21年房地产估价师预测试题8章 第1章
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
正确答案：A
承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
下列不动产登记类型中，不属于本登记的是( )。
A.更正登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
答案：B
解析：
本登记包括：(1)首次登记；(2)转移登记；(3)变更登记；(4)注销登记；(5)更正登记和异议登记；(6)查封登记。不动产登记按照登记的效力不同，可分为①本登记与②预登记。
下列计算公式正确的有（ ）。
A．有形长期资产=固定资产净值－待处理固定资产净损失－未弥补亏损+长期投资
B．实有资产净值=资产总计－负债总计－待处理经资产损失－未弥补亏损－潜亏
C．资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
D．流动比率=（流动资产/流动负债）× 100%
施工单位进行现场取样时，应在（）监督下进行。
A、监理单位
B、设计单位
C、施工单位
D、实验室人员
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量管理。施工人员应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。
从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
下列关于房产税税率的表述中，正确的有( )。
A.按房产余值计证的为1.2%
B.按房产余值计征的为2.4%
C.按房屋租金计征的3%
D.2008 年3 月1 日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E.按房屋租金计征的为12%
答案：A,D,E
解析：
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。从2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
房地产开发项目投资中其他工程费用包括（ ）。
A．可行性研究费
B．临时用地费
C．场地平整费
D．施工执照费
E．竣工图编制费
答案：B,D,E
解析：
其他工程费主要包括：①临时用地费和临时建设费；②工程造价咨询费；③总承包管理费；④合同公证费；⑤施工执照费；⑥工程质量监督费；⑦工程监理费；⑧竣工图编制费；⑨工程保险费等杂项费用。
房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（ ）。
A、土地不会毁损
B、地上建筑物有耐久性
C、变现性差
D、土地使用期年限较长
答案：C
解析：
考点:房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产适于进行长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
21年房地产估价师预测试题8章 第2章
下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A.建筑平面布置
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.土地开发程度
E.房屋完损等级
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。
商品房预售方案应包括的内容包括( )。
A.项目基本情况
B.预售房屋套数
C.销售人员姓名和身份证号
D.竣工交付日期
E.住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
以下不属于房地产市场专业顾问的是（ ）。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
正确答案：B
B房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。
1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容不包括（ ）。
A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制
B.建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度
C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化
D.发展住房金融
E.加强住房物业管理
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容包括：改变计划经济体制下的福利性的旧体制、建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。
决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。
A.相关物品的价格水平
B.该种房地产的价格水平
C.房地产开发商对未来的预期
D.消费者对未来的预期
答案：B
解析：
本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。
业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意
A.业主委员会
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
答案：D
解析：
改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（ ）
A．用地性质
B．容积率
C．人口容量
D．用地面积
E．建筑形式
答案：A,B,D
解析：
控制性详细规划的控制体系中，规定性指标一般包括：①用地性质；②用地面积；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑红线后退距离；⑥容积率；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。CE 两项属于指导性指标。
以下指标属于市场指标的是( )。
A、 销售量
B、 出租量
C、 吸纳量
D、 建筑面积
E 预售面积
房地产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
21年房地产估价师预测试题8章 第3章
委托贷款的风险，由( )承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
委托贷款——是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A、 65.4
B、 81.8
C、 87.2
D、 109.0
从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。
A、 利润
B、 利息
C、 收入
D、 收益
房屋征收的限制条件有（ ）。
A.为了公共利益的需求
B.为取得利益最大化的效果
C.必须严格依照法律规定的权限和程序
D.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿
E.以房地产估价机构评估价值对被征收人的损失予以公平补偿
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房屋征收的限制条件。房屋征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：（1）房屋征收只能是为了公共利益的需要；（2）房屋征收必须严格依照法律规定的权限和程序；（3）以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。
关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（ ）。
A.利率风险
B.通货膨胀风险
C.资本价值风险
D.收益现金流风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（ ）
答案：错
解析：
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。
供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。
国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（ ）等因素的影响。
A．租赁
B．查封
C．抵押
D．土地使用权
E．供求关系
答案：A,B,C
解析：
被征收房屋的价值具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
21年房地产估价师预测试题8章 第4章
容易对人的心理产生影响的暂时性污染是 ( )。
A.放射性物质污染
B.建筑施工噪声污染
C.生活污染
D.固体废物污染
答案：B
解析：
环境噪声污染的危害主要表现在下列几个方面：
(1)环境噪声污染对听力的损伤。
(2)环境噪声污染对睡眠的干扰。
(3)环境噪声污染对人体的生理影响。
(4)环境噪声污染对人体心理的影响。
(5)环境噪声污染对儿童的影响。
房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 ( )
影响房地产价格的区位因素有( )。
A、 建筑规模
B、 临路状况
C、 楼层
D、 繁华程度
E 建筑容积率
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/（m2?d），地上一到四层的客观租金水平为3.0元/（m2?d），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租赁期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金；租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内均取租约租金和客观租金中较低者，租约期外取市场租金
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；----租约期内取租约租金；（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值-----采用租约期外的客观租金。分析：地下一层租金2.1元/（m2?d）高于客观租金2.0元/（m2?d），选用客观租金；地上租金2.5元/（m2?d）低于市场租金3.0元/（m2?d），合同内选用合同租金，合同外选用市场租金。
反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是（ ）。
