2021房地产估价师考试题目下载6卷 第1卷
对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按（ ）计算缴纳增值税。
A.1.5%
B.2%
C.2.5%
D.3%
答案：A
解析：
本题考查的是培育和发展住房租赁市场的若干意见。对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
(2014真题) 个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。社会保险才是强制保险。个人购房抵押贷款保证保险是商业险，属于自愿保险。
从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（ ）
答案：对
解析：
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
被征收房屋评估的价值时点为2017年（）。
A.3月28日
B.4月13日
C.4月15日
D.5月5日
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2021房地产估价师考试题目下载6卷 第2卷
下列房地产中，属于免征房产税的有（ ）。
A．监狱用房
B．高校招待所
C．部队营房
D．法院办公楼
E．房地产开发企业自用的房地产
答案：A,C,D
解析：
下述房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤经财政部批准免税的其他房产。学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。
(2015年真题) 采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（）。
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法
答案：B
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。标底在开标前必须保密，不能放到招标文件中公布。
政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）
A．土地供应计划
B．地价的杠杆作用
C．诚信建设
D．税收政策
正确答案：ABD
宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
回答以下问题：
(1)保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？
(2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
答案：
解析：
(1)保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。
(2)在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。
2021房地产估价师考试题目下载6卷 第3卷
下列属于投保人承担的义务的是（ ）。
A．交付保险费
B．如实告知保险标的情况
C．保证保险标的正常情况和安全
D．不得非法侵害保险标的
E．危险增加时通知保险人
正确答案：AB
保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。
房地产开发项目的基本报表包括（ ）。
A.现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
E.投资计划与资金筹措表
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表（项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表）、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。P267。
根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（ ）。
A.假设开发法
B.比较法
C.收益法
D.成本法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。
当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。
A．裁决申请书
B．被拆迁房屋的权属证明
C．未达成拆迁协议的原因
D．申请人身份证明
E．被拆迁房屋的估价报告
下列关于总供给的表述中，正确的是（ ）。
A.在不同的资源利用情况下，总供给曲线是相同的
B.当资源未得到充分利用时，总供给曲线是一条与横轴垂直的线
C.当资源接近充分利用时，总供给曲线是一条向右上方倾斜的线
D.当资源已经得到了充分利用，总供给曲线是一条与横轴平行的线
答案：C
解析：
本题考查的是总需求与总供给。选项A错误，在不同的资源利用情况下，总供给与价格水平之间关系的曲线，即总供给曲线是不同的；选项B错误，当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线；选项D错误，资源已经得到了充分利用，即经济中实现了充分就业，总供给已无法增加，所以此时总供给曲线是一条位于充分就业产量水平上与横轴垂直的线，也称为“长期总供给曲线”。
2021房地产估价师考试题目下载6卷 第4卷
城市总体规划的重要依据是（ ）。
A.镇规划
B.区域规划
C.城市规划
D.城镇体系规划
答案：B
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。区域规划是城市总体规划的重要依据。
在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A.未封闭的阳台
B.全封闭的阳台
C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D.与房屋相连有上盖无柱的走廊
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项B计算全部建筑面积，选项C不计算建筑面积。参见教材P172。
关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是( )
A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见——上级部门
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明
答案：C
解析：
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
2021房地产估价师考试题目下载6卷 第5卷
下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（ ）。
A、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。
我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。
A．低存低贷
B．低存高贷
C．高存低贷
D．高存高贷
按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（ ）。
A、规划许可证
B、设计条件通知书
C、选址意见书
D、建设工程许可证
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”
保障性住房不包括( )。
A.商品住房
B.公共租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：A
解析：
保障性住房是享受政策支持的住房，包括①廉租住房、②经济适用住房、③公共租赁住房、④限价商品住房。
某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。
该房屋的现值为（ ）元。
A. 42 085 B. 34 170
C. 13 740 D. 2 510
2021房地产估价师考试题目下载6卷 第6卷
证券市场的参与者主要包括（ ）。
A、证券发行人
B、证券交易场所
C、证券投资者
D、证券市场中介机构
E、证券监管机构
答案：A,C,D,E
解析：
考点:证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。
(2015真题) 国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。
A.加油站的特色装修
B.加油站的特许经营权
C.加油站内的车辆
D.加油站的加油机
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。参见教材P405。
（ ）是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。
A.委托代理
B.本代理
C.法定代理
D.指定代理
答案：C
解析：
本题考查的是代理。法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。
