21年房地产估价师预测试题6辑 第1辑
根据我国《保险法》的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（ ）亿元。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是保险公司设立的条件。根据我国《保险法》的规定，在我国设立保险公司必须具备如下条件：（1）符合《保险法》和《公司法》的有关规定；（2）符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为人民币2 亿元；（3）具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员；（4）有健全的组织机构和管理制度；（5）有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。除上述条件外，设立保险公司还必须经保险监督管理部门批准。
现有一套总价目11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为（ ）
A．439
B．1230
C．743
D．928
正确答案：C
根据公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法
B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C、 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D、 假设开发通常是一次性的价格剩余
不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（ ）。
A.主要因素
B.次要因素
C.增值因素
D.贬值因素
答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。
抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题6辑 第2辑
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等四种。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。
A、 土地使用权
B、 所有权
C、 地役权
D、 典权
E 租赁权
答案：A,C,E
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。
A．担保公司资金
B．在建工程抵押贷款
C．商品房预售资金
D．住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E．住房公积金
正确答案：AE
在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。
在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（ ）。
A.容积率
B.建筑密度
C.绿地率
D.人口容量
E.建筑高度
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。环境容量控制指标包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
21年房地产估价师预测试题6辑 第3辑
物业资产管理的职能包括( )。
A、 物业管理
B、 设施管理
C、 资产管理
D、 运营管理
E 组合投资管理
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
答案：C
解析：
注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
应用路线价法需要进行（ ）等修正。
A．临街深度
B．土地形状
C．交易日期
D．交易情况
E．临街宽度
标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（ ）。
A、逐渐降低
B、逐渐升高
C、可视为基本不变
D、为零
答案：C
解析：
本题考查的是设定标准临街深度。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。参见教材P365。
半砖墙墙厚的实际尺寸为ll5mm。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题6辑 第4辑
(2015真题) 保障性住房不包括（ ）。
A.商品住房
B.公共租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：A
解析：
本题考查的是保障性住房。保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
物业管理是一种（ ）的管理。
A．企业化
B．人性化
C．辅助型
D．引导型
（ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
正确答案：D
回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。
A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司转让该项目给丁公司不需要（）。
A、乙银行同意
B、人民法院解除查封
C、规划部门同意
D、房屋登记机构批准
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。被查封的房产不得设定抵押权，所以需要解除查封。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
21年房地产估价师预测试题6辑 第5辑
开发完成后用于出售的房地产通常采用（ ）测算开发完成后的房地产价值。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
E、推测法
答案：A,B,D
解析：
考点:开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
城市维护建设税以纳税人实际缴纳的( )税额为计税依据。
A.增值税
B.所得税
C.消费税
D.契税
E.营业税
答案：A,C
解析：
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。
房地产估价师李某，甶于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。
A.第三者责任保险
B.顾主责任保险
C.产品责任保险
D.职业责任保险
答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、 工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。参见教材P292。
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10％，折现率为10％，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
正确答案：
投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（ ）。
A、投标函及投标函附录
B、施工组织设计
C、合同条款及格式
D、技术标准和要求
E、资格审查资料
答案：A,B,E
解析：
考点:招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。
21年房地产估价师预测试题6辑 第6辑
对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产实物状况的描述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。
管理规约由（ ）制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的管理规约生效时临时管理规约终止。
为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部结构分割出租。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。参见教材P201。
商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（ ）的特性。
A．信息不对称性
B．交易复杂性
C．供给垄断性
D．经济外部性
答案：D
解析：
经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
