21年房地产估价师考试真题及详解6章 第1章
估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（ ）。
A.基准地价修正法
B.修复成本法
C.价差法
D.标准价调整法
答案：D
解析：
本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）
A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B周某有权退房
C周某退房，甲公司应承担违约责任
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。
下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（ ）。
A．增加税收
B．降低存款准备金率
C．增加政府支出
D．减少转移支付
某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。
该投资项目的应纳税收入为（ ）元。
A.21500 B.28300 C.37500 D.45000
21年房地产估价师考试真题及详解6章 第2章
关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
正确答案：A
无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。
答案：错
解析：
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)＝MC(边际成本)。
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
对甲的要求，古桥公司应( )。
A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求
B、.退还5m2的房价款
C、.退还7m2差额的房价款
D、.退还10m2差额的房价款
宏观经济政策目标有( )。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳定
D.经济增长
E.国际收支平衡
答案：B,C,D,E
解析：
宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制定的政策措施。
凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（ ）。
A．基本农田10hm^2
B．基本农田20hm^2
C．其他土地60hm^2
D．基本农田以外的耕地20hm^2
E．基本农田以外的耕地40hm^2
答案：C,D
解析：
征收土地批准权限的规定包括：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
21年房地产估价师考试真题及详解6章 第3章
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。
A．法律上的许可性
B．技术上的可能性
C．经济上的可行性
D．价值是否最大
E．精神贡献值的大小
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：
(1) 法律上的许可性。
(2) 技术上的可能性。
(3) 经济上的可行性。
(4) 价值是否最大。
编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。
A、 开发商
B、 承包商
C、 设计部门
D、 建委
答案：A
解析：
此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。
即使在房地产市场比较发达的地区．比较法也并非完全有效。
此题为判断题(对，错)。
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（ ）个工作日内办结不动产登记手续。
A.7
B.14
C.15
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。宅基地不得抵押。
21年房地产估价师考试真题及详解6章 第4章
(2015真题) 人民法院在裁定拍卖被抵押的住房后，应当给予抵押人（）个月的腾空搬迁宽限期。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。
根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
答案：错
解析：
净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。
某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A．1．9%
B．2．1%
C．2．3%
D．2．5%
(2015年真题) 根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（）
答案：对
解析：
本题考查的是投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
房地产市场分析报告通常包括的内容有（ ）。
A、财务状况分析
B、地区经济分析
C、市场供求分析
D、吸纳量计划预测
E、敏感性分析
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。
房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
21年房地产估价师考试真题及详解6章 第5章
基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。（ ）
答案：对
解析：
考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。
下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过13%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
正确答案：C
按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。
A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积
B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积
C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积
D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。
A.市场价格上升 B.市场价格下降
C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定
(2016年真题) 在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。
编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划
D．资金筹措计划
E．资金来源与运用表
21年房地产估价师考试真题及详解6章 第6章
房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。
A、 经济活动类型
B、 投资方式
C、 投资主体
D、 物业类型
E 投资偏好
房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。
从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。
A、 土地
B、 房屋
C、 机械设备
D、 原材料
E 辅料
答案：D,E
解析：
此题属于熟悉范畴。根据流动资产投资的有关内容。
王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。
答案：对
解析：
有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
某居住区规划总人口10万人，居住用地面积25万平方米，住宅用地面积16万平方米，绿化用地面积3万平方米，该居住区规划人口净密度是（ ）人/hm2。
A.6666
B.5555
C.5263
D.6250
答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=100000/16=6250（人/hm2）（1hm2=10000㎡）。
