2021房地产估价师真题下载5节 第1节
城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是分解法。功能落后折旧可分为可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。参见教材P324。
房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）
A开发内同和规模的分析与选择
B评价方案构造
C区位分析与选择
D开发时机的分析与选择
E融资方式的分析与选择
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；
（万元）。
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
正确答案：B
[答案] B
3000×(1+1%)11＝3347(元/m2)
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A、与外部环境最协调
B、达到规模递增
C、内部构成要素的组合最适当
D、外部环境与内部因素相关联
E、外部环境要素为最适当的组合
答案：A,C
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。
2021房地产估价师真题下载5节 第2节
甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
答案：C
解析：
本题考查的是最高额抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过（ ）个月。
A.2
B.4
C.6
D.8
答案：C
解析：
本题考查的是金融工具。商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过6个月。
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）
A房屋他项权利登记
B房屋变更登记
C房屋转移登记
D房屋租赁登记备案
成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。
土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A、 30%～40%
B、 40%～50%
C、 50%～60%
D、 60%～70%
(2013真题) 抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2021房地产估价师真题下载5节 第3节
下列选项中，属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有（ ）。
A、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作
B、已经确定施工企业
C、有保证工程质量和安全的具体措施
D、建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%
E、建设单位应当提供银行出具的到位资金证明
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为80万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
此人应占有的土地份额＝{126一[(2400 800)÷6000]×300}÷800＝5.75%
下列关于法的概念，表述错误的是（ ）。
A.法体现集体意志
B.法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容
C.法体现国家意志
D.法是用国家强制力来保证实现的
答案：A
解析：
本题考查的是法的概念。选项A错误，法体现国家意志。
若某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.2、O.5、O.8、2.3，则在（ ）情况下，该商品价格提高会导致总收益增加。
A．D1和D2
B．D2和D3
C．D3和D4
D．D1和D4
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。
A．3 个月
B．6 个月
C．1 年
D．2 年
答案：C
解析：
依据《物权法》规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
某企业2008年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是（ ）。
A.40%
B.50%
C.200%
D.250%
答案：D
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率＝流动资产/流动负债×100%=（1075/430）×100%=250%。
2021房地产估价师真题下载5节 第4节
现金流量是指一个项目在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
三级暂定资质的房地产评估机构，不得承担国有土地上房屋征收评估工作。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。
A．3
B．5
C．7
D．10
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件恶化
传统投资决策方法隐含两种假定，即（ ）。
A、可逆性和可延期性
B、不可逆性和可延期性
C、不可逆性和不可延期性
D、可逆性和不可延期性
答案：D
解析：
考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载5节 第5节
乡镇企业的用地只有在下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
某房地产投资项目的总投资为l000 万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。若项目全部投资的收益率为l6％，则其资本金的投资收益率为（ ）。
A．16％
B．25％
C．26％
D．40％
答案：B
解析：
具体计算过程如下：①资本金=1000×40％=400（万元）；②资本金收益=400×16％=64（万元）；③投资者收益=1000×60％×l6％－l000×60％×l0％=36（万元）；④资本金总收益=64＋36=100（万元）；⑤资本金的投资收益率=100÷400=25％。
房地产开发企业销售商品房时不得一房二卖，属于民事义务中的积极义务。（ ）
答案：错
解析：
以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。
（ ）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、交通时间距离
D、经济距离
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。
