21年房地产估价师考试题库精选6节 第1节
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
正确答案：A
"区位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。
高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。
影响高某住房价格的因素有很多，其中的交通不便利（ ）。
A.属于不利因素B.属于有利因素C.没有影响 D.有很小的影响
房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。
经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（ ）。
A.销售收入
B.出租收入
C.营业外收入
D.补贴收入
E.自营收入
答案：C,D
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入
甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2006年6月，该类办公用地地价已增值10%。
设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。
A、 2100
B、 2110
C、 小于2100
D、 大于2110
答案：C
解析：
此题应采用房地分估的方法，首先地价比2004年3月上涨10%，现为2000×50%×(1+10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为2000×50%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)—折旧—拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。
21年房地产估价师考试题库精选6节 第2节
房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。
答案：错
解析：
房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即①测定房地产位置，②调查其所有权或使用权的性质，③测定其范围和界线，④还要测算其面积，⑤调查测定评估其质量等。
某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
A、5.00%
B、8.50%
C、8.74%
D、9.00%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。
向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。
A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
答案：D
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于（ ）的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
正确答案：B
控制性详细规划的内容有以下几点：(1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；(2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；(3)确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高等。
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。
A.继承开始
B.申请不动产登记
C.记载于登记薄
D.领取不动产权证书
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
21年房地产估价师考试题库精选6节 第3节
某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/ m2。
A.8000
B.9300
C.9750
D.10000
答案：A
解析：
本题考查的是建立比较基础。使用面积＝100×0.8＝80（m2）。建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝10000×80/100＝8000（元/m2）。
(2012真题) 2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万㎡的房屋，其中有3万㎡的房屋未登记，包括1.20万㎡的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构等级可以为（）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产评估业务。暂定三级不可以从事征收评估。
房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税
答案：错
解析：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（ ）。
A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．土地补偿费归农民个人所有
C．地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有
D．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
E．安置补助费一定归农村集体组织所有
答案：A,D
解析：
土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
21年房地产估价师考试题库精选6节 第4节
网络图法在建设工程管理中常常作为（ ）的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
答案：C
解析：
在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）；②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。
(2016真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（ ）。
A.征地管理费
B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.被征收农民的社会保障费用
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
按照公司法的规定，股票是一种只适用于有限责任公司的证券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )
正确答案：×
[答案] ×
签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。
某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A、 93.75
B、 115
C、 293.75
D、 315
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。
A．1067元/m2
B．1070元/m2
C．1084元/m2
D．1141元/m2
正确答案：C
[答案] C
[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)
21年房地产估价师考试题库精选6节 第5节
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（ ）平方米。
A.10000
B.11000
C.14000
D.15000
答案：B
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。由题意，甲公司本次可抵押的商品房建筑面积
＝15000－1000－3000＝11000（平方米）。
建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 ( )
此题为判断题(对，错)。
结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ）
答案：对
解析：
一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只采用一种比例尺，这就要根据图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。
乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
正确答案：C
《担保法》规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（ ）特性。
A、适于进行长期投资
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
21年房地产估价师考试题库精选6节 第6节
在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。
A.白线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是规划红线管理。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
本估价项目最适宜采用的估价方法是（ ）。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后价差法
答案：A
解析：
损害赔偿评估通常采用：①修复费用法，又称成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。②损失资本化法，是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差估价房地产的价值损失。③损害前后价差法，又称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。④赔偿实例比较法，又称比较法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。
据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。
某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投人成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
答案：
解析：
评估公司认为其评价结果合理的理由如下：
因为估价机构接受甲公司委托，估价目的是为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着与其他目的估价的不同点。
(1)注重预期风险。房地产抵押价值评估一般以估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险。
(2)分析市场变现能力。抵押物一旦发生处分清偿,属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减。
(3)考虑抵押期间的耗损。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分，由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析和考虑。
综上所述，在估价时应侧重对预期风险的考虑，应采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。
