21年房地产估价师考试题免费下载7篇

发布时间:2021-10-28
21年房地产估价师考试题免费下载7篇

21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第1篇


某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年,建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后,原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前,相邻的某医院,经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用,并已报政府规划主管部门批准。
买方可支付的最高购买价为( )。
A.建筑市场价值一平移相关费用
B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用
C.建筑物残值
D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值

答案:A
解析:


划分路线价区段时,将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此,两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( )

答案:错
解析:
本题考查的是划分路线价区段。但较长的繁华街道,有时根据地价水平差异情况,需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。参加教材P365。


临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。( )

正确答案:×
[答案] ×  临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。本题叙述的是保本点分析。


下列关于名义利率与实际利率的说法中,正确的有( )。

A、当每年计息周期数大于1时,名义利率大于实际利率
B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C、当每年计息周期数等于1时,名义利率与实际利率相等
D、名义利率越大,实际利率与名义利率的差异越小
E、计息周期越短,实际利率与名义利率的差异越大

答案:B,C,E
解析:
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误,当每年计息周期数大于1时,名义利率小于实际利率;选项D错误,名义利率越大,实际利率与名义利率的差异越大。


2013 月 6 月 20 日,某市人民政府根据城市规划实施旧城改造,决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅,其中, 10m2 自行改为商业用房,另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还,同时,该套住宅已出租,租期 3 年,年租金为 30000 元。经测算,该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后,对估价结果有异议。
李某收到估价报告后,可以选择处理的方式为(  )。

A.向出具报告的房地产估价机构咨询
B.另行委托其他房地产估价机构重新估价
C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定

答案:A,C
解析:
房屋征收当事人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起 10 日内,向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起 10 日内,向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。


某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提,对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。

A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上允许

答案:D
解析:
本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途,私自改造为商铺,不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。


房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


关于假设开发法的说法,错误的是(  )。

A.运用假设开发法估价,开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

答案:D
解析:
A项,运用假设开发法估价,预测开发完成后的价值,可先预测其租赁或自营的净收益,再采用收益法将该净收益转换为价值。B项,投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率;在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率,它们的内涵及计算基数有所不同,测算时要相互匹配。C项,在假设开发法测算中应当减去的项目,统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值,而不是在估价时点的值(但在传统方法中,将它们近似为估价时点的值)。D项,在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时,一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值,根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。


下列选项中,属于选取可比实例的质量要求的有( )。

A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同
B.可比实例的交易方式适合估价目的
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括:(1)可比实例的交易方式应适合估价目的;(2)可比实例房地产应与估价对象房地产相似;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。其中,可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产,具体应满足下列要求:(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结构相同。


21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第2篇


某城市主管部门,调查该城市各区房地产空置量,得到A区空置量是B区空置量的120%,该指标为( )。

A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.比例相对指标

答案:C
解析:
本题考查的是相对指标。比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。两个区的空置量之比120%,此为比较相对指标。参见教材P344。


某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的,当时取得的费用为18万元/亩,现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的,当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元,现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元,估计该建筑物有八成新。
则该宗房地产的现时单价为( )元/m2。
A.1510 B.1270
C.1100 D.550

答案:B
解析:


成交价格围绕着( )而上下波动。

A.市场价格
B.理论价格
C.清算价格
D.原始价格

答案:A
解析:
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说,成交价格围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动。


增价拍卖是一种常见的叫价方式,在增价拍卖中,起拍价可低于、等于、高于保留价。 ( )

正确答案:×
增价拍卖中,起拍价通常低于保留价,也可以等于保留价。


拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同,拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内,就有关问题签订书面协议,以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


合伙制房地产估价机构中,专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于()。

A.50%
B.60%
C.70%
D.80%

答案:B
解析:
是房地产估价机构资质等级。专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求:有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参见教材P154.


某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有20层,且建筑密度为60%,则建筑容积率为( )。

A、 33.3
B、 12
C、 20
D、 60%

答案:B
解析:
容积率=建筑密度×建筑层数。


针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类( )。

A、 主观合理价值和公开市场价值
B、 主观合理价值和非公开市场价值
C、 主观合理价值和客观合理价值
D、 公开市场价值和非公开市场价值

答案:D
解析:


企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额( )的,免征土地增值税。

A.10%
B.20%
C.30%
D.60%

答案:B
解析:
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。


21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第3篇


该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的的评估价值应为( )。

A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

正确答案:B


权属有争议的房屋由登记机关代为登记,并代领房屋权属证书。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查,甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元,银行贷款余额2700万元,第三方欠款2000万元。在估价时点,该办公楼全部可销售面积为5万m2,其中已售出3万m2。经评估,该办公楼的市场价格为6000元/m2,拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括( )。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税

答案:D
解析:


购买的房屋出现问题,()应该承担责任。

A、房地产开发企业
B、施工单位
C、设计单位
D、监理单位单位

答案:A
解析:
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。


下列不应免缴房产税的是( )。

A.职工自由住房

B.企业创办的学校用于教学的房产

C.产权未确定以及有纠纷的房产

D.经有关部门鉴定的危险房屋

正确答案:C
产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。


已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

正确答案:D


投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的,表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下:

<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行建筑物实物状况修正,你认为应考虑哪些主要因素?

