2021房地产估价师考试题库精选5节 第1节
房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（ ）。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P148。
下列说法正确的是（ ）。
A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不 变和递增
B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的 规模所决定
C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
正确答案：C
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本 的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由 固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。
二级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。
A.有15 名以上专职注册房地产估价师
B.专业技术人员达70％
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60％
E.股东中有3 名以上专职注册房地产估价师
答案：C,D,E
解析：
一级房地产估价机构标准
(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
(2)从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构3 年以上；
二级：取得三级房地产估价机构后从事房地产估价活动连续4 年以上；
三级：无
(3)有15 名以上专职注册房地产估价师；
二级：8 名
三级：3 名
(4)在申请核定等级之日前3 年平均每年完成估价标的物建筑面积50 万㎡以上或者土地面积25 万
㎡以上；
二级：30 万㎡；15 万㎡；
三级：8 万㎡；3 万㎡；
(5)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师；
(6)有限责任公司的股东中有3 名以上、合伙企业的合伙人中有2 名以上专职注册房地产估价师，
股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师；
二级＝一级
三级：2 名；2 名；
(7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；
合同手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。在业主、承包商和监理单位三方中，以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。
供给的变化表现为供给曲线的波动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选5节 第2节
工程量清单计价方式反映了（ ）阶段。
A、国家定价
B、国家指导价
C、市场定价
D、市场指导价
答案：C
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。
住房抵押贷款属于（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．国家信用
D．消费信用
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值
答案：B
解析：
政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。本题是委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。
开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。
A、 需求分析
B、 供给分析
C、 竞争分析
D、 建造商分析
答案：D
解析：
因为建造商只负责建房，房地产市场分析不涉及建造商。
程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．丙物业公司
D．工程质量监督部门
在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。
A．职工购买、建造、翻建自住住房
B．偿还购房贷款本息或支付高额房租
C．离、退休
D．户口迁出所在的市、县或者出境定居
E．丧失劳动能力或与单位终止劳动关系
正确答案：ACD
职工用于住房消费时可以提取公积金，条件包括房租超出家庭工资收入规定比例时可以提取住房公积金。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%～15%。职工丧失缴存条件时的提取条件之一是，职工完全丧失劳动能力并与单位终止劳动合同。
2021房地产估价师考试题库精选5节 第3节
某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。
答案：
解析：
（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
（2）开发完成后的该写字楼总价值=14500×7500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500/10000×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80（万元）
（5）销售费用总额=14500×7500/10000×4%/（1+10%）1.25=386.14（万元）
（6）销售税费总额=9426.28×7%=659.84（万元）
（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84
V=1154.35（万元）
土地总价=6765.53（万元）
土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米）
楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米）
(2014真题) 部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。
某房地产在2014年3月的价格为7200元/㎡，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/㎡。
A．8485
B．8536
C．10038
D．10098
答案：D
解析：
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格＝
（元/㎡）。
针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
正确答案：A
A物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、T业及货仓物 业管理、酒店物业管理等。
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（ ）
答案：错
解析：
考点:收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
规划红线一般指建设用地规划控制线，包括( )。
A.城市紫线
B.面积红线
C.用地红线
D.道路红线
E.建筑红线
答案：C,D,E
解析：
规划红线一般指建设用地规划控制线，包括①用地红线、②道路红线和③建筑红线。对“红线”的管理，体现在对①容积率、②建设密度和③建设高度等的规划管理。
2021房地产估价师考试题库精选5节 第4节
物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
正确答案：B
物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。
A.房屋证收部门
B.房地产估价机构
C.房屋征收主体
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。参见教材P45.
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A．加大城市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加快城市化进程
房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
A．自我消费
B．房地产保值
C．房地产增值
D．开发利润
E．出租收益
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±O.000”表示。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价（）。
答案：对
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
2021房地产估价师考试题库精选5节 第5节
房地产市场的特性有（ ）。
A、可以配置存量房地产资源和利益
B、房地产交易价格与区位密切相关
C、市场信息的不对称性
D、市场需求的广泛性和多样性
E、显示房地产市场需求变化
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产市场的特性。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。
一级合伙制房地产估价机构，专职注册房地产估价师的出资额合计不低于（ ）。
A.30%
B.50%
C.60%
D.100%
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。
(2017年真题) 决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。
A.销售价格
B.土地费用
C.开发规模
D.资金成本
E.项目风险
答案：D,E
解析：
本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国于2016年5月1日，将营业税改为土地增值税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税改为增值税，不是土地增值税。
