建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。
一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法所确定的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．高于等于
正确答案：A
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。
房地产估价师试题8章 第4章
答案：对
解析：
本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司的资产负债率为（ ）。
A、28.83%
B、48.32%
C、55.80%
D、93.50%
答案：B
解析：
本题考查的是财务分析。资产=负债+所有者权益=75412+80649=156061，资产负债率=负债总额/资产总额×100%=75412/156061=48.32%。参见教材P392。
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元／m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元／m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元／m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元／m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（ ）。
A、甲＞乙＞丙＞丁
B、乙＞丁＞甲＞丙
C、丁＞甲＞丙＞乙
D、丙＞乙＞丁＞甲
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。计算各自的实际价格：甲的实际单价＝[60＋40／（1＋10％）0.5＋20／（1＋10％） ]÷100＝1.1632（万元/m2），乙的实际单价＝[88＋44／（1＋10％）0.5]÷120＝1.0829（万元/m2），丙的实际单价＝1.1500（万元/m2），丁的实际单价＝[100＋49.6／（1＋10％）]÷110＝1.319（万元/m2），故有丁＞甲＞丙＞乙。
关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。
估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：
实例交易价格（元/ m2）
交易情况
交易日期
房地状况
A
2200
正常
2006年3月30日
比估价对象劣3%
B
2050
正常
2005年12月30日
比估价对象劣8%
C
2380
比正常价格高3%
2006年5月30日
比估价对象优5%
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。
（2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别
一
二
三
四
五
六
七
八
地价是次级土地的倍数
1.4
1.4
1.4
1.4
1.4
1.3
1.5
1
地价是最差级土地的倍数
10.54
7.53
5.38
3.84
2.74
2.00
1.50
1
（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）
正确答案：
解
（1）土地重新购建价格
1）市场法
比准价格A=2200×100/100×（1+0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）
比准价格B=2050×100/100×（1+0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）
比准价格C=2380×100/103×（1+0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）
估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）
V=2304.16×1000≈230.416（万元）
2）成本法
最末级
土地的重置价格
（57.32×10000/666.67+120.00）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2=2033.58（元/ m2）
3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）
总价为：2168.87×1000=216.89（万元）
（2）建筑物价格
1）建筑物重置价格为
1800×4500=810.00（万元）
2）建筑物折旧
A门窗损坏折旧=10.00（万元）
B装修折旧=140×2/5=56（万元）
C设备折旧=100×2/10=20（万元）
D长寿命物质折旧=[
810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元）
E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）
功能缺乏折旧：
19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元）
F功能过剩折旧：
1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）
G经济折旧为20万元
H该写字楼的折旧总额为
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）
（3）该写字楼2006年9月30日的价值为
216.89+10.00-407.93=618.96（万元）
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。 ( )
答案：错
解析：
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外，还作为城市廉租住房建设的补充资金。
需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2002~2006年的价格并计算其逐年上涨额见表2—9。
预测该宗房地产2007年的价格为（ ）元/m2。
A.841.0 B.846.0 C.848.5 D.851.0
房地产估价师试题8章 第5章
被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
正确答案：C
关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。
市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。
A．区位相近
B．权利性质相同
C．面积相等
D．档次相当
E．建成年份相同
答案：A,B,D
解析：
可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
订立抵押合同时，可以在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
A、《规划意见书（选址）》
B、《建设工程规划许可证》
C、《建设用地规划许可证》
D、《国有建设用地使用权出让成交确认书》
答案：C
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P73。
下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是（ ）。
A．汇兑业务
B．信用证业务
C．委托收款业务
D．融资租赁业务
答案：B
解析：
担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。这类业务通常又被称为“表外业务”。
房地产估价师试题8章 第6章
住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。（ ）
答案：对
解析：
考点:建设成本。小区内的经营性用房，开发商用于自营或出租，其成本不应摊入销售住宅的价格中。
部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（ ）
答案：对
解析：
在中华人民共和国境内，必须进行招标的工程建设项目包括：①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；②全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；④法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，㎡。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A．766
B．791
C．913
D．1046
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
假设开发法是以( )为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
正确答案：C
[答案] C
假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。
某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均租金损失率为4％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.81.60
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×（8%+4%）+120×5%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。
一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
正确答案：C
改用途前的土地单价＝690×0.8＝552元/m2，改用途后的土地单价＝950×5.1＝4845(元/m2)
房地产估价师试题8章 第7章
由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?
正确答案：
房地产的净收益，实质上是房地产本身所带来的收益；运营费用，实质上包括两部分内容：①维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用，例如维修费、管理费等；②归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。因此，在由营业收入计算净收益时，在经营收入中扣除合理运营费用，一方面是要扣除维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用；另一方面，也要扣除非房地产本身所创造的收益，即归属于其他资本的收益，这样，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的净收益。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A、7.90%
B、11.08%
C、11.83%
D、13.73%
答案：B
解析：
考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
下列关于地形图的表述中，错误的有( )。
A.房屋、道路属于地貌
B.山地、丘陵属于地貌
C.平原属于地物
D.地貌一般用等高线表示
E.地物和地貌总称为地形
答案：A,C
解析：
地物——指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；——地上的物体
地貌——指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。——表面形态
地物和地貌总称为地形。
通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。
地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。
注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。
A.1000
B.5000
C.10000
D.30000
答案：B
解析：
注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。
该房地产的总价为（ ）万元。
A．1533769
B．1969734
C．2526720
D．3301658
下列关于替代原则，表述错误的是（ ）。
A.替代原则会用于比较法.收益法，成本法等估价方法中
B.收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的
C.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格
D.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内
答案：B
解析：
本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
正确答案：
答：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。
（2）开发费用可能发生变化。
（3）开发周期可能延长。
（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
（5）折现率或利润率水平可能发生变化。
房地产估价师试题8章 第8章
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。
A、 建设部
B、 建设部住宅与房地产业司
C、 建设部信息中心
D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（ ）。
A.资本化率的变化
B.物业毁损造成的损失
C.未来租金水平
D.未来房地产市场销售价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（ ）。
A、收益相对不稳定
B、收入现金流的主要部分分配给了股东
C、分为权益型和抵押型两种形式
D、投资流动性差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。
企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。
A．量力而行法
B．销售百分比法
C．目标任务法
D．竞争对等法
E．协商谈判法
详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ）。
A．±5%
B．±10%
C．±15%
D．±20%
正确答案：B
详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10%。
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13％，投资利润率为12％，土地报酬率为6％。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。
A．估价对象土地取得成本为196万元
B．应计算利息项目的总金额为535万元
C．土地取得成本的计息期为1.5年
D．土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E．开发利润为64.20万元
答案：A,C
解析：
A项，由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（万元）。B项，应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）。CD两项，土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（万元）。E项，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。
征收集体土地是国家依法强制取得集体土地( )的行为。
A.所有权
B.使用权
C.承包经营权
D.地役权
答案：A
解析：
①征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；