A、损益表
B、资产负债表
C、利润分配表
D、现金流量表
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。
下列关于会计假设的类型特点，表述正确的是( )。
A、 会计主体不同于法律主体。一般来说，会计主体往往是一个法律主体。但是，法律主体不一定是会计主体
B、 持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务
C、 最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度
D、 在我国，会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止
E 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动
投资利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地成本
B、建设成本
C、投资利息
D、销售费用
E、管理费用
答案：A,B,D,E
解析：
考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。
答案：错
解析：
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)＝MC(边际成本)。
21年房地产估价师预测试题8章 第5章
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。
采用动态分析法进行估价时，正确的是（ ）。
A、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。
以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产抵押贷款。按《城市房地产抵押管理办法》的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。
目前，我国房地产估价制度已经确立。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。
A.耕地占用税 B.征地管理费
C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费
答案：对
解析：
保险利益原则——是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。
某类房地产2012年-2016年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2017年得价格为（ ）元/平方米。
A、8460
B、8500
C、8790
D、8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2017年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。
涉及房地产的保证保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是信用保证保险。涉及房地产的保证保险主要包括建筑工程承包合同保险和贷款购房保证保险。
城镇土地使用税的税率是( )。
A.差别比例税率
B.幅度比例税率
C.幅度定额税率
D.超额累进税率
答案：C
解析：
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。
21年房地产估价师预测试题8章 第6章
结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在物业管理中经常用到的预算形式包括（ ）。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
答案：A,C,D
解析：
考点:收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。
A、拥有的房地产权利
B、受其他房地产权利的限制情况
C、受房地产权利以外因素的限制
D、额外的利益或好处
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。
下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（ ）。
A、依法查阅相关文件和证明材料
B、签署房地产估价报告
C、收取委托单位的评估费
D、以个人名义承揽房地产估价业务
E、保证估价结果的客观公正
答案：A,B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。参见教材P195。
某个国家2000～2004年的基尼系数分别为O．33、0．34、0．36、O．40和0．42，由此可以推断（ ）。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（ ）。
A.30年
B.50年
C.70年
D.永久
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
以下( )属于建筑物方面的描述。
A、 交通条件
B、 周围环境景观
C、 公共服务设施完备程度
D、 设施设备
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案
21年房地产估价师预测试题8章 第7章
业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）
答案：对
解析：
名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。
功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )
此题为判断题(对，错)。
（一）某投资者购买了一间建筑面积为 100m2的店铺用于出租经营，购买价格为 180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为 1 年，装修费用为 60 万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为 12％，动态投资回收期不长于 16 年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的 30％，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。
请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。
答案：
解析：
（1）设单位面积最低毛租金为x 万元，则单位面积净租金收入为：
x（1－30％）=0.7x；年净租金收入为：0.7x 错误100=70x。
将购买价和装修费折现：
动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P。
（2）画出现金流量图，如图3 和图4 所示。
某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？
正确答案：
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65//0.35
=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
P1=5万元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考
下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是（ ）。
A．天然石材
B．壁纸
C．吸声材料
D．合成隔热板材
答案：A
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。
某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为2604元/m2。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为（ ）万元。
A．717.50
B．721.00
C．724.50
D．735.00
某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A、10.0
B、12.5
C、13.5
D、40.0
答案：C
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。令A－（n－1） b＝0 ，有30－（n－1） ×2.4＝0， n＝13.5 年。
21年房地产估价师预测试题8章 第8章
证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344。
建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为（ ）。
A、有效年龄等于实际年龄
B、有效年龄短于实际年龄
C、有效年龄长于实际年龄
D、有效年龄可能短于或长于实际年龄
答案：D
解析：
考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
规划意见书中对规划设计的要求包括（ ）等内容。
A.用地性质
B.用地位置
C.规划土地使用要求
D.建设项目与高压电力线等的距离要求
E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容：（1）规划土地使用要求；（2）居住建筑的公共服务设施配套建设指标；（3）建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使用。
A、抵押人、抵押、抵押权人
B、使用权人、转交、其他土地使用者
C、使用权人、出租、承租人
D、出租人、出租、承租人
答案：D
解析：
本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
现金流入与现金流出之差称为（ ）。
A、现金流量
B、现金流入
C、现金流出
D、净现金流量
答案：D
解析：
考点:现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是（ ）。
A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平
C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
正确答案：D
D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。
开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。
A．1716
B．1741
C．3985
D．1213
