2021房地产估价师答疑精华6篇 第1篇
保险的基本原则中，最大诚信原则的内容不包括（ ）。
A.告知
B.保证
C.维权
D.禁止反言
答案：C
解析：
本题考查的是保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。
建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。
投保火灾险时的保险价值包括（ ）。
A、遭受火灾毁损的建筑物价值
B、遭受火灾毁损的土地价值
C、连带损失
D、租金损失
E、遭受火灾毁损的建筑物重建成本
答案：A,C,D,E
解析：
考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。
企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（ ）。
A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.收益年限由土地的剩余年限决定
C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值
D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算
答案：B,D
解析：
选项A错误，财务数据中的当年净收益不等于房地产年净收益；选项B错误，收益年限应根据土地使用权剩余年限、建筑物剩余经济寿命综合确定；选项C错误，装修改造的前提是装修改造后的房地产价值扣减装修改造的必要支出及应得利润大于现有工业房地产价值。选项D正确，预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算。
房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A．农业经济税收
B．工业生产带来的利润
C．商业经济经营带来的巨大财富
D．与房地产有关的收入
某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。
A、 3.41
B、 4.05
C、 4.59
D、 12.59
答案：A
解析：
A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15-1]万元=12.41万元，(12.41-100×9%)万元=3.41万元
自然周期的第一个阶段始于市场周期的（ ）。
A．供求转折点
B．峰值点
C．谷底
D．供求平衡点
正确答案：C
C自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。
(2017年真题) 下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。
A.社会阶层
B.信念和态度
C.生活方式
D.经济状况
答案：A
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。
2021房地产估价师答疑精华6篇 第2篇
关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（ ）。
A、名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B、实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D、当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A、建筑规模
B、经营商品的特点
C、服务人口的收入水平
D、周围环境
E、商业辐射区域的范围
答案：A,B,E
解析：
考点:零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。
下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。
A．财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
B．财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
C．动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
D．开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比
正确答案：D
[答案] D 应为年净经营收入与总开发成本之比。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（ ）元/m2。
A．3700
B．4040
C．4250
D．5300
答案：C
解析：
容积率=总建筑面积÷占地面积，2=总建筑面积÷占地面积，总建筑面积=2×占地面积，该商品房的单价=（3200×总建筑面积＋2100×占地面积）÷总建筑面积=（3200×2×占地面积＋2100×占地面积）÷2×占地面积=4250（元/m2）。
权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。
下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。
A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在；选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去；选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去；选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162～163。
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
下列各选中，不需要在附件中写明的是（ ）。
A.估价委托书复印件
B.专业帮助情况和相关专业意见
C.估价对象变现能力分析
D.估价对象法定优先受偿款调查情况
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价报告的写作。选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。
2021房地产估价师答疑精华6篇 第3篇
房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。
A.物业所处位置
B.辐射区域的范围
C.建筑设备系统
D.建造年代
E.租户类型
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
某房地产开发企业房地产销售收入为20000万元，扣除项目金额为9000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.3300
B.3450
C.3950
D.4150
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额计算。增值额＝20000－9000＝11000（万元）。增值额占扣除额比例＝11000/9000＝1.22，大于100%，小于200%，故土地增值税＝11000×50%－9000×15%＝4150（万元）。P241。
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，
2012年9月10日，该房地产抵押评估价值P应为（ ）万元。
A、560
B、500
C、440
D、400
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。建设用地使用权性质为划拨，在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，则抵押价值=500-60=440万元。
风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。
A.10％
B.20％
C.30％
D.40％
答案：B
解析：
纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；
以下不是房地产投资信托特征的是( )。
A、 流动性好
B、 高现金汇报
C、 市场价值不稳定
D、 抵御通货膨胀
2021房地产估价师答疑精华6篇 第4篇
某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）元。
A．62500
B．62000
C．61000
D．61500
某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（ ）。
A．一般投资机会研究
B．特定项目投资机会研究
C．详细可行性研究
D．辅助研究
答案：D
解析：
辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等
。
依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
正确答案：BDE
BDE依代理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。
A．利润总额
B．投资利润率
C．资产负债率
D．财务净现值
E．偿债备付率
答案：A,B
解析：
对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。CE 两项属于清偿能力指标，D 项属于动态盈利能力指标。
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
正确答案：B
100+lOO×(9%+8%)＝117(万元)
建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。
A．项目合理规模
B．功能分区
C．建设地点
D．工程变更
E．设计方案评价
答案：A,B,C,D
解析：
建设项目决策阶段，影响工程造价的主要因素有：①项目合理规模；②建设地区及建设地点（厂址）；③技术方案；④设备方案；⑤工程方案；⑥环境保护措施。建设项目设计阶段，影响工程造价的因素主要包括：①总平面设计。总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。②建筑设计。在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。③工艺设计。主要包括建设规模、标准和产品方案；工艺流程和主要设备的选择；主要原材料、燃料供应；“三废”治理及环保措施；生产组织及生产过程中的劳动定员等。建设项目施工阶段影响工程造价的因素主要是工程变更。
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。
某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。
该投资项目的投资回报率为（ ）。
A.14.8% B.16.1% C.17.3% D.21.1%
2021房地产估价师答疑精华6篇 第5篇
房地产开发费用不包括（ ）。
A.运营费用
B.财务费用
C.管理费用
D.销售费用
答案：A
解析：
本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
正确答案：A
计算一半建筑面积的范围
(A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(B)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
(C)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。（ ）
答案：对
解析：
证券一般具有如下特点：①票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；②可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。
A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效
D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
城市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
登记簿是不动产物权的法律根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。
A．空置率偏小
B．运营费用偏大
C．收益期限偏短
D．报酬率偏高
2021房地产估价师答疑精华6篇 第6篇
往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（ ）。
A.市级购物商场
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。
市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A、 950
B、 1000
C、 1200
D、 1250
答案：A
解析：
(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
房产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图．最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
正确答案：B
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。
房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（ ）。
A．项目投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．投资者各方现金流量表
D．财务计划现金流量表
答案：A
解析：
项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
