2021房地产估价师考试题库精选8辑 第1辑
某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（ ）年。
A.38
B.40
C.58
D.60
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50－2－10＝38年。
假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。( )
正确答案：×
[答案] ×
利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。
《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予朴偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪法》第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。
本案例背景中涉及的保险类型有（ ）。
A.责任保险
B.财产保险
C.社会保险
D.保证保险
答案：B
解析：
本题考查的是保险的种类。建设工程一切险、火灾保险属于财产保险；意外伤害保险属于人身保险。参见教材P329。
下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A．房地产上市公司发行公司债券
B．权益型REITs
C．房地产上市公司发行股票
D．商业银行贷款
在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
答案：A
解析：
【考点】房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
某房地产开发企业销售房地产的收入为3000 万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为( )万元。
A.450
B.525
C.600
D.900
答案：B
解析：
(1)土地增值额=3000 万元－1500 万元＝1500 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1500/1500＝100%，50％＜100%≤100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额：土地增值额×40％－扣除项目×5％=1500×40％－1500×5％=525 万元
我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现的方面不包括（ ）。
A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.修改宪法和土地管理法
D.制订地方性的土地使用权出让和转让条例
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。选项D错误，正确表述应为：制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第2辑
在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。
成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。
A．土地补偿费和安置补助费
B．地上附着物和青苗的补偿费
C．征地管理费
D．安排被征地农民的社会保障费
E．场地平整费
答案：A,B,D
解析：
征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征收补偿费用一般由下列四项费用组成：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。
房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（ ）
此题为判断题(对，错)。
由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求状况的，主要是全国本类房地产的供求状况。 （ ）
正确答案：×
由于房地产以上两点特性，决定其价格水平高低供求状况的主要是本地区本类房地产的供求状况。
在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。
A．低收入者
B．中等收入者
C．高收入者
D．低收入者和高收入者
正确答案：B
[答案] B
低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A、 物业管理水平
B、 同类型物业的市场供求关系
C、 业主目标收益要求
D、 物业适应性
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A.图书馆
B.学校
C.空置的写字楼
D.单独的建筑物
E.加油站
答案：A,B
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产。选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。
根据《土地管理法》和《物权法》的规定，应由用地单位支付的征收耕地补偿费用包括( )。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.征地管理费
D.青苗补偿费
E.社会保障费
答案：A,B,D,E
解析：
《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括①土地补偿费、②安置补助费以及③地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的④社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第3辑
城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。
A．向原估价机构申请复估
B．申请行政复议
C．向人民法院提起诉讼
D．自行委托估价机构评估
E．申请估价专家委员会鉴定
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050元/m2，单价＝3200＋1050＝4250元/m2。
估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。
答案：错
解析：
分部分项工程计算顺序
1.按顺时针方向计算法
这种方法首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止，按顺时针方向依次计算工程量。
2.按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
这种方法是从平面图的左上角开始，按“先横后竖、先上后下、先左后右”的顺序计算工程量。
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、吊车梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。
答案：错
解析：
(5)支撑系统。支撑系统包括柱间支撑和屋盖支撑两个部分，其作用主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力。
(6)基础。基础是将厂房的全部荷载传递给地基的建筑结构。
在构造评价方案过程中，通常按照（ ）构造2～4个基本评价方案。
A、拟投入资本金的数量
B、开发项目是否分期
C、开发经营方式
D、物业类型的匹配结构
E、开发项目的复杂程度
答案：B,C,D
解析：
考点:构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第4辑
消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务
答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。
政治安定状况，属于影响房地产价格因素中的（ ）。
A.政治因素
B.政策因素
C.社会因素
D.人文因素
答案：C
解析：
本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ）。
A．1993年12月
B．1995年7月
C．项目转让日期
D．项目建成日期
商品房交付使用时，有关最低保修期限的规定，下列说法正确的是（ ）。
A．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
B．地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限为6个月
C．供热、供冷设备和系统保修期限为1个采暖期或供冷期
D．灯具、电器开关保修期限为2个月
E．屋面防水保修期限为2年
正确答案：AC
根据《住宅质量保证书》的规定，地面空鼓开裂、大面积起砂的最低保修期限为1年；灯具、电器开关的为6个月；屋面防水为3年。
某项目建设期为一年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。
在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。
A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
正确答案：D
房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第5辑
商业保险是一种强制性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。商业保险是一种自愿保险。
小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。
在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。
A、 私有住宅转让后用于商业经营的
B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、 按照国务院有关规定出售公有住房的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
答案：B,C,D,E
解析：
《房地产管理法》规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
下列不属于不动产登记的载体是（）。
A.不动产登记簿
B.不动产权证书
C.不动产登记证明
D.不动产购买协议
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。
国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所谓“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。
甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
答案：
解析：
①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159.12（万元）
②收益年限＝40－6＝34年
③办公楼现值为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝159.12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528.92（万元）
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106.08（万元）;
②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V＝A/Y[1－1/（1＋ Y）n]＝106.08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689（万元）
（3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92（万元）。
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
答案：C
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。
第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式
第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第6辑
房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。
A.223.13
B.246.18
C.230.81
D.253.86
答案：B
解析：
本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。
