2021房地产估价师考试答案8节 第1节
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定
机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（ ）。
A．建设工程用地批准手续已经办理
B．建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％
C．已按规定办理了工程安全监督手续
D．已按规定确定了施工企业
E．施工图设计文件已按规定进行了审查
答案：A,C,D,E
解析：
房地产开发企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件：①已经办理该建筑工程用地批准手续。②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。④已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。⑥有保证工程质量和安全的具体措施。⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。⑧建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％；⑨法律、行政法规规定的其他条件。
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
分析市场趋势的方法不包括（ ）。
A、购买者意图调查法
B、市场规模分析法
C、专家意见法
D、相关分析法
答案：B
解析：
考点:市场趋势分析。分析市场趋势的方法主要有：购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法。
流动比率,下列说法不正确的是（ ）。
A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
正确答案：D
在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上。
直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案：A
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。
关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（ ）。
A.本质上都是比较法
B.都需要进行市场状况调整
C.都需要进行交易情况修正
D.都需要进行土地状况调整
E.都是批量估价方法
答案：A,D
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。参见教材P364、378。
2021房地产估价师考试答案8节 第2节
(2016真题) 城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。
A．买地——建房——卖房
B．买房——经营
C．买房——出租——转售
D．买房——出租
E．买地——开发——转让
正确答案：BCD
[答案] BCD 置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房——经营；买房——出租；买房——出租——转售。
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。
由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此（ ）是居住房地产估价最常用的方法。
A.收益法
B.成本法
C.比较法
D.假设开发法
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法。
有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（ ）方面的差异。
A、房地产租金以外的收入
B、运营费用率
C、空置率
D、可出租面积的比率
答案：B
解析：
本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。考核的是有效毛收入的概念，注意区分：潜在毛收入、净收益的区别。参见教材P268。
正确答案：×
[答案] × 采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。
某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（ ）
正确答案：√
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％=信用等级系数X贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60％的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=30％×50％×l40％×70％=14．7％，银行可以发放贷款。
作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（ ）。
A.产品定位
B.避强定位
C.竞争性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
答案：B,D,E
解析：
【考点】市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
如果某建筑物±0.000的绝对标高为38.500m，且设计楼顶标高50.000m，则其楼顶的绝对标高为（ ）m。
A、38.500
B、68.500
C、88.000
D、88.500
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。如果某建筑物±0.000=38.500m，且设计楼顶标高50.000m，则楼顶绝对标高为=38.500+50.000=88.500m。
三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（ ）年以上。
A．2
B．3
C．4
D．6
答案：C
解析：
房地产估价机构各资质等级的标准：①一级资质时间要求是从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构资质3 年以上；②房地产估价机构二级资质时间要求是取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4 年以上；③三级资质无时间要求。
2021房地产估价师考试答案8节 第3节
国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（ ）
答案：对
解析：
严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。
答案：对
解析：
本题考查的是微观经济政策。政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。
答案：错
解析：
本题考查的是建筑结构。框架筒体结构一般适用于高层和超高层建筑。大型体育馆会采取大空间结构。P70。
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。
A．珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段
B．建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地
C．征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府
D．征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续
E．国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠
正确答案：BE
有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地，提高土地效益的经济手段；征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；征收农用地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手段。故选项A、C、D是错误的。
随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于（ ）。
A．商业银行
B．储蓄机构
C．私人投资者
D．机构投资者
下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（ ）。
A．空置率
B．预售面积
C．房地产价格
D．房屋空间使用数量
答案：A
解析：
反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，供给指标包括：①新竣工量；②灭失量；③存量；④空置量；⑤空置率；⑥可供租售量；⑦房屋施工面积；⑧房屋新开工面积；⑨平均建设周期；⑩竣工房屋价值。BC 两项属于交易指标；D 项属于需求指标。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 ( )。
A、 6个月
B、 9个月
C、 1年
D、 2年
2021房地产估价师考试答案8节 第4节
关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。
A．竣工验收后即可以交付使用
B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D．业主委员会应由业主选举产生
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。
A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
答案：B
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。
答案：对
解析：
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。
甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入（ ）。
A.货币资金的期末余额
B.经营活动产生的现金流量
C.投资活动产生的现金流量
D.筹资活动产生的现金流量
关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。
