2021房地产估价师预测试题8篇 第1篇
对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。
A．放弃这个项目
B．努力学习，边学边干
C．埋头苦干，克服困难完成项目
D．找别人完成项目，签自己的名
E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
答案：A,E
解析：
如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相应的专家或者采用“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可依据相应的专家意见。
任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
正确答案：D
[答案] D
影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
产权登记制包括（ ）。
A.权利登记制
B.托伦斯登记制
C.契税登记制
D.质押登记制
E.债务登记制
答案：A,B
解析：
本题考查的是不动产登记模式。产权登记制包括权利登记制和托伦斯登记制。
采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（ ）
答案：错
解析：
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。
商品房预售方案应包括的内容包括（ ）。
A．项目基本情况
B．预售房屋套数
C．销售人员姓名和身份证号
D．竣工交付日期
E．住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
商品房预售方案包括的内容有：①项目基本情况；②建设进度安排；③预售房屋套数；④面积预测及分摊情况；⑤公共部位和公共设施的具体范围；⑥预售价格及变动幅度；⑦预售资金监管落实情况；⑧住房质量责任承担主体和承担方式；⑨住房能源消耗指标和节能措施等。
4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：
第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为（ ）m。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。
2021房地产估价师预测试题8篇 第2篇
供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭的是（ ）。
A.经济适用住房
B.棚改安置住房
C.公共租赁住房
D.限价商品住房
答案：C
解析：
本题考查的是保障性住房。公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起六个月内未申请登记的，预告登记失效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的?
正确答案：
建筑物的雷新购律价格是伞新状况下的价格，未扣除折旧；而土地的增减价因素一般已考 虑在其重新购建价格中。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。（ ）
正确答案：×
适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0．000”表示。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。
A、 固定成本
B、 变动成本
C、 盈利
D、 机会成本
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）
正确答案：
1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
(1) 求购房最高总价
购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房
2021房地产估价师预测试题8篇 第3篇
经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度有关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。
A.使用期限一般不超过2 年
B.可改变批准的用途
C.不得修建永久性建筑
D.不得从事经营性活动
答案：B
解析：
工程项目施工确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可使用。临时使用土地的期限，最多不得超过2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。
下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A.筹资功能
B.定价功能
C.资本配置功能
D.规避风险功能
答案：D
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000平方米，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200平方米。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为()。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
正确答案：B
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
下列特征，属于股票的基本特征的有（ ）。
A、高收益性
B、稳定性
C、风险性
D、价格波动性
E、流通性
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征主要有：（1）盈利性；（2）风险性；（3）稳定性；（4）流通性；（5）决策参与性；（6）价格的波动性。
房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
2021房地产估价师预测试题8篇 第4篇
在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是 ( )。
A.宏观区位
B.中观区位
C.微观区位
答案：C
解析：
从影响范围看城镇土地区位，可分以下三个层次。
宏观区位——指某个城市在一定地域范围内(如一个地区、一个国家乃至世界)所处的位置与地位。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。
中观区位——是指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
微观区位——是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。
(2015真题) 下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（）。
A.建筑详图
B.建筑剖面图
C.建筑立面图
D.建筑平面图
答案：B
解析：
本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。
房地产行政管理中出现的对房地产评估的需求，包括以下项目（ ）。
A.补地价的评估
B.基准地价评估
C.房地产证券化的评估
D.评估结果异议复核评估
E.受贿房地产的价值评估
建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。( )
此题为判断题(对，错)。
乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
正确答案：C
《担保法》规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
城市规划是指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划是指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该 大于（ ）。
A．0
B．1
C．2
D．3
正确答案：C
C利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。
某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
2021房地产估价师预测试题8篇 第5篇
债券和股票都是金融市场交易的媒介。（ ）
此题为判断题(对，错)。
结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。
A．该两幢建筑物抵押评估价值之和
B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？
答案：
解析：
判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。
就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为（ ）。
A、销售收入
B、收益率
C、利息率
D、开发利润
答案：D
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。
