房地产估价师答疑精华5章 第1章
影响商品的供给的主要因素不包括（ ）。
A．商品价格
B．偏好
C．政府政策
D．预期
同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。参见教材P363。
收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（ ）。
A.走访房地产交易当事人
B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D.根据分析和经验得出客观资料
E.同行之间相互提供
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。
开发商应当自工程竣工验收合格之日起（ ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A、14
B、15
C、28
D、30
答案：B
解析：
本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。参见教材P91。
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行 （ ）
正确答案：×
最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。
随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为（ ）。
A．市场潜量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
注册结构工程师分为（ ）。
A、一级
B、二级
C、三级
D、四级
E、五级
答案：A,B
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
房地产估价师答疑精华5章 第2章
房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。
根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。
A.1个
B.2个
C.3个
D.4个
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。
我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。( )
居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有（ ）。
A．该房屋的所有权仍属于张某
B．张某应将该房屋交付给甲银行使用
C．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E．该房屋所有权证书交给甲银行保管
答案：A,C
解析：
抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A．审计费
B．利息
C．外汇汇兑净损失
D．融资代理费
正确答案：A
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师答疑精华5章 第3章
一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（ ）
答案：对
解析：
由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
通过市场调查获知，某地区2011～2014年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2016年的价格为（ ）元/m2。
A、5362
B、5374
C、5532
D、5702
答案：C
解析：
考点:平均增减量法。d＝（5192－4682）／3＝170（元／m2），预测该地区商品住宅2016年的价格为：V5＝P0＋d×i＝4682＋170×5＝5532（元／m2）。
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙两宗土地任选其一
正确答案：D
[答案] D
根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。
采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（ ）计算。
A．工程进度
B．当期开发建设实际投入
C．当期销售面积占全部销售面积的比率
D．当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
答案：C
解析：
营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
下列图件中，( )是不动产产权证书和宗地档案的附图。
A.地形图
B.地籍图
C.宗地图
D.地貌图
答案：C
解析：
宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是①不动产产权证书和②宗地档案的附图。
财产保险是指以各种财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331元/m2，未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455元/m2。
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ( )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师答疑精华5章 第4章
当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A．净现值法
B．差额部收益率法
C．费用现值法
D．内部收益率法
发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产租赁市场。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。参见教材P38。
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
正确答案：D
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。
房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。参见教材P153。
按投资计算基础的不同，现金流量表分为（ ）。
A、项目投资现金流量表
B、部分投资现金流量表
C、资本金现金流量表
D、借贷现金流量表
E、投资者各方现金流量表
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是基本报表。按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。
金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（ ）。
A.内部收益率
B.销售利润率
C.权益资金占总投资比率
D.贷款偿还期
E.敏感性评价
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。
社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（ ）。
A、重要因素
B、特殊因素
C、一般因素
D、基本因素
答案：D
解析：
考点:房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
某市房地产估价行业2013年至2016年从业人数（年末数）如下：
则该市房地产估价行业2013年至2016年年从业人数的中位数为（ ）人。
A、1800
B、1850
C、1900
D、1925
答案：B
解析：
本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。参见教材P346。
房地产估价师答疑精华5章 第5章
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
正确答案：A
（1）按月计息时，利息和=P[（1+i）n-1]=1000万元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24万元
（2）按季计息时，利息和=P[（1+1）n-1]=1000万元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24万元
（1）-（2）=2.0万元
某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2?天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2?天），报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。
A．98.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
答案：A
解析：
由题意可知，现在的承租人权益价值V=A/Y［1－1/（1+Y）n］=（3.5－3）×365×500/6%×［1－1/（1+6%）18］=98.80（万元）。
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万-1000万元
正确答案：D
根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。
A、 权益投资比率
B、 建安工程费用
C、 租售价格
D、 资本化率
E 开发期与经营期
答案：A,B,C,D,E
解析：
[知识点] 房地产置业投资项目的主要不确定性因素
按投资计算基础的不同，现金流量表分为（ ）。
A、项目投资现金流量表
B、部分投资现金流量表
C、资本金现金流量表
D、借贷现金流量表
E、投资者各方现金流量表
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是基本报表。按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（ ）裁决
A上级房屋拆迁管理部门
B人民法院
C县级以上人民政府
D同级人民政府
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。 ( )
答案：错
解析：
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。
A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型、估价作业期、实地查勘期
答案：D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。
