2021房地产估价师经典例题8节 第1节
光污染包括( )。
A.灯光污染
B.玻璃幕墙反光污染
C.眩光污染
D.宇宙线辐射污染
E.视觉污染
答案：A,B,C,E
解析：
光污染可分为可见光污染和不可见光污染。不可见光污染又可分为红外光污染和紫外光污染。
可见光污染有下列几种：
①灯光污染。如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。
②眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。
③视觉污染。这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等。
④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
电气安装工程，属于单位工程。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。
某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。
答案：
解析：
（1）土地价格＝0.4×5000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝2000×0.9006/0.9540＝1888.05万元
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；
2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；
3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。
4）长寿命项目的折旧费＝（3000×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝591.125万元
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元
（4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元
（5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋591.125＋9.05＋38＋65.99＝923.165万元
（6）写字楼估价结果＝1888.05＋3000×0.9－923.165＝3664.89万元
最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。
关于安置李某的说法，正确的为（ ）。
A．应由拆迁人负责安置
B．应由刘某负责安置
C．如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务
D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 ( )
答案：错
解析：
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材P51。
过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）
正确答案：√
过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。
2021房地产估价师经典例题8节 第2节
根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
可用于互斥方案比选的方法有（ ）。
A.净现值法
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案比选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B错误，内部收益率不能用于互斥方案的比选；选项C错误，动态投资回收期只能用于单一方案的评价。
（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡?D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡?D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。回答1至3题
A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）㎡。
A．124500
B．127000
C．132500
D．135000
单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）
正确答案：×
单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A、2385
B、2393
C、2955
D、2964
答案：A
解析：
本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X＝2659－X×3.9%，X＝2559（元/平方米）；当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格＝2559－2559×6.8%＝2385元/m2。参见教材P186～187。
木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。
A.吸附水率
B.自由水率
C.平衡含水率
D.化合水率
答案：C
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率为平衡含水率。
关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是（ ）。
A．指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目能 B．目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益
C．目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则
D．在强制拍卖巾，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权
E．是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）
下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
正确答案：A
保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。
2021房地产估价师经典例题8节 第3节
火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（ ）
答案：错
解析：
按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。
表2 房地产资本市场的结构
（ ）是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。
A．时间控制
B．安全管理
C．质量控制
D．进度控制
关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。
A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息
B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算
C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益
D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算
在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。
A.房价租金比
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.开发投资杠杆率
答案：A,E
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。P43～44。
（ ）是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。
A.当事人姓名或者名称及住所
B.租赁期限
C.抵押用途
D.租金及交付方式
E.房屋的修缮责任
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁登记备案。租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。
2021房地产估价师经典例题8节 第4节
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
构筑物登记也属于《房屋登记办法》的调整范围。（ ）
答案：对
解析：
《房屋登记办法》规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
正确答案：
估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1)土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4)土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
正确答案：ABDE
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。（ ）
此题为判断题(对，错)。
被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向( )申请鉴定。
A.房屋征收部门
B.另一家房地产估价机构
C.检察机关
D.房地产价格评估专家委员会
答案：D
解析：
《房屋征收条例》规定：“①对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。②对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”
平原河网地区的城市必须重点分析（ ）的情况。
A、水文和地基承载力
B、地形、地貌
C、地质构造
D、地下矿藏的分布
答案：A
解析：
本题考查的是城市用地评价。平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况；山区和丘陵地区的城市，则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。地震区的城市，对于地质构造的情况就显得十分重要；而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分布情况。
房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（ ）
答案：对
解析：
考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
2021房地产估价师经典例题8节 第5节
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2014真题) 一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿（）万元。
A.300
B.400
C.450
D.600
答案：B
解析：
本题考查的是不定值保险。不定值保险指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。不定值保险中，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。
城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格
房地产估价师的注册管理部门是（ ）。
A．国务院人力资源和社会保障主管部门
B．国务院住房和城乡建设主管部门
C．所在地省级住房和城乡建设主管部门
D．所在地市级住房和城乡建设主管部门
答案：B
解析：
国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门
消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（ ）的特点。
A、分散性
B、复杂性
C、伸缩性
D、季节性
答案：B
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。
某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化牛后所需的公共服务发施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ )．
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区
《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（ ）。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2021房地产估价师经典例题8节 第6节
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。 ( )
某家庭预购买一套面积为80 m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4. 2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
答案：
解析：
改错如下：
(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
以下属于买方应缴纳税费的是( )。
A、 营业税
B、 城市维护建设税
C、 土地增值税
D、 契税
答案：D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。
总体和总体单位不得相互转让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任
答案：错
解析：
采取有限公司制的，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。
关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。
A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。
某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
若运用假设开发法进行估价时，（ ）。
A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看
C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低
D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
2021房地产估价师经典例题8节 第7节
发行金融债券的金融机构，一般都具有雄厚的资金实力，资信度较高，利率也比同期存款利率低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ( )
存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—( )。
A、 报告期灭失量
B、 最低销售量
C、 工程量
D、 盈亏平衡点量
对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。
A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
A、 可以要求双倍返还房屋总价款
B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D、 有权退房
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为( )。
A、 16.41%
B、 16.53%
C、 16.63%
D、 16.81%
建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（ ）。
A、经济寿命
B、自然寿命
C、实际年龄
D、有效年龄
答案：A
解析：
本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。
2021房地产估价师经典例题8节 第8节
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )
答案：错
解析：
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
（已完工）参见教材P351。
下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。
A．估价委托书
B．估价委托合同
C．估价对象权属证明
D．估价报告内部审核表
E．估价师注册证书复印件
王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元
答案：
解析：
第一步：计算出贷款总额
P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（万元）
第二步：计算出商业贷款的总额
P1＝65.52－20＝45.52（万元）
第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。
i1=7.2%/12=0.6%，n=20×12=240，A1=P1×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=45.52×0.6%(1+0.6%)240/[(1+0.6%)240-1]=0.3584（万元）。
下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
答案：B
解析：
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资，其他选项都属于间接投资。
城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。( )
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m( 上标)2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。
A．2567
B．1339
C．1145
D．1117
正确答案：B
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格高于50万元
D．该房地产的实际价格为50万元
E．该房地产不存在名义价格
正确答案：DE
[答案] DE
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
