21年房地产估价师经典例题8辑 第1辑
成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（ ）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。
某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（ ）年。
A．38
B．40
C．58
D．60
答案：A
解析：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10=38（年）。
在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（ ）。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
正确答案：A
A目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
21年房地产估价师经典例题8辑 第2辑
（ ）是执行货币政策的金融机构。
A.政策性银行
B.非银行金融机构
C.中央银行
D.商业银行
答案：C
解析：
本题考查的是金融体系概述。中央银行是代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。
下列各项中，不属于工程建设其他费的事（ ）。
A、固定资产其他费用
B、无形资产费用
C、其他资产费用
D、预备费
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（ ）
答案：错
解析：
考点:营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。
某公司2018年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（ ）万元。
A.12.55
B.112.55
C.13.15
D.113.15
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100×（1+3%）4-100=12.55（万元）。
关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。
A、资金的时间价值表现为资金的增值
B、资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C、资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D、资金的时间价值与投资利润率相关
E、资金的时间价值与通货膨胀率相关
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
21年房地产估价师经典例题8辑 第3辑
从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（ ）。
A、烟囱
B、水塔
C、桥梁
D、住宅
答案：D
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。
房屋抵押权自（ ）之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
在拆迁主管部门对补偿安置协议裁决做出的搬迁期限内．可以由市人民政府发布限期拆迁决定，责令其限期搬迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。大专院校、科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。
21年房地产估价师经典例题8辑 第4辑
以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（ ）。
A、全部使用权出让金
B、部分使用权出让金
C、全部土地收益
D、部分土地收益
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金。
李某购房，取得房屋所有权的时间是（ ）。
A.签订房屋买卖合同
B.付清房价款
C.记载于不动产登记簿
D.取得房屋所有权证书
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。
现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，㎡。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A．766
B．791
C．913
D．1046
下列各项中，属于变异指标的有（ ）。
A.全距
B.中位数
C.平均差
D.标准差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师经典例题8辑 第5辑
若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给减少时，表现为供给曲线从原来位置向左上方移动，从而引起均衡数量增加、均衡价格下降。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给增加时，表现为供给曲线从原来位置向右下方移动，从而引起均衡数量增加、均衡价格下降；反之，当供给减少时，表现为供给曲线从原来位置向左上方移动，从而引起均衡数量减少、均衡价格上升。
某家庭购买了一套90㎡的商品住宅，售价为4000 元/㎡。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4．5%和6．8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）
正确答案：
答案：对
解析：
《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(——①宅基地、自留地、自留山一律属于集体所有；②农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有)”
对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。
下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（ ）。
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告涉及装修装饰的，应当真实.准确.清楚.比例恰当
D.在房地产广告中的项目位置示意图，应当准确.清楚.比例恰当
E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告。
21年房地产估价师经典例题8辑 第6辑
下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有（ ）。
A.国家机关用地
B.商品住宅用地
C.娱乐设施用地
D.高速公路用地
E.国家重点扶持的能源项目用地
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（ ）。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
答案：A,B,E
解析：
【考点】工程建设招标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。
下列属于流动资产的是（ ）。
A.长期投资
B.固定资产
C.无形资产
D.应收账款
答案：D
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、存货、待摊费用等。
（ ）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
A、全部投资现金流量表
B、资本金现金流量表
C、投资者各方现金流量表
D、投资计划与资金筹措表
答案：B
解析：
考点:基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为（ ）
A.取得执业资格
B.达到继续教育合格标准
C.受聘于房地产估价机构
D.具有完全民事行为能力
E.刑事处罚尚未执行完毕
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
21年房地产估价师经典例题8辑 第7辑
房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。（ ）
正确答案：×
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.
??
答案：
解析：
1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。
2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；
净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，
接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。
3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。
其他，同上。
注意考试方向：
1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。
2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。
3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。
4.用途有收益性房地产都可出题。
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师经典例题8辑 第8辑
如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ）。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（ ）等多种形式。
A.墙承重结构
B.剪力墙结构
C.框架剪力墙结构
D.框架筒体结构
E.框架结构
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。
