房地产估价师真题下载5节 第1节
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
答案：D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
行政法规是由( )依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法文件的总称。
A.国务院各部委
B.省、自治区、直辖市人大及其常委会
C.国务院
D.全国人大及其常委会
答案：C
解析：
行政法规是由国务院依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法律文件的总称，其效力低于法律，高于地方性法规、部门规章。
某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善．该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
认为利率是由货币的供给与需求决定的是（ ）。
A、古典学派的储蓄投资决定理论
B、流动性偏好利率理论
C、可贷资金利率理论
D、IS-LM曲线模型的利率理论
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为利率是由货币的供给与需求决定的。
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．95.40
B．97.87
C．98.55
D．99.33
房地产估价师真题下载5节 第2节
收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )
开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
《城市房屋拆迁管理条例》规定的适用范围是指在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
A．城市行政区内
B．城市规划区内
C．城市开发区内
D．国有土地上
E．集体土地上
(2017真题) 商品房预售应符合的条件包括（）等。
A.已付清土地出让金
B.取得土地使用权证书
C.拆迁安置方案已落实
D.物业管理方案已落实
E.取得施工许可证
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
房地产估价师真题下载5节 第3节
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。
A、一级
B、二级
C、三级
D、临时资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。
可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。
A．3290
B．3302
C．3500
D．3710
正确答案：B
[答案] B
3500÷(1+6%)＝3302(元/m2)
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（ ）元/m2。
A．15675
B．16588
C．17432
D．18525
正确答案：D
2800×8.27×80%＝18525(元/m2)
房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。
A．购买价格 建设工程教育网提供
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
房地产估价师真题下载5节 第4节
施工单位对房屋建筑工程的保修期自（ ）之日起计算。
A．房屋完工
B．房屋竣工验收合格
C．房屋交付使用
D．办理房屋登记
答案：B
解析：
建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。应为在价值时点的重新购建成本。建造时的购建价格，是历史成本。
通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价所需资料主要包括下列（ ）。
A.反映估价对象状况的资料
B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料
C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D.对房地产价格有普遍影响的资料
E.建筑物建造阶段工程监理资料
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。
对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载5节 第5节
某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元／m2，土地重新购置价格为4800元／m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2％，建筑物折旧总额为（ ）万元。
A．800
B．878
C．896
D．1129
答案：A
解析：
建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值=建筑物重置价格-（房地产市场价格－土地重新购建价格）=3200×2－（5200×2－4800×1）=800（万元）。
（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?
正确答案：
1．选用假设开发法和市场法进行估价。（1分）
2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分）
3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分）
4．分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分） ．
5．运用市场法（0．5分）和收益法等（0．5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分）
6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分）
7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分）
8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。（1分）
运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查
B 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C 观察、分析时间序列，得出一定的模式
D 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E 对未来的价格进行分析和预测
建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。
A.逐渐减少
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减
答案：A
解析：
本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。
