21年房地产估价师历年真题8篇 第1篇
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 （ ）
A与财务报表中的成本完全不一样
B应根据实际发生费用记录来确定
C与财务报表中的成本一样
D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
(2017年真题) 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。
A.房地产租金
B.房地产实际出租量
C.出租房屋空置率
D.房价租金比
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。
某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( ) 年。
A.10
B.30
C.40
D.50
答案：B
解析：
以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
人防工程的地下室面积( )建筑面积。
A.属不应分摊的共有
B.属分摊的共有
C.不属共有
D.属物业公司所有
答案：A
解析：
共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
21年房地产估价师历年真题8篇 第2篇
买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，成交价偏向买方最高出价，买方市场下，成交价偏向卖方最低要价。P87。
房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（ ）来衡量。
A.租金收益
B.开发利润
C.成本利润率
D.投资收益率
E.毛利额
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量
商业银行的基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
正确答案：A
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。
A．认知价值定价法
B．价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．随行就市定价法
正确答案：CDE
CDE竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
正确答案：AD
诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。
21年房地产估价师历年真题8篇 第3篇
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的专有部分。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分应当认定为建筑物的共有部分。参见教材P222。
关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是（ ）。
A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间
B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和
C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和
答案：B
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命。参见教材P238、313。
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
下列选项中，属于工业物业市场的有（ ）。
A、普通住宅
B、公寓市场
C、休闲旅游设施
D、仓储用房市场
E、工业写字楼
答案：D,E
解析：
考点:房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。
张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同法》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于政策性房地产开发经营，、一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题8篇 第4篇
某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（ ）万元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40
答案：C
解析：
【考点】收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用＝66×（1-10%-30%）＝39.60（万元）。
房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。
某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（ ）元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年价格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。
在财产保险中，火灾保险一般采用的形式是( )。
A.不定值保险
B.定值保险
C.一切危险保险
D.法定保险
答案：A
解析：
不定值保险——是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。
对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财务或非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ），并处罚金
A三年以下有期徒刑或者拘役
B五年以下有期徒刑或者拘役
C五年以下有期徒刑或者管制
D五年以上，十年以下有期徒刑
评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（ ）选定。
A．被征收人协商
B．房屋征收部门
C．市、县级人民政府
D．房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。
21年房地产估价师历年真题8篇 第5篇
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A、三
B、四
C、五
D、六
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
地质条件包括( )。
A．地基的承载力
B．地基的稳定性
C．地下水位
D．地下水质
E．地下稀矿的放射性环境
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。
征收集体土地是为了公共利益的需要，依法将集体土地转变为国有土地并给予补偿的行为。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。
买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。( )
某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（ ）mm。
A.10～20
B.50～80
C.80～120
D.120以上
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。
黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是黄金市场。黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。
21年房地产估价师历年真题8篇 第6篇
关于报酬率的说法，正确的是（ ）。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
答案：D
解析：
报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。选项B错误，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同。P263～266。
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A、 33.3
B、 12
C、 20
D、 60%
城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。
A、 5
B、 10
C、 15
D、 20
答案：A
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，可以获得最小销售收入的产量组合。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等。因此，在该点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。
(2013真题) 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是契税－其他有关具体规定。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。
由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
21年房地产估价师历年真题8篇 第7篇
威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（ ）。
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
物业管理社会化有两个基本含义，一是业主从社会上选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2 300元/m2，则土地总价为（）万元。
A.1035.0 B.1066.1
C.1150.0 D.1184.5
购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。
A.使用一年后发现屋面漏水
B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D.尚未使用即发现下水管道堵塞
E.下雨时发现外墙渗水
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。
甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。
A．经市（县）人民政府批准
B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省（自治区、直辖市）人民政府批准
21年房地产估价师历年真题8篇 第8篇
根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（ ）。
A.信用债券
B.公募债券
C.担保债券
D.抵押债券
E.私募债券
答案：B,E
解析：
本题考查的是债券的分类。根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。
（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
正确答案：
1．经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。（2分）（说明：答出出具估价委托书或签订估价合同，均给1分）
2．该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准。（2分）
（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。（2分）
（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。（2分）
（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。（2分）
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。参见教材P171。
物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。
A．抵御通货膨胀的影响
B．提高资本金的投资收益率
C．提高全部投资的平均收益率
D．降低借贷资金的资金成本
答案：B
解析：
投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
房地产价格的特征主要包括（ ）。
A、房地产价格受建筑技术的影响很大
B、房地产价格不受交易者的个别情况影响
C、房地产价格形成的时间通常较长
D、房地产价格实质上是房地产权益的价格
E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
答案：C,D,E
解析：
考点:房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。
