2021房地产估价师答疑精华5篇 第1篇
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。
A．销售税费
B．租金收益
C．物业增值
D．股权增值
E．抵押贷款规模
下列表述中不正确的是（ ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
在建工程拍卖时，需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全，其中不包括（ ）。
A.建设用地规划许可证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.安全生产许可证
答案：D
解析：
本题考查的是房地产拍卖注意事项。在建工程拍卖时，需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或开工证）、预售许可证是否取得等等。
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A．0.91
B．0.92
C．1.09
D．1.10
2021房地产估价师答疑精华5篇 第2篇
在速度指标中，若定基发展速度为1.3，则定基增长速度是0.3。（）
答案：对
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1等于定基发展速度，参见教材P350。
对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。
A、风险预测
B、风险辨识
C、风险评价
D、风险决策
E、风险估计
答案：B,C,E
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。
目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（ ）。
A.30%
B.50%
C.70%
D.90%
答案：A
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。参见教材P333。
房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。
A.按套销售
B.返本销售
C.按房间销售
D.售后包租
答案：A
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
(2015年真题) 关于房屋存量的说法，正确的有（）。
A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数
C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量。
2021房地产估价师答疑精华5篇 第3篇
自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（ ）。
A、所有权
B、抵押权
C、地役权
D、土地使用权
答案：A
解析：
本题考查的是物权概述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（ ）
答案：对
解析：
科研院所从事房地产研究的人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应提供所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。P257。
买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。( )
运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。
A、交易情况修正
B、市场状况调整
C、房地产状况调整
D、划分路线价区段
E、制作价格修正率表
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易情况修正后的正常价格；路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，不需要进行市场状况调整。
2021房地产估价师答疑精华5篇 第4篇
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
甲估价公司优先选用（ ）方法估价。
A.估价对象位于XX市XX区XX自贸区内，虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的成交案例，但案例基本都对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件，适宜采用比较法进行主体资格修正评估
B.估价对象区域较少单纯土地出租案例，均以房地产开发形式经营，适宜采用收益法自主经营方式进行评估
C.近几年XX市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，不适宜选用成本法，但适宜采用基准地价系数修正法进行评估
D.估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法
答案：D
解析：
估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法。
( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A、 2003年1月1日
B、 2004年1月1日
C、 2004年12月1日
D、 2003年12月1日
认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。
A．马克思的利率决定理论
B．可贷资金利率理论
C．Is—1M曲线模型利率理论
D．流动性偏好利率理论
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
2021房地产估价师答疑精华5篇 第5篇
收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。
征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
正确答案：C
土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。
A．市场提取法
B．累加法
C．指数调整法
D．投资收益率排序插入法
E．收益乘数法
物业管理通过（ ）的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A.人员
B.场所
C.流程
D.技术
E.政策
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
（3）计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。
（2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）
