2021房地产估价师考试试题题库9节 第1节
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
正确答案：C
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
财务评价报表的基本报表有( )。
A．借款还本付息估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．损益表
E．资产负债表
正确答案：BCDE
[答案] BCDE借款还本付息估算表属于财务报表的辅助报表。
比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
下列关于住房公积金制度的表述错误的是（ ）。
A.职工死亡、被宣告死亡的不可以提取住房公积金
B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有
C.缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍
D.单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%
答案：A
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金提取情况包括：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）偿还购建自住住房贷款本息的；（3）租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；（4）离休、退休和出境定居的；（5）职工死亡、被宣告死亡的；（6）享受城镇最低生活保障的；（7）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。参见教材P10。
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。估价对象价值V＝10×10＝100（万元），第一年净收益NOI＝10－2.5＝7.5（万元），V＝NOI/R，R＝7.5/100＝7.5%。参见教材P267。
估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（ ）的影响。
A、宏观社会经济环境
B、房地产市场供求关系
C、租户支付租金能力
D、银行贷款利率
答案：D
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。参见教材P217。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第2节
关于网络图特点的说法中，不正确的是（ ）。
A、通过网络图可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系
B、通过网络图可以找出关键工作和关键线路
C、网络图制作简便，明了易懂，在进度管理中普遍应用
D、在工程实施中，可以根据工程实际情况和客观条件变化，随时调整网络计划
商品房预售方案应包括的内容包括（ ）。
A．项目基本情况
B．预售房屋套数
C．销售人员姓名和身份证号
D．竣工交付日期
E．住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
商品房预售方案包括的内容有：①项目基本情况；②建设进度安排；③预售房屋套数；④面积预测及分摊情况；⑤公共部位和公共设施的具体范围；⑥预售价格及变动幅度；⑦预售资金监管落实情况；⑧住房质量责任承担主体和承担方式；⑨住房能源消耗指标和节能措施等。
申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。
A、 房地产估价师初始注册申请表
B、 房地产估价师执业资格证书
C、 业绩证明
D、 所在单位考核合格证明
E 个人家庭、工作简历
答案：A,B,C,D
解析：
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得（ ）。
A.因授权而取得
B.因指定而发生
C.因法律规定而产生
D.因请求而产生
E.因协议而产生
答案：A,C
解析：
本题考查的是代理。选项AC属于代理权取得的方式
下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（ ）。
A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．公开市场业务
D．贷款额度控制
答案：D
解析：
选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。ABC 三项属于一般性货币政策工具。
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第3节
赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2001年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：
赵某的房子在2001年7月最可能实现的售价( )。
A、 小于3万元
B、 等于3万元
C、 等于10万元
D、 大于3万元，小于10万元
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。
A．依据
B．原则
C．程序
D．进度
E．成本
正确答案：ABC
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选项进行协调并执行共同标准。
分析市场趋势的三个步骤中，最后一步是企业的销售预测。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场趋势分析。分析市场趋势通常包括三个步骤：宏观环境预测；行业预测；企业的销售预测。
关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（ ）。
A．计算期为项目的开发期
B．计算期为项目的经营期
C．计算期为项目的开发期与经营期之和
D．计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E．计算期的单位可为年、半年、季、月
答案：C,D,E
解析：
房地产投资项目计算期的选取规则如表1 所示。
表1 房地产投资项目计算期选取规则
经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（ ）
答案：对
解析：
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
<1> 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？
<2> 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？
答案：
解析：
1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。
2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第4节
《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予朴偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪法》第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
保留价的知情人不包括（）。
A、委托人
B、拍卖人
C、竞买人
D、公证人
答案：C
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。参见教材P431。
估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（ ）元/m2。
表1 5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
A．6280
B．6408
C．688l
D．702l
答案：C
解析：
具体的计算过程如下：
①先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：
②再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（ ）
A.测算待开发房地产的最低价格
B.测算房地产开发项目的预期利润
C.测算房地产开发中可能的最高费用
D.测算待开发房地产的最高价格
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
土地使用权的出让、转让市场是土地一级市场，土地使用权租赁和抵押则是土地二级市场。（）
答案：错
解析：
本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第5节
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
A．12.90%
B．13.10%
C．13.06%
D．13.07%
正确答案：D
[答案] D
13.1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%
城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A、 区域规划
B、 临街状况
C、 周围环境
D、 地形地势
在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
正确答案：C
答案：C。中央银行，是指代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。
写字楼的可出租面积是指（ ）。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
下列污染类型中，属于辐射污染的有（ ）。
A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
答案：A,B,C,E
解析：
辐射污染有电磁辐射污染和放射性辐射污染两种。电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。光污染有：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。其他电磁辐射污染是除光之外的其他电磁辐射污染，通常称为电磁辐射污染。放射性辐射污染的主要来源有：①宇宙线；②地球上的天然放射性源；③人类活动增加的辐射；④核燃料的“三废”排放；⑤医疗照射引起的放射性。D 项属于大气污染。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第6节
城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
工业用地不得以（ ）方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．折现法
E．长期趋势法
正确答案：ABE
预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
（ ）是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。
A、期间费用
B、财务费用
C、管理费用
D、运营费用
答案：D
解析：
本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。
某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。
A．159.8289
B．992.0172
C．187.5321
D．162.3825
正确答案：D
2021房地产估价师考试试题题库9节 第7节
工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。
(2016年真题) 在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（）
答案：对
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）
答案：错
解析：
根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
正确答案：A
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（ ）。
A.土地使用期限
B.土地权属情况
C.土地使用管制
D.交通管制
答案：D
解析：
本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第8节
某在建工程开工于2004年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000 ㎡，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400㎡，办公楼建筑面积10 000 ㎡，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2005年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2005年5月31日的正常总价格。
正确答案：
正确答案：
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析
A财务盈利能力
B清偿能力
C资金平衡情况
D营运能力
邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）
正确答案：×
邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不 办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ）。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后收入一未分配利润
2021房地产估价师考试试题题库9节 第9节
下列计量单位中属于自然计量单位的有（ ）。
A.个
B.块
C.樘
D.条
E.米
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项E，属于物理计量单位。
编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。
答案：错
解析：
有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。
该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。
A．1963.64
B．2000
C．2552.73
D．2600
购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。
关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
答案：B
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