实施强制拆迁必须以违章建筑为前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是（ ）
A.地方性法规
B.政府规审
C.部门规章
D.自借条例
房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（ ）。
A．依赖专业管理
B．效益外溢和转移
C．异质性明显
D．变现性较差
答案：B
解析：
存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
报建审批管理主要包括审批核发（ ）。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
正确答案：ABC
城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
(2015真题) 被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第7辑
一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。
A．估价委托人
B．估价师
C．估价目的
D．估价对象
空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。
答案：对
解析：
根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：①幢共有建筑面积，指为整幢（包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等）服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。②功能共有建筑面积，指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。③本层共有建筑面积，指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：C
解析：
编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。( )
正确答案：×
[答案] × 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”。
w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》属于（ ）
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件
路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
正确答案：AE
路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。
对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在（ ）倍以上。
A．3
B．4
C．5
D．6
2021房地产估价师考试题库精选8辑 第8辑
城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。
A、 房地产的各项权利
B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利
C、 受到其他各种限制的房地产权利
D、 房地产的额外利益收益
答案：C
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（ ）。
A.已通过竣工验收
B.拆迁安置已经落实
C.取得土地使用权证书
D.取得房屋所有权证书
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。参见教材P131。
假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用
1.预计开发完成后房地产价格
由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。
(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表3—80)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900~3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。
1)市场比较法可比案例：
①XX苑：均价3 080元/m2，XX路、XX路。
②XX花园：均价3 150元/m2，XX路XX弄。
③XX花园：均价3 050元/m2，XX路XX号。
2)修正系数及说明:
可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见《XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表》），分别给予2%、2%、
4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表3—81。
3)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。
(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头(图3—3)，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在XX区XX环地区历年平均售价和价格增长幅度见表3—82。
由表3—77可见，估价对象所在区域2000年至2002年住宅价格上涨了约9%，2001年至2002年上涨了约7%。考虑到该区域由于2002年受X环线、X环线隧道、XX路高架、轻轨XX线和地铁X号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2003年增长4%、2004年增长3%)计，则：
预测开发完成后的售价=3083元/m2X(1+9%)=3360元/m2(取整）
2.建筑物建造成本
(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下（单位:元/m2):
基础（含地下桩基）费用 60元
地上建筑物土建费 620元
设备及外墙、楼道装修等费用 120元
红线内配套费 180元
室外工程费 120元
(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等）
人防费 60元
以上合计：1100元/m2
(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%~8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：
专业费=1100元/m2X5%=55元/m2
(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%~6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：
管理费=(1100+55)元/m2X5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：
(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m 2
3.投资利息
以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1~3年（含三年）中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计;假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为:
贷款利息=建筑物开发成本X[1+5.31%)1—1]+地价X[(1+5.31%)2-1]=1212.75X0.0531+0.11X地价=64.40+0.11X地价
4.投资利润
主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本（即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：
投资利润=地价X15%X2+1212.75X15%X1=181.91+0.3X地价
5.销售税金及费用
商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。
(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收人的5. 565%。
(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%~4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。
销售税费合计为：
8.065%X3360元/m2=270.98元/m2
6.计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：
熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用=3360-1212.75—(64.40+0.11X地价）一(181.91+0.3X地价）一270.98=1629.96-0.41X地价
则：
楼面地价=1629.96万元/I.41万m2=1156元/m2
7.扣除市政配套费和公建配套费
上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费）的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定[沪价房（1999)第345号]，按每平方米320元计，则：
楼面地价=(1156—320)元/m2=836元/m2
8.计算宗地单位价格
土地单价=楼面地价X容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：
土地单价=836元/m2X1.3=1086.8元/m2
答案：
解析：
改错如下：
(1)预测开发完成后的售价=3 083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。
(2)建安成本合计为1 160元/m2。
(3)专业费=1 160元/m2X5%=58元/m2。
(4)管理费=(1 160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。
(5)建筑物建设成本合计为：（1 160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。
(6)贷款利息=1 278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价
(7)投资利润=地价X15%X2 +1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价
(8)销售税费合计:8. 065%X3300元/m2=266.14%/m2。
(9)熟地楼面地价=3 300—1278.9—(67.91+0.11X地价）一（191.84+
0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。
(10)楼面地价=(1 060.43—320)元/m2=740.43元/m2。
(11) 土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。
商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。
A.销售价格
B.装饰装修
C.小区环境
D.升值承诺
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。参见教材P117。
下列不属于申请建筑工程施工许可证的条件是（ ）
A已经办理该建筑工程地批准手续
B已经确定施工企业
C有保证工程质量和安全的具体措施
D建设单位已制服工程款
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（ ）个。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：C
解析：
社会保险（SocialInsurance）是一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。
在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
A、文献查阅
B、观察法
C、访问法
D、问卷法
E、实验法
答案：B,C,D,E
解析：
考点:市场调查的步骤。一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息；二手资料指为其他目的已经收集到的资料。一手资料常用收集方法有观察法、访问法、问卷法和实验法。
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。
