21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第1辑
在混凝土拌合物中，一般会掺入外加剂，其掺入量一般不大于水泥质量的（ ）。
A、3%
B、7%
C、10%
D、5%
答案：D
解析：
本题考查的是混凝土。外加剂的掺入量一般不大于水泥质量的5%。
（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万㎡商住楼，其中营业房0.3万㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。
A拆迁计划
B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明
D公司拆迁资格证明
下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
A、 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
房地产业属于第三产业，具有（ ）。
A．广泛性
B．基础性
C．先导性
D．风险性
E．带动性
零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。
当测量区域的半径小于5公里时，可将地面视作水平面。 ( )
答案：错
解析：
当测量区域的半径小于10公里时，可将地面视作水平面。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第2辑
房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377万元人民币
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722（万元/m2）；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539（万元/m2）；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203（万元/m2）；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
加成与附加不同，加成对所有纳税人加征，附加对特定的纳税人加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。正好反了，加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。参见教材P232。
开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（ ）。
A.经规划管理部门同意
B.经房产管理部门同意
C.经原土地使用权出让方同意
D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E.调整土地使用权出让金
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟合法
D．中位数法
答案：C
解析：
长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法和平均发展速度法的条件均是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，而数学曲线拟合法则没有这样的要求。
某宗房地产占地面积为4000m2，建筑覆盖率为60%，1～4层建筑面积均相等，5～l4层均为标准层，面积为l240m2，建筑容积率为5．2。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A、直接估价方法
B、间接估价方法
C、精确的估价方法
D、经验性的估价方法
答案：B
解析：
考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第3辑
平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×所给临街深度/标准临街深度。
答案：错
解析：
平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度。
根据国家《城市区域环境噪声标准》，1类标准适用于（ ）。
A.疗养区
B.大学区
C.居住.商业.工业混杂区
D.工业区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。判断标准，类别数字越大，噪声污染越严重。其中，选项A属于0类；选项B属于1类；选项C是2类；选项D是3类。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
按建筑物的层数划分，该3幢住宅楼属于（ ）。
A、低层建筑
B、多层建筑
C、中高层建筑
D、高层建筑
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。中高层建筑指7～9层的建筑。
商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
正确答案：D
[答案] D
房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。
下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
正确答案：B
征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
在房地产投资分析中。若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（ ）
答案：错
解析：
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第4辑
估价对象与可比实例，前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构，根据偏差修正，此可比实例选取得当。（ ）
答案：错
解析：
考点:选取可比实例的要求。可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。
A、0～50
B、50～65
C、50～80
D、62.5～150
答案：C
解析：
考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值＝150－（50＋70）＝30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（50＋30＝80）。
某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末。若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A.91.76
B.142.40
C.150.94
D.171.43
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43（万元）。
下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
某房地产开发企业于 2010 年 3 月末以 20000 万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于 2010 年 6 月末动工建设，建设投资中有 12000 万元为年利率 7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为 4000 万元，发放时间为 2010 年 6 月末；第二笔贷款为6000 万元，发放时间为 2010 年 9 月末；第三笔贷款为 2000 万元，发放时间为 2010 年 12月末。借款合同约定的还款方式是：2011 年 6 月前只计息不还款；2011 年 6 月起在每期末支付当期利息；本金于 2012 年 3 月末归还 5000 万元，2012 年 6 月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表（见表 2）。
表2 项目各期还本付息表（单位：万元）
答案：
解析：
计算该项目各期借款的还本付息额如下：
（1）2010.6 应计利息：
（2）2010.9 应计利息：
（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。
（4）2012.6 期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。
依次计算，完成项目各期还本付息表如表3 所示。
表3 项目各期还本付息表（单位：万元）
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第5辑
下列关于收益率指标的表述中，错误的是（ ）。
A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．常规项目的财务内部收益率是唯一的
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。
A．销售收入增加0.24%
B．销售收入增加3.76%
C．销售收入减少0.24%
D．销售收入减少3.76%
房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。
A.改进物业管理
B.重新装修投资
C.增加容积率
D.调整城市规划
E.通货膨胀
答案：C,D
解析：
本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。
估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.运营费用
C.物业管理费
D.目标投资收益率
E.空置损失
答案：A,B,D,E
解析：
【考点】写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。
成本法中的“开发利润”是指( )。
A．开发商所期望获得的利润
B．开发商所能获得的最终利润
C．开发商所能获得的平均利润
D．开发商所能获得的税后利润
E．开发商所能获得的税前利润
正确答案：CE
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第6辑
普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A、 所得税前利润
B、 所得税后利润
C、 应分配利润
D、 未分配利润
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B，价值时点在现在，而估价对象是过去和现在的价值差；选项C，价值时点和估价对象都是现在。
根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》可以公开查询的信息包括（ ）。
A．房屋用途
B．司法查封情况
C．他项权利设定时间
D．与房屋权利有关的原始凭证
E．与仲裁事项直接相关的原始凭证
答案：A,B,C
解析：
房屋权属登记信息查询采取“分层次查询”的原则。根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》，可以公开查询的信息主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括：①房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。DE 两项属于限制查询的信息。
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（ ）。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]
求得A＝15.97（万元）
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（万元）。
根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。 （ ）
