2021房地产估价师预测试题5辑 第1辑
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
下列（ ）属于投保人承担的义务。
A．交付保险费
B．如实告知保险标的情况
C．保证保险标的的正常情况和安全
D．不得非法侵害保险标的
E．危险增加时通知保险人
正确答案：AB
保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。
受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以适当赚取差价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房销售代理。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
(2016真题) 洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）
答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。这是极度不平衡的分配方式。
假设开发法的估价前提不包括下列（ ）。
A、业主自行开发
B、自愿转让开发
C、被迫转让 开发
D、被迫开发
答案：D
解析：
考点:假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。
2021房地产估价师预测试题5辑 第2辑
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
A.掌握的有关信息不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A．80
B．160
C．200
D．240
某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。
A．3019.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65
正确答案：A
2021房地产估价师预测试题5辑 第3辑
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2822元/m2
B、2758元/m2
C、3038元/m2
D、2997元/m2
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。
下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A.投资期限较长
B.资金来源广泛
C.流动性好
D.绝少涉及公开市场的操作
答案：C
解析：
本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。
下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（ ）。
A、最乐观预测值
B、最悲观预测值
C、最可能预测值
D、最不可能预测值
答案：D
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。
某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.设备折旧
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。
2021房地产估价师预测试题5辑 第4辑
某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。
A、不可移动
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
答案：C
解析：
本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。
关子图解法量算土地面积的说法，正确的是（）。
A.图上面积测算至少一次
B.图上面积测算应独立进行两次
C.图形面积不应小于2cm2
D.图上量距应量至0.5mm
答案：B
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规走。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2?,图上量距应量至0.2mm。参见教材P162。
引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
A.1512.40 B.1554.96
C. 1938.00 D.1980.56
关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致
答案：D
解析：
本题考查的是估价结果。虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受其专业水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因不一定是估价结果有问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况、估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。参见教材P36。
2021房地产估价师预测试题5辑 第5辑
房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列区域中，属于1 类声环境功能区的有（ ）。
A．康复疗养区
B．居民住宅区
C．文化体育区
D．商业金融区
E．集市贸易区
答案：B,C
解析：
声环境的分类包括：①0 类声环境功能区，是指康复疗养区等特别需要安静的区域。②1 类声环境功能区，是指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行礅办公为主要功能，需要保持安静的区域。③2 类声环境功能区，是指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。④3 类声环境功能区，是指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域。⑤4 类声环境功能区，是指交通干线两侧一定区域之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域，包括4a 类和4b 类两种类型。4a 类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b 类为铁路干线两侧区开域。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
正确答案：B
[答案] B
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。
路线价估价法是一种评估大量土地的( )。
A、 迅速估价方法
B、 较慢估价法
C、 简易法
D、 延迟法
答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。
张某与W 房地产开发公司签订了商品房买卖合同(预售)，预测面积为100 ㎡。后张某所预购商品房实测面积为106 ㎡。其面积误差比为( )。
A.1%
B.3%
C.6%
D.9%
答案：C
解析：
面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积×100%＝(106－100)/100＝6%。
