房地产估价师历年真题解析6节 第1节
根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（ ）。
A．特等
B．甲等
C．乙等
D．丙等
答案：D
解析：
建筑物按其重要性和使用要求分成五等，分别为特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑的建筑物重要性为丙等。
下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（ ）。
A.土地出让价款
B.土地购置税费
C.建筑安装工程费
D.基础设施建设费
E.公共配套设施建设费
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。
A、承诺费
B、手续费
C、担保费
D、利息
E、税费
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
若该在建王程已整体抵押．在无法定优先更偿款的情况下．欲信算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A。抵押价值
B．处分抵押物时的市场价值
C。抵押价值—处分抵押物的费用及税费
D．处分抵押物时的市场价值—处分抵押物的费用及税费
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为( )。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
正确答案：B
[答案] B 根据建设部作出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。因此，正确答案为
供给的变化表现为供给曲线的波动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产拍卖登记需提交的资料不包括( )。
A.申请书
B.登记表
C.房地产权证
D.拍卖公告
正确答案：B
房地产拍卖登记需提交的资料有：①申请书;②当事人身份证明或单位合法资格证明;③委托书及代理人身份证明;④房地产权证;⑤拍卖成交确认书;⑥房屋平面图及地籍图;⑦出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;⑧契税完税证及契税完税贴花;⑨拍卖公告;⑩其他有关文件。其中，自愿委托拍卖的，除需提交上述资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述项资料外，还需提交拍卖委托公函、生效的判决、裁定和调解书以及协助执行通知书。
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
答案：B
解析：
本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。（常识）
房地产估价师历年真题解析6节 第2节
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（ ）
正确答案：×
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。
施工现场的水、电、路通和场地平整属于房地产开发过程的前期工作。（ ）
答案：对
解析：
考点:其他前期工作。除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
正确答案：A
从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。
根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。
A.1个
B.2个
C.3个
D.4个
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。
A.530 B.472
C. 455 D.450
在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。
市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。
对企业而言，通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。（ ）
答案：对
解析：
考点:识别竞争者。通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。
房地产估价师历年真题解析6节 第3节
由出票人签发，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，称为( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.信用证
答案：B
解析：
银行汇票——是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票的签发要求单位和个人先将款项交存银行，银行据此给单位和个人签发前往异地办理转账结算或支取现金的票据，它具有票随人到、方便灵活、兑付性强的特点。
人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54（万元）；第二种增加价值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26（万元）。应该选择第一个方案。
下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）
A、150.8
B、160.8
C、170.8
D、180.8
答案：B
解析：
考点:临街土地价值的计算。前街影响深度＝175×320/（320＋240）＝100；后街影响深度＝175×240/（320＋240）＝75；单价＝路线价×平均深度价格修正率；总价＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8万。
抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人所享有的所有权没有限制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的效力。抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。P147。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A.垄断竞争
B.寡头垄断
C.垄断
D.竞争
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。
A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价
B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定
D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。
下列选项中，属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有（ ）。
A、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作
B、已经确定施工企业
C、有保证工程质量和安全的具体措施
D、建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%
E、建设单位应当提供银行出具的到位资金证明
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。
房地产估价师历年真题解析6节 第4节
封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。
答案：错
解析：
封闭型基金证券由于不允许持有人赎回，故资产比较稳定，便于经营；
签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A．3439
B．3473
C．3508
D．3608
答案：B
解析：
期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格的计算公式为：期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，则该期房目前的市场价格（单价）为：
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。
关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。
A、只有合法的房地产才能成为估价对象
B、估价对象状况必须是实际状况
C、以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D、评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
答案：D
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价；选项B错误，依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况；选项C错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押；选项D正确，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（ ）。
A.季节性
B.发展性
C.伸缩性
D.广泛性
答案：B
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。
A．国有土地使用证
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．建设工程施工许可证
E．商品房预售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一是对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。
房地产估价师历年真题解析6节 第5节
国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ）。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1．O以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
正确答案：D
2005年国办发[2005]26号文件对享受优惠政策普通住房标准作了规定，享受优惠政策的住房原则上应同时具备A、B、C三个选项所述的内容才行，故选D。
网络图法在建设工程管理中常常作为（ ）的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
答案：C
解析：
在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）；②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。
同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（ ）。
A．抵押权已登记的，按照债权比例清偿
B．抵押权已登记的，先于未登记的受偿
C．抵押权未登记的，按照债权比例清偿
D．抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿
E．抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿
答案：B,C,D
解析：
依据《物权法》规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。
银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
A.3583
B.3909
C.4300
D.4778
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。P312。
答案：错
解析：
本题考查的是保险的职能。保险的分配职能参与了国民收入的再分配。
经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
正确答案：ABDE
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
房地产估价师历年真题解析6节 第6节
针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。
A．优惠利率
B．提高再贴现利率
C．提高法定存款准备金率
D．中央银行在公开市场上买卖有价证券
E．对房地产贷款风险进行提示劝告
通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。
下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。
A、 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员
B、 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师
C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次
D、 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务
E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费
答案：C,D
解析：
注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。
银行不运用或较少运用自己的资产，以（ ）的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
A、本人
B、中间人
C、客户经理人
D、资本持有人
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。
甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从( )时起计算。
A、 合同签订
B、 合同生效
C、 权利被侵害
D、 乙知道或者应当知道
房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。
