房地产估价师考试真题及答案6篇 第1篇
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。
A.市场价格上升 B.市场价格下降
C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定
答案：错
解析：
资产业务包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。房地产信托业务属于金融信托投资业务。
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A、630.0
B、650.0
C、661.5
D、682.5
答案：D
解析：
考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。
建筑安装工程费用中的财务费，属于（ ）。
A．措施费
B．规费
C．间接费
D．直接工程费
答案：C
解析：
根据原建设部《关于印发〈建筑安装工程费用项目组成〉的通知》（建标［2003］ 206 号），我国现行建筑安装工程费用主要由直接费、间接费、利润和税金四个部分组成。其中，建筑安装工程间接费由规费、企业管理费组成。而企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。
A．1963.64
B．2000
C．2552.73
D．2600
(一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
答案：
解析：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题及答案6篇 第2篇
已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为( )。
A、 6%
B、 7%
C、 7.5%
D、 6.5%
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年且其他因素不变的情况，要求在已知不同年限价格的前提下，求解报酬率。根据计算公式求解的话，需解高次方程，计算非常复杂。所以，此题可采用试算的方法。使用期限40年时每年的净收益为 从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以7%为正确答案。
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是( )。
A.27.78％
B.40.00％
C.66.67％
D.83.33％
某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元／m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
城市发展战略中社会发展目标包括（ ）。
A.人均国民收入等经济效益指标
B.土地利用结构
C.居民受教育程度等人口素质指标
D.人际环境质量
答案：C
解析：
本题考查的是城市发展战略。社会发展目标包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。
通常计算平均发展速度采用（ ）。
A．算术平均法
B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者
交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于长期成本分析的表述中，正确的有（ ）。
A.长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本随产量的增加而减少
B.长期边际成本随产量的增加先增加后减少
C.长期平均成本的变动比较缓慢
D.在成本不变行业中，各厂商的长期平均成本不受整个行业产量变化的影响
E.长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是成本理论。选项A错误，长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本曲线一般也呈“U”形；选项B错误，长期边际成本随产量的增加先减少后增加。
房地产估价师考试真题及答案6篇 第3篇
各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。
A.估价对象
B.估价时点
C.价值类型
D.估价方法
E.估价所需材料
城市控制性详细规划由（ ）批准。
A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A．现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同
B．现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同
C．现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
答案：A
解析：
资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。对于资金的时间价值，可以从以下两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加；②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。
A.房屋互换
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除
E.房屋所有权人改变名称
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A、达到了基准收益率的要求
B、超过了基准收益率的要求
C、未达到财务内部收益率的要求
D、达到了财务内部收益率的要求
答案：B
解析：
考点:财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
正确答案：
[答案]
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。
房地产估价师考试真题及答案6篇 第4篇
物业管理通过（ ）的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A.人员
B.场所
C.流程
D.技术
E.政策
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。
A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
正确答案：A
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。
当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会（ ）。
A、增加
B、减少
C、不变
D、无法确定
答案：A
解析：
考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。
保险合同的当事人有被保险人和受益人；保险合同的关系人有保险人和投保人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。
A、 利润
B、 利息
C、 收入
D、 收益
估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。
房地产估价师考试真题及答案6篇 第5篇
下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（ ）。
A、经济发展状况
B、家庭收入水平及分布
C、家庭数量及其结构
D、资本市场发育程度
答案：C
解析：
考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（ ） 元/m2。
A.20000.00
B.23902.77
C.24701.84
D.28170.23
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。
估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（ ）。
A．估价作业开始日期
B．估价对象实地查勘之日
C．价值时点
D．估价报告出具之日
答案：D
解析：
估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价资料保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。
市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（ ）。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、抽样性调查
D、因果性调查
E、电话回访性调查
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成描述性调查、试探性调查和因果性调查，参见教材P107。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
正确答案：C
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。
如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）
正确答案：×
从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。 （ ）
正确答案：×
题目没有考虑积累期间的通货膨胀率和资金时间价值。
房地产估价师考试真题及答案6篇 第6篇
整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为（ ）。
A．13.6%
B．14.0%
C．19.0%
D．23.6%
答案：A
解析：
房地产投资市场的预期收益率为：10%＋0.4×（20%－10%）＝14%，写字楼市场的预期收益率为：10%＋0.9×（14%－10%）＝13.6%，或者写字楼市场的预期收益率＝10%＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。
建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（ ）物业。
A．收益性
B．工业性
C．居住性
D．特殊性
对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场
答案：D
解析：
本题考查的是市场规模的估计。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P145。
一种房地产商品价格上升，导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产需求。这两种房地产商品是替代品。Px上升，则Qx下降，Qy增加，则说明因为商品X更昂贵，所以消费者用相对便宜的商品Y替代了商品X。二者不是互补品的关系，而是替代品。这个要学会自己分析，推导。
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。
A．挂牌底价
B．正常市场价格
C．竞买人可承受的最高价
D．最可能的成交价
答案：C
解析：
国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
