21年房地产估价师考试真题7篇

价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。（　）

物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。（ ）

下列属于股东自益权的是( )。

A.股息红利分配的请求权
B.出席股东大会的权力
C.表决权
D.查询公司经营状况的请求权

有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是（　）。

A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产
B、处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
C、房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途
D、已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押

下列行为中，不属于实际违约的是( )。

A.先期违约
B.拒绝履行
C.迟延履行
D.部分履行

在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92m2
土地使用权年限：至2074年10月17日
土地面积：4300m2

四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用（XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3—43。

2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，
详见表3—44。

3.修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数表见表3—45，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。

总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。

5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000㎡、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000㎡，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000㎡归甲方所有，3000㎡由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000㎡与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元／㎡，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元／㎡，年租金递增率为2％，运营费用率为30％，出租率为100％。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8％，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。

城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。

A.10
B.20
C.30
D.60

下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（　）。

A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村

一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。

由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于（　）。

A、功能缺乏折旧
B、功能落后折旧
C、功能过剩折旧
D、外部折旧

关于估价师声明的说法，正确的是（）。

A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

在美国，经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业。（　）

净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。

《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度是( )。

A.国有土地有偿有限期使用制度
B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度

某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/㎡。

A.2870 B.3330
C.3430 D.3460

土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。

A.土地区位
B.土地形状
C.土地面积
D.地势起伏

房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（　）。

A.地理环境
B.经济政策
C.项目投资估算
D.市场情况
E.市场需求与供给情况

估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（　）。

A、2.00%
B、2.13%
C、2.22%
D、2.50%

估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300㎡，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（　　）万元。

A．466
B．526
C．535
D．545

写字楼出租单元内建筑面积包括（　）。

A、单元内使用面积和外墙的一半
B、单元间分隔墙水平投影面积的一半
C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
D、分摊公用设施建筑面积
E、分摊公用建筑面积

房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（　　）日内给予答复。

A．3
B．5
C．7
D．10

下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小

影响房地产价值的权益因素包括（）。

A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制

(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(?)。

A.装修部分不宜列入估价范围
B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算
C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算
D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。

A、 矿藏、森林、草原
B、 水流、山岭、滩涂
C、 森林、山岭、荒地
D、 森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地