房地产估价师考试答案5篇 第1篇
根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）
答案：对
解析：
【考点】投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期銷售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。
下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（ ）。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。
权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的保险的基本原则。由损失补偿原则派生出来的权益转让原则、分摊原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。参见教材P322。
某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。
答案：
解析：
该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1） 商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）
租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）
V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/[10%×（1+10%）3]×【1-1/（1+10%）40-4-3】=1375.97（万元）
（2） 商店二层价格的测算：
年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）
V=129.6/10%×【1-1/（1+10%）40-4】=1254.0755（万元）
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）
房地产估价师考试答案5篇 第2篇
假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5％，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。
A．1130.00
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
答案：D
解析：
该项目建设期间涨价预备费=
+4800×［（1+5%）2-1］+3800×［（1+5%）3-1］+3400×［（1+5%）4-1］=2003.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A．噪声和污染程度发生变化
B．土地形状发生变化
C．人口密度发生变化
D．出行便捷程度发生变化
认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）
正确答案：×
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有（ ）。
A、临街状况调整
B、外部配套设施调整
C、装饰装修状况调整
D、采光、通风状况调整
E、土地使用期限状况调整
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AB属于区位状况调整的内容；选项E属于权益状况调整的内容。参见教材P198。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目的金融杠杆率为（ ）。
A.1.67
B.1.81
C.2.50
D.4.40
答案：C
解析：
本题考查的是金融杠杆、回报与风险。杠杆率=所投资的房地产总价值/房地产投资中的资本金=100%/40%=2.5。
房地产估价师考试答案5篇 第3篇
某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
答案：D
解析：
开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。
A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆
答案：B,E
解析：
本题考查的是契税的其他有关具体规定。法定继承人包括配偶、子女、父母（包括有扶养关系的继父母）、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（ ）
答案：错
解析：
按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。
表2 房地产资本市场的结构
下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（ ）。
A、空置量
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、房屋施工面积
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P39～41。
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案：对
解析：
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值；时间和不确定性对实物期权定价有直接的影响；在不确定条件下，不确定性的范围随着时间增加而增长。
房地产估价师考试答案5篇 第4篇
王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（ ）万元。
A．2
B．3
C．4
D．5
E．6
答案：A,B,C
解析：
当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。本案例，王某的预期收益=50×10%=5（万元）；该投资出现风险损失，所以王某的实际收益小于5 万元。
(二)2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例．可否选取其作为可比实例?为什么?
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
正确答案：
1.不可取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：
（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；
（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；
（3）应考虑是否存在无形收益。
3.确定自营部分净收益时应注意：
（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；
（2）应扣除正常商业利润。
或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权
答案：A
解析：
本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。参见教材p24。@##
某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。
A．378.49
B．678.22
C．779.14
D．804.73
正确答案：D
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
答案：A
解析：
按月计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/12）^3 错误12－1］=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/4）^4 错误3－1］=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24－268.24=2.00（万元）。
房地产估价师考试答案5篇 第5篇
某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。
A． 1250
B．1750
C．2050
D．2150
住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
正确答案：A
管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。
根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产( )。
A.买卖
B.互换
C.抵押
D.赠与
E.租赁
答案：C,E
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线道路工程的建设费用。
A．黄线
B．紫线
C．蓝线
D．红线
某建筑物耐用年限50年，已使用15年，经估价师鉴定，尚可使用30年，则其成新度为60%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
