21年房地产估价师答疑精华5辑 第1辑
容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于保险的概念，表述不正确的是（ ）。
A.保险是一种通过聚资建立基金的机制
B.保险是一种物质转移的机制
C.保险是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制
D.从本质上来说，保险体现一定的经济关系
答案：B
解析：
本题考查的是保险的概念。选项B错误，保险是一种财产转移的机制。
石灰在建筑工程中的应用主要为各种装饰石膏板。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是石灰和石膏。石灰在建筑工程中的应用主要为：配置水泥石灰混合砂浆、石灰砂浆；拌制灰土或三合土；生产硅酸盐制品；利用石灰膏稀释成石灰乳，用作内墙和顶棚的粉刷涂料。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
A、 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B、 市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、 房地产在过去无明显的季节变动
D、 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
正确答案：C
私募债券的最大特点是募集对象不特定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（ ）万元 。
A.37.30
B.41.03
C.284.22
D.285.98
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。
21年房地产估价师答疑精华5辑 第2辑
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务。（ ）
答案：错
解析：
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成（ ）。
A．配置存量房地产资源和利益
B．显示房地产市场需求变化
C．指导供给以适应需求的变化
D．指导政府制定科学的土地供给计划
正确答案：A
由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天·间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）
正确答案：
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A、 随机型竞争者
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（ ）都不尽相同。
A.周期
B.时间长度
C.发生时点
D.现金流量
答案：C
解析：
本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。
某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（ ）。
A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法
答案：C
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。
21年房地产估价师答疑精华5辑 第3辑
下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。
A．流动比率
B．应收账款周转率
C．股东权益报酬率
D．成本费用净利率
答案：A
解析：
流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率＝
这两项内容均在资产负债表中体现。B 项，应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款×100％；C 项，股东权益报酬率＝净利润/股东权益平均总额×100％；D 项，成本费用净利率＝净利润/成本费用总额×100％。
下列不属于管理费用的是（ ）。
A、管理人员工资
B、职工教育经费
C、户外发布会
D、技术开发费
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。户外发布会属于销售费用。
收益性物业的经营费用包括( )。
A、 人工费
B、 公共设施设备日常运行、维修及保养费
C、 绿地管理费
D、 抵押贷款还本付息额
E 清洁卫生费
对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素参见教材P119。
重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（ ）组织。
A．项目施工单位
B．项目监理单位
C．项目建设单位
D．建设行政主管部门
答案：C
解析：
初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为O.5%，则报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
正确答案：A
3.31%+2.23%+1.32%+1.42%＝0.5%＝7.78 %
21年房地产估价师答疑精华5辑 第4辑
住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。
A.事业单位
B.合伙制企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位
答案：C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价对象的确定。估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。
有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
正确答案：A
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±O.000”表示。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场指标中，市场交易指标包括（ ）。
A、房地产租金
B、土地转化率
C、竣工房屋价值
D、房地产价格指数
E、预售面积
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场交易指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。
某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A、 2040.82
B、 3451.83
C、 5089.01
D、 6666.37
为满足不同层次规划的要求，国家将城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。（ ）
答案：对
解析：
按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分 10 大类、46中类和 73 个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。
21年房地产估价师答疑精华5辑 第5辑
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A、财务盈利能力
B、清偿能力
C、资金平衡情况
D、营运能力
答案：A
解析：
本题考查的是基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。
根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列代理行为中，属于滥用代理权的是 ( )。
A.指定代理
B.委托代理
C.双方代理
D.法定代理
答案：C
解析：
(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为。
1)自己代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。
2)双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。
对自己代理和双方代理，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行的自己代理和双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，律师代理双方办理产权转移手续。
不动产是指（）等定着物。
A.土地
B.海域
C.房屋
D.林木
E.汽车
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。
A．经市（县）人民政府批准
B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省（自治区、直辖市）人民政府批准
运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。
服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。
