房地产估价师考试答案7卷 第1卷
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（ ）
答案：对
解析：
考点:直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。
房地产中介服务机构在领取营业执照后（ ）内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
A.1个月
B.2个月
C.3个月
D.6个月
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
建筑本身的自重指的是偶然荷载。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
房地产估价师考试答案7卷 第2卷
以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是( )。
A．国库券的利息按复利计息
B．个人储蓄存款的利息按单利计息
C．住房抵押贷款按复利计息
D．房地产开发贷款按复利计息
E．住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息
正确答案：BCD
[答案] BCD 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计息，房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过（ ）。
A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
正确答案：D
D以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
(2016年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
成本法中的利息计算，包括( )的利息。
A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D．借贷资金
E．自有资金
正确答案：DE
[答案] DE
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
城市规划的主要任务不包括（ ）。
A、确定城市的规模和发展方向
B、合理和有序的配置城市空间资源
C、增强城市发展的可持续性
D、实现城市的社会和文化发展目标
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。选项D，应为实现城市的经济和社会发展目标。
房地产估价师考试答案7卷 第3卷
某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。
请问：
1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?
2．装修补偿应如何确定?
3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
正确答案：
1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：
(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。
(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况。是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。
2．关于装修补偿问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
3．对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。
在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。
公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。
在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A、债权
B、物权
C、二者皆可
D、二者皆不
答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
房地产估价师考试答案7卷 第4卷
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、 投保时，保险金额不能超过3500万元
建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）
答案：对
解析：
【考点】政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。
下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A、自然周期与投资周期同步变化
B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。
分析信息是指对主要变量可以分析其( )并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
正确答案：D
[答案] D 分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
房地产估价师考试答案7卷 第5卷
某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。
A．土地
B．建筑物
C．装饰装修
D．动产
E．特许经营权
建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。
A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格，加成的含义就是一定比率的利润。
某新建房地产的土地成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建成本为（ ）万元。
A、939.56
B、947.80
C、952.51
D、986.84
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）。参见教材P306。
地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于（ ）mm，底板不宜小于（ ）mm。
A.100，50
B.150，100
C.200，150
D.300，200
答案：C
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于200mm，底板不宜小于150mm。
房地产估价师考试答案7卷 第6卷
在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（ ）
答案：错
解析：
如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（ ）。
A、有不少于1000万元人民币的注册资本
B、有一定数量的周转住房
C、是非银行性金融机构
D、可要求贷款人提供抵押反担保
答案：B
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。其他条件：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
（ ）是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。
A．估价项目
B．估价对象
C．估价目标
D．估价标的
正确答案：B
本题主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。
在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
答案：C,D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是规避估价风险和保护估价报告使用者。
房地产估价师考试答案7卷 第7卷
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
正确答案：C
集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司
按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于( )。
A.暂时性污染
B.永久性污染
C.线源污染
D.移动污染
答案：B
解析：
按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。
暂时性——污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。
永久性污染源——一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
边际成本替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，（ ）。
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
