2021房地产估价师历年真题解析8节 第1节
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
正确答案：C
反映一般物价变动的指标有（ ）。
A.城镇居民人均可支配收入增长率
B.农村居民人均纯收入增长率
C.居民消费价格指数
D.生产资料价格指数
E.居民可支配收入指数
答案：C,D
解析：
本题考查的是经济因素。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。（ ）
答案：对
解析：
防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度 6 度以下地区的建筑可不予设防；9 度以上的地区，一般避免进行工程建设。防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。防震缝的宽度在建筑抗震设计规范中按不同烈度根据不同结构、砌体类别、建筑类别、高度等都有不同的规定。
营改增之后，北京市个人将购买不足（）年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
A、1
B、2
C、5
D、7
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。营改增之后，北京市个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。
市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（ ）元/年。
A.1440
B.480
C.540
D.1000
答案：B
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000×12×4%=480（元/年）。
以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
2021房地产估价师历年真题解析8节 第2节
房地产用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A、开发期
B、销售期
C、经营期
D、经营准备期
E、预售期
答案：A,C
解析：
考点:财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案：ACD
[答案] ACD 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降，加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。
某市2016年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2015年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。
A、1
B、1.5
C、2
D、3
答案：A
解析：
考点:供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期＝（60＋20）÷80＝1（年）。
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
正确答案：
1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法
根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《物业管理条例》确立的基本制度包括( )。
A.业主大会制度
B.业主公约制度
C.住宅小区治安管理制度
D.住宅小区综合验收制度
E.住房专项维修资金制度
答案：A,B,E
解析：
一、业主大会制度
二、管理规约制度
三、物业服务招投标制度
四、物业承接查验制度
五、物业服务企业资质管理制度
六、住宅专项维修资金制度
2021房地产估价师历年真题解析8节 第3节
国有土地上房屋征收的主体是( )。
A.市、县级人民政府
B.市、县级房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.市、县级房地产行政主管部门
答案：A
解析：
房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。
A．甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B．周某有权退房
C．周某退房，甲公司应承担违约责任
D．周某退房应承担违约责任
将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益法的理论依据。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。
《城市房屋拆迁管理条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。（ ）
此题为判断题(对，错)。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。
答案：错
解析：
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。
在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（ ）。
A.现货价格
B.期货价格
C.现房价格
D.期房价格
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第4节
决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（ ）。
A、基础
B、桥梁
C、目的
D、手段
答案：A
解析：
考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。
某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（ ）万元。
A.896
B.910
C.1050
D.1099
答案：A
解析：
本题考查的是利息。当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）×贷款利率=（10000+300+5000/2）×7% =896（万元）。
建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资回报是指所投入资本的回收，即保本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者信心指数
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。参见教材P44。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第5节
下列（ ）房产可以免征房产税。
A．个人所有的房产
B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产
E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税
正确答案：BC
个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
答案：C
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。
第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式
第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。
A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
正确答案：C
答案：C。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。
A．0.22
B．0.46
C．2.10
D．2.45
正确答案：C
不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象范围包括特色装饰装修的是（ ）。
A、房地产抵押前提下的抵押估价
B、不再继续经营的自愿转让估价
C、房地产拍卖下的司法拍卖估价
D、评装饰装修下的房屋征收评估
答案：D
解析：
本题考查的是估价对象的确定。房地产抵押估价、不评装饰装修的；房屋征收评估、不再继续经营的自愿转让估价、房地产拍卖的司法拍卖估价均不考虑特色装饰装修。参见教材P405。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。
移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （ ）
正确答案：×
移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第6节
根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
《物业管理条例》规定，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主委员会讨论决定同意后；由物业服务企业依法办理有关手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（ ）
此题为判断题(对，错)。
转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（ ）以上。
A．25％
B．30％
C．35％
D．50％
答案：A
解析：
城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。其中，按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
A、谨慎价值
B、市场价值
C、残余价值
D、快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；快速变现价值不符合“适当营销”的原则，快速变现价值一般低于市场价值。残余价值是在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值。参见教材P90～93。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第7节
影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是指房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。
下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（ ）。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性
D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂
答案：A
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。
从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
正确答案：A
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。而取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（ ）。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
正确答案：C
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
当可供比较的互斥方案寿命期相同，且效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A、净现值法
B、差额内部收益率法
C、费用现值法
D、内部收益率法
答案：C
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。期限相同用费用现值法，期限不同采用等额年费用法。参见教材P210。
2021房地产估价师历年真题解析8节 第8节
进度计划管理通常采用网络图和（ ）。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
答案：C
解析：
本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。
( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A、 区位
B、 交通
C、 环境景观
D、 外部配套设施
答案：A
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列说法中错误的是（ ）。
A．边际收益（MR）是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益
B．厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）是边际收益等于边际成本
C．边际收益等于产品价格
D．长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线
正确答案：C
当产品价格不变时才有平均收益=边际收益=产品价格。但在不同的市场结构中，价格与产量的变动有关，因此收益变动的规律有所不同。
2013 年7 月31 日，王某转让购买不足5 年住房，按其销售收入减去购房价款的差额征收营业税。（ ）
答案：错
解析：
自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。
A．抵御通货膨胀的影响
B．提高资本金的投资收益率
C．提高全部投资的平均收益率
D．降低借贷资金的资金成本
答案：B
解析：
投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
