2021房地产估价师考试题库精选6篇 第1篇
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A.短期性
B.可逆性
C.负担性
D.流通性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。
某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。
A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程
答案：B
解析：
单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。
若名义率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为（ ）。
A、5.77%
B、6.00%
C、12.00%
D、14.40%
答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。
下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有( )。
A.借用合同
B.买卖合同
C.抵押合同
D.赠与合同
E.借款合同
答案：B,C,E
解析：
双务合同与单务合同
根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为双务合同与单务合同。
双务合同——是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。
单务合同——是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。
单务合同履行中不存在同时履行抗辩权等问题。
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28．5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
正确答案：
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其己使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金缴纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格×已使用年限修正系数×土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格×[1—1/(1+y)28 5]/[1—1/(1+y)40]×土地使用权出让金费率(其中，Y代表土地报酬率)。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第2篇
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。 ( )
答案：错
解析：
拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业。房地产中介服务业包括房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。
答案：对
解析：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
某地区商品住宅价格自1997年2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。
A、 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B、 利润总额=经营利润+营业外收支净额
C、 税后利润=利润总额-所得税
D、 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
答案：D,E
解析：
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。
A.1000
B.3000
C.3800
D4400
答案：D
解析：
本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第3篇
土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，土地所有权的性质和土地用途将改变。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
答案：对
解析：
指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A．城市化水平的提高
B．房地产开发建设的技术进步
C．房地产本身价格的提高
D．消费者收入水平的提高
E．房地产开发建设要素价格下降
开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益分析
E．宏观因素分析
某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
正确答案：B
发行金融债券的金融机构，一般都具有雄厚的资金实力，资信度较高，利率也比同期存款利率低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第4篇
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．地增值额
D．房屋增值额
某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13％。该写字楼现在的价格为（ ）万元。
A．992
B．3306
C．10014
D．12723
答案：C
解析：
根据题意，有：
解得：V=10013.49（万元）。
预售许可的最低规模为（ ）。
A.层
B.户
C.栋
D.单元
答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A．489．99
B．495．53
C．695．53
D．800．00
下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（ ）。
A.准备期
B.建造期
C.销售期
D.经营期
答案：D
解析：
本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。
加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第5篇
不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险费
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（ ）。
A、有效毛租金收入
B、有效毛收入
C、净收益
D、潜在毛租金收入
答案：B
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入参减去空置和收租损失后的收入。
适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为( )。
A.设置水箱的供水方式
B.分区分压供水方式
C.直接供水方式
D.水泵水箱的供水方式
答案：C
解析：
直接供水方式。当室外配水管网的压力、水量能终日满足室内供水的需要时，可采用此种简单、经济而又安全的方式。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）
A．估价对象的真实价值
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第6篇
根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。
A．矿藏、森林、草原
B．水流、山岭、滩涂
C．森林、山岭、荒地
D．森林、水流、荒地
E．草原、滩涂、荒地
房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A、竞争性
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。
制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A．物业租金必须能抵偿所有投资成本
B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
(2017年真题) 某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。
(2017年真题) 房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场结构。投资结构：如直接投资与间接投资、开发投资与置业投资、个人投资与机构投资、境内投资与境外投资等。
