房地产估价师答疑精华9辑 第1辑
房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（ ）。
A.抵押价值
B.法定优先受偿款
C.市场价值
D.投资价值
答案：D
解析：
本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。
A.55％
B.65％
C.75％
D.85％
答案：D
解析：
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。
下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。选项B属于人工费；选项CD属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。抵押还本付息不计入运营费用。参见教材P367。
答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。参见教材P13。
关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险
B、发行费用高
C、容易分散股权
D、房地产企业首选的重要融资方式
答案：A
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。
任何一个估价项目都有估价目的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（ ）。
A.有效市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。
A．132
B．660
C．2.93
D．4950
房地产估价师答疑精华9辑 第2辑
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元
=(446.443+439.412)万元
=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
=1239.384万元
正确答案：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元
②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元
③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（ ）。
A．甲公司非法占用了财产
B．甲公司所有的危房
C．甲公司替乙公司保管的财产
D．甲公司未经规划许可建造的房屋
某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A、9.8％
B、11.1％
C、11.9％
D、12.5％
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝500／（1000＋3000＋200＋300）＝11.1％。参见教材P298。
关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A．现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同
B．现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同
C．现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
答案：A
解析：
资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。对于资金的时间价值，可以从以下两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加；②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
答案：B
解析：
本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。参见教材P312。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁=委托合同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：
(1)该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？
(2)该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。
答案：
解析：
(1)属于咨询性估价，投资价值。
(2)收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益，第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率，第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
房地产估价师答疑精华9辑 第3辑
优先股的股息一般不会很高，而且当公司经营情况好、利润率高的时候优先股股东得不到这部分增长的收益，而普通股股东得到的收益可能大大小于优先股股东。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/㎡，合同约定建筑面积为95㎡，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/㎡。
A．7737.83
B．8145.08
C．8423.57
D．8573.77
答案：A
解析：
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该可比实例经调整后的比较单价＝8000×95／100×（1＋0．3％）6＝7737．83（元／㎡）。。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。
下列选项中，属于居住房地产的是（ ）。
A.超级市场
B.度假村
C.俱乐部
D.别墅
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产及其特点。选项A属于商业房地产；选项B属于旅馆房地产；选项C属于娱乐房地产。居住房地产包括普通住宅、高档公寓和别墅等。
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过40年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年。
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为( )。
A．20%的首付款，加上该首付款2年利息
B．20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D．2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
房地产估价师答疑精华9辑 第4辑
已知某笔贷款名义利率为12％，年实际利率为12．62％，则该笔贷款的计息周期是多少?
正确答案：
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业人股
D．个人人股范围
正确答案：B
B新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
需求价格弹性系数是需求量变动率与（ ）的比值。
A.价格
B.价格量
C.供给变动率
D.价格变动率
答案：D
解析：
本题考查的是需求弹性。需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。
对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
房地产估价师答疑精华9辑 第5辑
答案：错
解析：
本题考查的是建筑结构。框架筒体结构一般适用于高层和超高层建筑。大型体育馆会采取大空间结构。P70。
房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。
(2017年真题) 当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。
A.目标收益
B.贷款利息
C.运营费用
D.出租面积
答案：C
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。
A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金
B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制
C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿
D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让
E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准
答案：C,E
解析：
(4)划拨土地使用权的抵押。
划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？
正确答案：
1．不能直接将其选作可比实例。因为：
(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；
(2) 商场与临街商铺的规模不相当；
(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；
(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；
(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；
(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；
(7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3．(1) 确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2) 因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(3) 测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4) 确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
国内生产总值有三种表现形态，即（ ）。
A.价值形态
B.收入形态
C.产品形态
D.支出形态
E.生产形态
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。
下列关于城乡规划的编制与审批，表述正确的有（ ）。
A.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批
B.省、自治区人民政府所在地的城市总体规划，由省、自治区人民政府审批
C.修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据
D.其他非重要地块的修建性详细规划编制主体为建设单位
E.控制性详细规划经本级人民政府批准
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审査同意后，报国务院审批。P70。
下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（ ）。
A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品
B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加
C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加
D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上
E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。
房地产估价师答疑精华9辑 第6辑
估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”表示的是估价对象的（ ）。
A.实体
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物：有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能。有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。参见教材P50。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。
A、 受托财产总值
B、 信托范围
C、 信托收益
D、 信托信用等级
答案：C
解析：
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
下列（ ）不属于申领建筑工程施工许可证的条件。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施丁企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
正确答案：D
建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实；(9)法律、行政法规规定的其他条件。
防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
间接融资的局限性主要表现在（ ）。
A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多
E．融资风险大
某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化牛后所需的公共服务发施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ )．
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区
洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）
答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参见教材P201。
某建筑物±0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为( )m。
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
答案：D
解析：
相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的±0.000=42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物±0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。
房地产估价师答疑精华9辑 第7辑
房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
A．自我消费
B．房地产保值
C．房地产增值
D．开发利润
E．出租收益
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优
D．标准差系数大的为优
E．标准差系数小的为优
在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、销售税费
D、开发成本、管理费用和销售费用
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。
下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）分析。
A．吸纳率
B．房地产市场的商业周期
C．家庭规模与结构
D．投资购买和使用购买的比例
(2016真题) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。
A.改建房屋
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。
房地产估价师答疑精华9辑 第8辑
按决策性质不同划分的投资决策类型包括（ ）决策。
A．业务型
B．风险型
C．确定型
D．群体型
E．不确定型
答案：B,C,E
解析：
决策可以划分的类型包括：①按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；②按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；③按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1.005-1.5＋5000×0.85/0.005×（1-1.005-6）＝74687（元）。参见教材P22。
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ ）。
A．0．95
B．0．99
C．1．01
D．1．05
正确答案：A
房地产状况修正系数=100/102×97/100=0．95 1
某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（ ）。
A、620
B、670
C、970
D、1150
答案：C
解析：
考点:房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970万平方米。
下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。
A、 位置
B、 外部配套设施
C、 面积
D、 形状
E 地质条件
在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（ ）。
A.投资控制
B.质量控制
C.全过程控制
D.动态控制
E.进度控制
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。
房地产估价师答疑精华9辑 第9辑
如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。（ ）
答案：错
解析：
在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。
甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年
A．38
B．40
C．68
D．70
反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。
A、 时点指标
B、 相对指标
C、 时期指标
D、 平均指标
答案：A
解析：
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。
利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2018年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝6000＋50X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2019年的平均价格为（ ）元/m2。
A.6050
B.6300
C.6550
D.6800
答案：C
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。过去的数据为10年，为偶数年，所以预测年份2019年的X取11，6000＋50×11＝6550（元/m2）。参见教材P385。
会计确认和计量的一般原则中，权责发生制与收付实现制相对应。权责发生制是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。( )
在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（ ）类声环境功能区
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，50dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。
某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。
A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%