答案:
解析:
1、
【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素:(1)估价对象权属资料,包括房地产产权证;法定优先受偿款的说明或证明,以及是否有他项权利的说明;(2)估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。
【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说,实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。


预售许可的最低规模为( )。

A.层
B.户
C.栋
D.单元

答案:C
解析:
本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。


21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第4篇


在房地产司法拍卖估价中,将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设,属于( )。

A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

答案:B
解析:
本题考查的是估价报告的组成。在房地产司法拍卖估价中,不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,查封因拍卖而解除,属于背离事实假设。选项C容易混淆,不相一致指用途不一致,或产权登记不一致。参见教材P419。


土地储备机构负责实施土地开发时,由( )负责筹措资金。

A、开发商
B、投资企业
C、房地产中介机构
D、土地储备机构

答案:D
解析:
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时,由土地储备机构负责筹措资金。


房地产的部门规章是以( )颁布的。

A.中华人民共和国主席令
B.国务院令
C.省政府书记令
D.国务院房地产行政主管部门部长令

答案:D
解析:
本题考查的是房地产部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。


从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时,文物艺术品属于( )。

A.允许流通物
B.禁止流通物
C.限制流通物
D.一般流通物

答案:C
解析:
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品,如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。


下列属于普通股股东权利的有( )。

A.有限的表决权

B.股票的转让权

C.对公司剩余财产的分配权

D.对公司事务的质询权

E.要求赎回权

正确答案:BCD


商品越是耐用,( )。

A、越富有弹性
B、需求弹性越小
C、越缺乏弹性
D、完全无弹性

答案:B
解析:
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用,需求弹性越小。


在资产预期收益率公式中

影响βj 确定的风险因素有(  )。

A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.机会成本风险
D.持有期风险
E.利率风险

答案:A,B,E
解析:
在资产预期收益率公式

βj 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险,又称为不可分散风险或市场风险,是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险,主要包括:①通货膨胀风险;②市场供求风险;③周期风险;④变现风险;⑤利率风险;⑥政策风险;⑦政治风险;⑧或然损失风险等。


对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还应分析( )。

A、价格结构
B、产品结构
C、档次结构
D、区域结构
E、投资结构

答案:B,D,E
解析:
本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点,有关房地产市场结构的分析,也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构,包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。


产品生产经营活动的成本,包括生产成本和销售费用两部分。两者均是指销售过程中的费用。( )

答案:错
解析:
考点:投资与成本。产品生产经营活动的成本,包括生产成本和销售费用两部分。前者指发生在产品生产过程中的费用,后者指发生在产品销售过程中的费用。


21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第5篇


城市发展战略是城市( )三位一体的统一的发展战略。

A.经济
B.生态
C.社会
D.建设
E.文化

答案:A,C,D
解析:
本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。


该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时,该楼盘平均销售价格为( )元/m2。

A.1963.64

B.2000

C.2552.73

D.2600

正确答案:C
根据:正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内,又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价,也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时,厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中,某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2,综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2,土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时,该楼盘平均销售价格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。


在( )年,我国成立“国务院住房制度改革领导小组”,这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度,提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。

A.1978
B.1979
C.1982
D.1986

答案:D
解析:
本题考查的是城镇住房制度改革。在1986年,我国成立“国务院住房制度改革领导小组”,这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度,提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。


一方提供土地使用权,另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为,是一种房地产( )行为。

A.出让
B.资金借贷
C.转让
D.租赁

答案:C
解析:
《城市房地产转让管理规定》规定其他合法方式主要包括下列行为:
1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
2.一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;


盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有(  )。

A.产品总成本不随产销量变化
B.产品销售量等于生产量
C.单位产品变动成本不随产销量变化
D.单位产品销售价格不随产销量变化
E.单位产品固定成本不随产销量变化

答案:B,C,D
解析:
盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时,成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系,此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。