关于报酬率的说法，正确的是（ ）。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
答案：D
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。
A.估价目的
B.估价程序
C.价值时点
D.估价作业日期
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价程序概述。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。
人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。（ ）
答案：对
解析：
房地产投保时的保险价值评估，指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值评估，根据所采用的保险形式，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
2021房地产估价师预测试题8篇 第6篇
房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（ ）。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。
土地利用总体规划是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，属于法定优先受偿款的有（ ）。
A、已抵押担保的债权数额
B、为实现抵押权而发生的诉讼费
C、发包人拖欠承包人的工程价款
D、估价费用
E、拍卖费用
答案：A,C
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。
某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件恶化
指出并改正下列房地产估价文书的错误
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：
估价的假设条件
价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持其正常的使用寿命。
估价的限制条件
本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
估价结果未考虑将来可能发生的财产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
根据xx市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，及即自本报告价值时点其半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行评估。
本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
答案：
解析：
（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。
（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。
改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
答案：A
解析：
本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资×100%=650/（4500+500）=13%。P199。
《住宅使用说明书》的内容不包括（ ）。
A．开发单位、设计单位、施工单位
B．结构类型
C．保修期限
D．有关设备、设施安装预留位置的说明等
正确答案：C
《住宅使用说明书》的内容除了选项A、B、D外，还包括：装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明及其他需说明的问题。
2021房地产估价师预测试题8篇 第7篇
(2014真题) 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。（）
答案：对
解析：
本题考查的是投资基金类别。基金公司如同股份制企业一样，基金由股份构成，但它不能像股份制企业那样在运行中还有其他债权债务，如发行债券、贷款以及结算中的债权债务等。
基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。( )
答案：错
解析：
[知识点] 基于租赁收入测算净收益的基本公式
甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
2015年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（ ）。
A.首先缴纳土地使用权出让金
B.首先支付银行贷款
C.首先支付处分抵押房地产的费用
D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用
答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
对乙厂区的土地估价的思路应当是（ ）。
A.按出让土地使用权评估其公开市场价值
B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
（ ）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基础
C.原始
D.二手
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。( )
正确答案：×
[答案] × 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”。
资本化率是（ ）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（ ）。
A.缴纳契税、营业税
B.如实申报成交价格
C.签订房屋买卖合同
D.按3元/m2标准缴纳交易手续费
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。选项A，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，应由江某缴纳；选项D，住房转让手续费，按住房建筑面积收取，收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平方米6元，陈某购买的是存量房，手续费为每平方米6元。
某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A、93.26
B、93.43
C、98.11
D、98.28
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。V＝1×100－[4/（1＋12%）]－1×100×3%＝93.43（万元）。
2021房地产估价师预测试题8篇 第8篇
为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（ ）元。
A.8000
B.8269
C.7432
D.7000
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）^12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）^n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）^5-1]×（1+i）}=8269（元）。
(2016真题) 只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（ ）。
A、单位比较法
B、市场提取法
C、分解法
D、工料测量法
E、指数调整法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。
根据《建设项目工程计算编审规程》中的有关规定，工程价款结算主要包括( )。
A.竣工结算
B.分阶段结算
C.专业分包结算
D.合同中止结算
E.合同执行结算
答案：A,B,C,D
解析：
《建设项目工程结算编审规程》规定，工程价款结算主要包括竣工结算、分阶段结算、专业分包结算和合同中止结算。
下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
建筑物的耐火等级中，以木柱承重且以非燃烧材料作为墙体的建筑物，其耐火等级应按（ ）级考虑。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案：D
解析：
本题考查的是建筑等级。以木柱承重且以非燃烧材料作为墙体的建筑物，其耐火等级应按四级考虑。
下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（ ）。
A.基本农田10hm2
B.基本农田20hm2
C.其他土地60hm2
D.基本农田以外的耕地20hm2
E.基本农田以外的耕地40hm2
答案：C,D
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。
A．位置
B．房地产规模
C．环境景观
D．外部基础设施完备程度
E．朝向、楼层
政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
