2021房地产估价师历年真题9辑 第1辑
下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（ ）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（ ）的货币政策和财政政策。
A、紧缩
B、扩张
C、提高利率
D、降低利率
答案：A
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。
现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象包括（ ）。
A.财产
B.信用
C.货币资金
D.货币
E.实物
答案：C,D
解析：
本题考查的是金融的概念。现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
这宗商业土地使用权出让年限为（）。
A、40
B、50
C、60
D、70
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。
结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ）。
A．钢结构
B．混凝土结构
C．砖木结构
D．砖混结构
E．简易结构
正确答案：AB
结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构；具体以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。
某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。
A、 6.25%
B、 10%
C、 16.67%
D、 16%
答案：B
解析：
税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
2021房地产估价师历年真题9辑 第2辑
房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。
A．向规划管理部门提出改变土地用途的申请
B．向土地管理部门提出改变土地用途的申请
C．签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同
D．按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金
如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
考点:成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（ ）。
A.国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同
B.中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价
C.中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价
D.美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。美国大多称为Real Estate Appraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程；日本和韩国通常称为不动产鉴定评价。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
2021房地产估价师历年真题9辑 第3辑
账簿包括（ ）。
A、转账账簿
B、凭证账簿
C、序时账簿
D、分类账簿
E、备查账簿
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。
下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。
A．边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点
B．总产量曲线的拐点为边际产量最大值点
C．理性厂商的要素投入量合理区间为MP≥AP且MP>0
D．其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征
正确答案：C
理性厂商的要素投入量合理区间为MP≤AP至MP0之间。
城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。
A．容积率
B．人口容量
C．停车位
D．绿地率
房地产直接投资具有( )四个方面的特性。
A．保险
B．收益
C．保值
D．增值
E．消费
正确答案：BCDE
[答案] BCDE 房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。
商品住房预售许可的最低规模不得小于( )
A.层
B.层
C.单元
D.栋
答案：D
解析：
预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专注于某一类型的房地产。( )
正确答案：×
[答案] ×
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。
2021房地产估价师历年真题9辑 第4辑
某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：
(1)建筑安装工程费=1 200元/m2
(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2
答案：
解析：
改错如下：
2004年8月，全国人大常务委员会第十一次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，区分了土地的征收和征用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑（除地下人防设施外）等，均应当依照有关规定征收房产税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
房地产业主要包括房地产开发经营、（ ）和其他房地产活动。
A、房地产中介服务、房地产咨询服务
B、房地产经纪服务、物业服务
C、房地产估价服务、物业服务
D、房地产中介服务、物业服务
答案：D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业服务和其他房地产活动。
国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。
A.租赁
B.查封
C.抵押
D.土地使用权
E.供求关系
答案：A,B,C
解析：
被征收房屋的价值包含①被征收房屋及其②占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点(——房屋征收决定公告之日)自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋①租赁、②抵押、③查封等因素的影响。
2021房地产估价师历年真题9辑 第5辑
职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年整存整取
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。
评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。
A.基准日期
B.土地开发程度
C.基准地价修正体系
D.土地用途
E.基准地价公布日期
房地产开发投资一般属于（ ）房地产投资。
A.收益型
B.收益加增值型
C.机会型
D.博弈型
答案：C
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。
判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（ ）
答案：对
解析：
通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
2021房地产估价师历年真题9辑 第6辑
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
答案：D
解析：
【考点】市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为（ ）万元。
A．717.50
B．721.00
C．724.50
D．735.00
房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（ ）。
A.购买一出售
B.购买一更新改造一出售
C.购买一持有出租一出售
D.开发一出售
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。
以征收、征用为目的的房地产估价，因为实际的补偿金额可能有多有少，因而采用的是非市场价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值
答案：C,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。
2021房地产估价师历年真题9辑 第7辑
甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。
开发企业于项目A动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记，其登记类型为（ ）。
A.一般抵押贷款登记
B.在建工程抵押登记
C.预售商品房抵押登记
D.预告登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。P155。
某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）。
A．P（1+i）n
B．P（1+i*n）
C．P*n*i
D．A（1+i）n
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。
A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%
答案：B
解析：
【考点】名义利率与实际利率。本题按年计息，按季付息，本质上是一年期的单利。年实际利率=年实际利息总额/本金=1400×4/100000=5600/100000=5.6%。
下列房地产图中，用作不动产产权证书附图的是( )。
A.地籍图和房产分户图
B.宗地图和房产分户图
C.地形图和房产分户图
D.宗地图和房产分丘图
答案：B
解析：
房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是①不动产产权证书和②房产档案的附图。
征收土地时，（ ）是征地费的主要部分，由用地单位支付。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.青苗补偿费
D.地上附着物补偿费
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费是征地费的主要部分，由用地单位支付。
2021房地产估价师历年真题9辑 第8辑
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
答案：B
解析：
本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
答案：C
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。
第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式
第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
正确答案：B
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
2021房地产估价师历年真题9辑 第9辑
对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。
A．租金收入减少
B．附加支出增加
C．物业资本价值下降
D．运营成本下降
E．租客要求更大的租金折扣
正确答案：ACE
对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。参见教材P156。
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5％，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元
A．630.0
B．650.0
C．661.5
D．682.5
答案：D
解析：
在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格=100×6.5×（1+5％）=682.5（万元人民币）。
周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻
的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15共同性，则运用四三二一法则计算土
地乙的总地价为（ ）万元。
A 23.4 B 28.6 C 33.4 D 46.8
不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。参见教材P161。