A.GNP=GDP+对外要素收入净额
B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等
C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标
D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP
答案：D
解析：
GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。
GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。
GNP与GDP有如下关系：
GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)
在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。
单位建设面积为240㎡的健身房，可以不申请办理《施工许可证》。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（ ）。
A．统一大纲
B．统一命题
C．统一组织
D．统一阅卷
答案：A
解析：
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.临时资格资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。
在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。
A、 商业物业
B、 特殊物业
C、 土地买卖
D、 租赁
E 抵押
答案：C,D,E
解析：
此题属于掌握范畴。根据教材中，有关房地产市场中按交易形式细分的内容。
2021房地产估价师考试答案8节 第5节
下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（ ）。
A、建筑师
B、律师
C、造价工程师
D、房地产经纪人
E、开发商
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。
下列税收中，采用定额税率的是( )。
A.耕地占用税
B.房产税
C.契税
D.个人所得税
答案：A
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。
下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（ ）。
A．借用合同
B．买卖合同
C．抵押合同
D．赠与合同
E．借款合同
答案：B,C,E
解析：
典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同；合同法规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。AD 两项属于单务合同。
某房地产开发公司2014 年开发保障性住房项目，预计总投资为2 亿元，其项目资本金应不低于( B )万元。
A.2000 B.4000
C.6000 D.8000
答案：B
解析：
2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
《城市房屋拆迁管理条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于企业债券融资特点的说法，正确的有（ ）。
A．筹集到的资金需到期偿还
B．债券持有人是债券发行企业的债权人
C．发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
D．债券不能在市场上自由流通
E．债券风险与债券发行企业的经营状况无关
答案：A,B,C
解析：
企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。
2021房地产估价师考试答案8节 第6节
建筑安装工程费不包括建筑物的（ ）。
A.建筑工程费用
B.设备采购费用
C.安装工程费用
D.公共配套设施建设费
答案：D
解析：
本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费三大类。选项D是和建筑安装工程费平行的概念，没有包含关系。参见教材P260。
张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某（ ）万元。
A.48
B.64
C.80
D.96
答案：C
解析：
本题考查的是违约责任。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，即定金＝160×20%＝32（万元），返还金额＝32＋48＝80（万元）。P417。
下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（ ）。
A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据
答案：A
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。
下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后收入一未分配利润
对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（ ）
答案：错
解析：
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
依题意，根据公式
则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值
=520.83+250
=770.83(万元)
对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿诉讼时效期间为( ) 年。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。
敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A、动态确定性
B、动态不确定性
C、静态确定性
D、静态不确定性
答案：B
解析：
考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（ ）。
A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
答案：A
解析：
考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
2021房地产估价师考试答案8节 第7节
持有股票则意味着占看了股份有限公司的股份，取得了股东资格，可以行使股东权。由此可见，股票与股份是一种形式与形式的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（ ）万元。
A．75
B．120
C．135
D．150
机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中：也出现在企业财务会计的记录中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（ ）。
A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
答案：C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价格×（100/98）×（105/100）＝可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071。
物业管理的招标方式通常采取（ ）。
A.公开招标、委托招标
B.公开招标、邀请招标
C.邀请招标、协议招标
D.委托招标、协议招标
答案：B
解析：
本题考查的是物业服务招投标制度。《物业管理条例》突出了推行招投标对于促进物业服务健康发展的重要作用，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，招标投标包括公开招标和邀请招标两种类型。
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（ ）。
A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。
2021房地产估价师考试答案8节 第8节
关于物权不同于债权的说法，错误的是( )。
A.物权法定，债权任意创设
B.物权为对世权，债权为对人权
C.物权有支配力，债权有请求力
D.物权有期限，债权无期限
答案：D
解析：
物权和债权的保护方法不同。
针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。
合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。
答案：错
解析：
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（ ）。
A.性别
B.文化程度
C.工种
D.年龄
E.工人工资
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是统计的基本概念。选项DE可以用数量表现。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
规划调整给该酒店造成的价值减损额为（ ）万元。
A.655.85 B.682.08
C. 1675.85 D.1702.08
长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（ ）负责。
A.住房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.各省级房地产行政主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。
房地产中介服务机构在领取营业执照后（ ）内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
A.1个月
B.2个月
C.3个月
D.6个月
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
通过计算可得，该投资项目的财务净现值为（ ）万元。
A.-735.34 B.271.93
C.3564.73 D.3878.61
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 （ )
此题为判断题(对，错)。
