2021房地产估价师试题5章 第1章
分项最细，定额子目最多的工程建设定额是( )。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算定额
D.施工定额
答案：D
解析：
施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
股票投资具有的特点有（ ）。
A.收益好
B.流动性好
C.安全性好
D.风险大
E.回报率高
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是保险资金的运用。股票投资具有收益高、流动性好、风险大的特点。
目前，最低收入家庭住房保障原则上以实物配租为主，发放购房补贴和租金核减为辅。( )
边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
中国人民银行的主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。
A.甲公司和乙公司 B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司 D.丙公司和乙公司
(2017真题) 根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是（）年。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：D
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。
2021房地产估价师试题5章 第2章
房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加。（ ）
答案：错
解析：
考点:供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量不能增加，而是土地不可移动性。
在评估市场价值时，应遵循的原则包括（ ）。
A.独立客观公正原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.替代原则
E.最高最佳利用原则
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
成本利润率的计算公式是（ ）。
A．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
B．开发利润÷（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
正确答案：A
B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。
房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。
A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
正确答案：ACE
目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。
房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（ ）。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
答案：B
解析：
【考点】制定租售方案。价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。
投资决策分析主要包括市场分析、（ ）和投资决策三部分工作。
A.风险控制
B.项目调研
C.项目财务评价
D.资金管理
答案：C
解析：
本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
下列房地产图中，作为不动产产权证书附图的是( )。
A.地藉图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
答案：D
解析：
房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是①不动产产权证书和②房产档案的附图。
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。
中水道主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑排水设备。化粪池主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。
2021房地产估价师试题5章 第3章
新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（ ）。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
正确答案：B
房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。
房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。
任何开发建设项目必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。
答案：对
解析：
《城乡规划法》规定：任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证；涉及国有土地使用权出让的，城市、县人民政府城乡规划主管部门须依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
现该公司提出退房申请，请问在（ ）情况下，开发商可以退房。
A、因为漏雨提出申请
B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的
C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过2%
D、墙面、顶棚抹灰层脱落的
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
收益性物业服务费用通常以（ ）为基础进行测算。
A.收益性物业经营收入
B.收益性物业管理费用
C.收益性物业运营费用
D.收益性物业的预算费用
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。
业主公约由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
正确答案：A
业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师试题5章 第4章
协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括（）。
A、与业主没有合同关系的人员协调
B、项目系统内部关系的协调
C、项目系统组织关系的协调
D、与业主有合同关系的设计单位的协调
E、与业主没有合同关系的社会团体的协调
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是建设监理制度。选项B、C错误，属于内部协调。内部的协调主要是项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。
自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（ ）。
A、所有权
B、抵押权
C、地役权
D、土地使用权
答案：A
解析：
本题考查的是物权概述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。
甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地产V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。
房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A、 政府债券
B、 抵押贷款支持债券
C、 抵押贷款传递证券
D、 抵押贷款担保债务
答案：A
解析：
因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。
无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，按照《中华人民共和国行政许可法》之规定，都是行政许可项目。
在物业管理中经常用到的预算形式包括（ ）。
A.年度运营预算
B.资本流预算
C.资本支出预算
D.长期预算
E.资本收入预算
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
解析：
一、现金流入项目
（1）租金收入
A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
以后每年上涨2%
（2）转售收入：设为A万元
二、现金流出项目：
（1）定金：5万元
（2）追加首付款11.5万元
（3）借款还本付息：
（4）运营费用：3万元
（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表
在总产量一曲线上，边际产量达到最大值的点为( )。
A.该曲线由向上凸转为向下凹的拐点
B.该曲线由向上凸转为向下凸的拐点
C.该曲线由向上凹转为向下凹的拐点
D.该曲线由向上凹转为向下凸的拐点
答案：C
解析：
当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。@##
投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
正确答案：B
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2021房地产估价师试题5章 第5章
关于市场调查步骤的排序中，正确的是（ ）。
A、确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果
B、确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果
C、制定调查计划、分析信息、收集信息、确定问题和调查目标、报告结果
D、制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查步骤顺序为：确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。参见教材P107。
资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）
此题为判断题(对，错)。
新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。（ ）
正确答案：×
新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押等子市场。
债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )
正确答案：×
[答案] × 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。
A．10
B．15
C．20
D．30
正确答案：D
[答案] D个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。
目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。
在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。
A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
正确答案：D
房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。
关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
答案：B
解析：
运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。
下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
