房地产估价师预测试题5章 第1章
某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A.529412.37
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
答案：A
解析：
本题考查的是复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。
下列属于单位工程的有（）。
A、土建工程
B、安装工程
C、装饰工程
D、地下连续墙工程
E、土石方工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。参见教材P134。
是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
正确答案：A
[答案] A 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。
房地产价格的特征主要包括（）。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。
转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30
B.45
C.60
D.90
答案：A
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
分业经营具有的主要优点包括（ ）。
A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平
B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境
C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争
D.有利于抑制金融危机的产生
E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是金融体系概述。分业经营具有的主要优点包括：一是有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平；二是可以为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，避免竞争摩擦和合业经营可能出现的集团内部竞争和内部协调困难的问题；三是为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，防止商业银行将过多的资金用在高风险的活动上；四是分业经营有利于抑制金融危机的产生。分业经营使商业银行、证券公司、保险公司和信托公司等金融机构缺乏优势互补是明显的不足之处。
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（ ）。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。
近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。
对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用（ ）测算其修复成本作为价值减损额。
A.修复成本法
B.损失资本化法
C.损害前后价差法
D.剩余法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价相关技术规定。对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额。
房地产估价师预测试题5章 第2章
某地区房地产开发完成的总房屋建筑面积中，住房、商业用房、办公用房、工业用房、其他用房各自所占的比重是( )相对指标。
A.结构
B.比例
C.比较
D.强度
答案：A
解析：
结构相对指标——又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。
在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。
A．应计息的项目
B．计息的方式
C．计息周期
D．计息期的长短
E．银行存款利率
正确答案：ABCD
假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除AB—CD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。
《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。
A．国家
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
正确答案：D
农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有。
在已知终值的情况下求年金时的系数称为（ ）。
A.等额序列支付储存基金系数
B.等额序列支付终值系数
C.等额序列支付现值系数
D.等额序列之府资金回收系数
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。所谓的等额序列支付储存基金系数和终值系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。
评估时依据的建筑面积应为（ ）。
A．460m2
B．600m2
C．1000m2
D．以上三个面积都不行
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
按照我国法律的规定，居住用地的最高使用年限为（ ）年。
A.70
B.60
C.50
D.40
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的特性。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。
房地产估价师预测试题5章 第3章
(2017真题) 建设工程设计资质分为（）资质。
A.行业
B.劳务
C.专项
D.专有
E.综合
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。
下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度是（ ）。
A.物业服务招投标制度
B.物业管理议标制度
C.物业承接查验制度
D.住宅专项维修资金制度
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。
下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
答案：D
解析：
本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。 ( )
答案：错
解析：
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（ ）。
A.5%
B.7%
C.10%
D.15%
答案：C
解析：
本题考查的是保障性住房。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
正确答案：AE
路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。
围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。
专项用于廉租住房维护和管理的资金是（ ）。
A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
房地产估价师预测试题5章 第4章
在商品房开发项目综合验收中，（ ）是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．环保验收
B．市政工程验收
C．规划验收
D．人防验收
答案：C
解析：
综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图和由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。
成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。
开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。
A．单项工程竣工验收
B．综合验收
C．单位工程验收
D．单项验收
正确答案：AB
开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。
A.手续不全的房地产
B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产
C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产
D.未经抵押权人同意拍卖的房地产
E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖房地产标的的条件。选项A经有关单位和部门协商，政府审批后，可以组织拍卖；选项D抵押权人不得对抗法院的执法行为，但是拍卖所得，抵押权人具有优先受偿的权利。P444、446、452。
下列关于投标的管理内容，说法正确的有（ ）。
A.投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应
B.联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任
C.投标人不得以低于成本的报价竞标
D.投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益
E.投标人可以以他人的名义投标
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人不可以以他人的名义投标。
每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍。（ ）
此题为判断题(对，错)。
可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。
A．3290
B．3302
C．3500
D．3710
正确答案：B
[答案] B
3500÷(1+6%)＝3302(元/m2)
房地产估价师预测试题5章 第5章
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。
A．部门规章
B．法律
C．行政法规
D．国标
E．地方性法规
正确答案：ABCE
中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部
门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。
【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。
A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对
B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告
C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人
D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费
E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价执业道德。估价师应勤勉尽责，在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件，验原件并在实地查勘时核对相关信息；估价师不应为委托人意愿所左右，应独立、客观、公正地评估；估价师不得接受除评估费以外的额外好处；估价师专业能力不足时，可以聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。
某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元／m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（ ）。
A．14.32%
B．18.62%
C．19.03%
D．23.08%
答案：A
解析：
5000×5＋保本售价×4.75×5.5%＝保本售价×4.75，可得保本售价＝5569.48 元／m2，（6500 元／m2－5569.48 元／m2）／6500 元／m2＝14.32%。
房地产项目风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是（ ）
A专家打分法
B三项预测值发
C解析法
D蒙特卡洛模拟法
若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、 E2、 E3分别上升10% ，财务净现值分别变化-12.1 % 、12.6 % 和-11.8% , 则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序（ ）。
A.E1、 E2、 E3
B.E3、 E2、 E1 、
C.E2、 E1、 E3
D.E1、 E3、 E2
答案：C
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。敏感度大小看变化程度，及绝对值，正负号表示影响的方向是同向还是反向。
商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？
答案：
解析：
本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：（1）租金中包含物业管理费；（2）租金中包含物业管理费、水电费；（3）租金中不包含物业管理费、水电费；（4）计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；（5）计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。
经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