一般而言,金融工具的流动性与收益性呈正相关,收益性与安全性负相关。

答案:错
解析:
一般而言,金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强,但却不能给投资者带来什么收益;而股票等虽收益性较高,但变现的流动性相对较弱。此外,金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关,而流动性与安全性呈正相关。


针对不同用途的收益性物业可分为( )。

A.写字楼物业管理、商场物业管理

B.承租人管理、租赁市场管理

C.工业及货仓物业管理、人事管理

D.商场物业管理、财务、人事管理

正确答案:A


关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有( )。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估拍卖保留价应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最保守的估计值

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值因遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值。P259。


某经营性房地产转让后,出售方获得了现金 100 万元,有价证券若干,计算土地增值税时的房地产所得收入应为 100 万元。(  )

答案:错
解析:
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据,土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。


21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第6篇


根据《物权法》,国家对耕地实行特殊保护,下列不属于耕地定义的是( )。

A.新开垦荒地
B.轮歇地
C.草田轮作地
D.耕种1年的滩地

答案:D
解析:
本题考查的是土地管理的基本制度。《物权法》规定,国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。耕地主要是指种植农作物的土地,包括:新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种3年以上的滩地和滩涂等。


房地产的价格是由市场决定的,因此,金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


该房地产总价为( )万元。

A.467.73

B.495

C.567.53

D.765.53

正确答案:C


由于合同缺陷造成的工程延误,发包人无须给承包人补偿。( )

答案:错
解析:
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。合同缺陷是指合同文件规定的不严谨,甚至可能出现矛盾,以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释,由此造成的工程拖延和损失,发包人应当给以补偿。


对于暂定期内的三级房地产估价机构,允许从事的估价业务是( )。

A.城镇房屋征收估价
B.房地产一般抵押估价
C.公司上市的房地产估价
D.司法鉴定的房地产估价

答案:B
解析:
本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。P183。


对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。

A.服务市场

B.合格有效市场

C.有效市场

D.潜在市场

正确答案:D
D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。


某公司2016年9月,在南京购买了一间写字楼,位于25层商务写字楼的顶层,由于严重漏雨,影响了公司的正常经营。

若该公司不退房,要求开发商修复,则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是( )。

A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法

答案:B
解析:
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法,该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用,主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害,适宜选用修复费用法估价。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一楼盘,2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房,单价为18000元/平方米,按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米,陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款,银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。

若该住宅楼为普通建筑物,则其耐久年限为( )年。

A、15~40
B、40~50
C、50~80
D、80~100

答案:A
解析:
本题考查的是建筑等级。普通建筑物的耐久年限为15~40年。


项目融资主体的组织形式主要有( )。

A、既有项目法人融资
B、新设项目法人融资
C、商业性法人融资
D、政策性法人融资
E、自然人融资

答案:A,B
解析:
考点:房地产项目融资方案。项目融资主体的组织形式主要有:既有项目法人融资和新设项目法人融资。


21年房地产估价师考试题免费下载7篇 第7篇


某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其它收入为2万元,则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。

A.16

B.18

C.20

D.22

正确答案:B
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。


(2013真题) 宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。( )

答案:对
解析:
本题考查的是土地所有权。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。


准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下,一些物业管理企业将准备金积累成一个基金,用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )

答案:错
解析:
[解析] 收益性物业经营状况的评估


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物,向乙银行贷款1亿元,委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知:该项目总建筑面积为20000㎡,其中:已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡,其中:有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后,拟将该项目整体转让给丁公司。

评估过程中,丙机构应做的工作包括()。

A、进行实地查勘
B、调查了解法定优先受偿权利情况
C、要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》
D、按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

答案:A,B
解析:
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选项D不属于房地产估价机构的工作。


总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量;总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量。( )

答案:对
解析:
本题考查的是总需求与总供给。总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量;总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。


经济适用房的成本包括( )。

A、土地房屋征收补偿费
B、建筑安装工程费
C、管理费
D、贷款利息
E、小区营业性配套公建费

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素。


根据收益法的计算公式,对土地净收益每年收益不变的情形,报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( )

答案:错
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。;
  土地使用权无限年期的价格公式:;
  土地使用权有限年期的价格公式:;
  土地使用权价格接近无限年价格的程度为。


未封闭的阳台,均按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。P172。


下列建筑材料中,最有可能产生室内放射性污染的是( )。

A.天然石材
B.壁纸
C.吸声材料
D.合成隔热板材

答案:A
解析:
大部分建筑材料的辐射量基本符合标准,但也有一些灰渣砖放射性超标。例如,有些石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭,镭可蜕变成氡,通过墙缝、窗缝等进入室内,造成室内氡的污染。