房地产估价师考试题库精选5辑 第1辑
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A 某标准厂房 B 某酒厂厂房 C某待出让土地 D 某写字楼
如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
答案：A
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。
随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的（ ）的特点。
A、综合性
B、科学性
C、专业性
D、特殊性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。
通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。
A．1988年《宪法修正案》
B．1986年《宪法修正案》
C．《土地管理法》
D．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
正确答案：A
1988年4月11日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，改为"土地的使用权可以依照法律的规定转让"，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）
A发行企业债券
B向银行借入信用贷款
C房地产开发贷款
D在公开市场上发行股票
E土地储备贷款
房地产估价师考试题库精选5辑 第2辑
某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万元和400万元，年利率为8%。若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清。则每年末应偿还本息（ ）万元。
A.406.66
B.439.19
C.587.69
D.634.70
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。（1）求出前两年借款在第2年年末的本利和：P=600×（1+8%）2+400×（1+8%）=1131.84（万元）；（2）将此本利和折算为经营期三年的年值：A=P×i×（1+i）n/[（1+i）n-1]=1131.84×8%×（1+8%）3/[（1+8%）3-1]=439.192（万元）。P158。
用益物权和担保物权都是限制物权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。
A.与会业主中，二分之一以上同意
B.与会业主中，三分之二以上同意
C.建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意
D.建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
答案：C
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
商品房现售，必须符合的条件不包括（ ）。
A、供水、供电已确定施工进度和交付日期
B、持有建设工程规划许可证和施工许可证
C、已通过竣工验收
D、拆迁安置已经落实
答案：A
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置巳经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（）
答案：错
解析：
本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。参见教材P305。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
房地产估价师考试题库精选5辑 第3辑
房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
（ ）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A、负外部性
B、正外部性
C、强外部性
D、弱外部性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。参见教材P45。
房地产投资最重要的一个特征是（ ）。
A．能从周围社区环境的改善中获得利益
B．附加收益性
C．位置的固定性或不可移动性
D．不一致性
张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日～2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）
正确答案：
每一个楼梯段的踏步数量一般不应超过（ ）级。
A.10
B.12
C.15
D.18
答案：D
解析：
本题考查的是楼梯、电梯。每一个楼梯段的踏步数量一般不应超过18级。
按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
A、 土地使用权出让市场
B、 土地转让市场
C、 新建商品房租售市场
D、 存量房地产交易市场
答案：A
解析：
此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。
房地产估价师考试题库精选5辑 第4辑
市场调节价是通过市场竞争形成的价格，而不是由经营者自主制定的。
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（ ）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以适当赚取差价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房销售代理。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总体规划时应研究的内容有( )。
A.城市的发展布局
B.功能分区
C.禁止、限止和适宜建设的地域范围
D.建筑形态控制指标
E.各类专项规划
答案：A,B,C,E
解析：
城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括①城市、镇的发展布局，②功能分区，③用地布局，④综合交通体系，⑤禁止、限制和适宜建设的地域范围，⑥各类专项规划等。
(2017真题) 购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
房地产估价师考试题库精选5辑 第5辑
目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（ ）。
A、银行信贷
B、投资信托
C、民间借贷
D、租赁融资
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P291。
购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
保障租户人身和财产的安全，通常是（ ）的义务。
A.业主
B.租户
C.物业管理人员
D.政府的公共安全部门
答案：A
解析：
本题考查的是安全保卫。业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )
根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（ ）。
A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价
B.基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约
C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价
D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产
答案：A
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
如果城市没有设立独立的房地产管理部门，房地产业务在建委或城建局会使城市行使房屋拆迁管理职能混乱。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
