房地产估价师考试答案9辑 第1辑
进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（ ）。
A、相互排斥
B、相互独立
C、相互关联
D、互补
答案：B
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。
建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。
工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。
A、 估价细则
B、 估价原则
C、 估价准则
D、 估价程序
答案：D
解析：
为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。
下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中，正确的是（ ）。
A．地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府核发选址意见书
B．直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
C．省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
D．中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
E．国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核 发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案
房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。
A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
正确答案：ACE
目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。
房地产估价师考试答案9辑 第2辑
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优
D．标准差系数大的为优
E．标准差系数小的为优
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.183.78
B.257.55
C.873.19
D.1427.16
答案：B
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V=[ I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）] ×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[ 80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）] ×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（万元）。
《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。
A．国冢
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
正确答案：D
《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
图解法量算土地面积，可选用求体积法，几何图形法等方法。( )
进行房地产市场调研需要收集火量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（ ）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
A、1
B、2
C、4
D、5
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。参见教材P249。
房地产估价师考试答案9辑 第3辑
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
答案：
解析：
设月最低租金为A元。 第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。 第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。 第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。 第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。 第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。 第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。 (2)净现值=0，可求最低月租金水平：
ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。 [知识点] 财务净现值
商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。
A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E．住宅建筑、安装工程费
正确答案：ABDE
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。
A．屋面板
B．屋架
C．天窗架
D．托架
正确答案：B
屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载，并传递给搁置其上的柱子。
房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（ ）。
A.国有土地使用权出让市场
B.土地转让市场
C.新建商品房租售市场
D.存量房地产交易市场
E.一手房市场
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值。（ ）
答案：错
解析：
考点:价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。
房地产估价师考试答案9辑 第4辑
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（ ）。
A、一般投资机会研究
B、特定项目投资机会研究
C、初步可行性研究
D、详细可行性研究
答案：D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。
经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。
A.行政划拨
B.招标出让
C.拍卖出让
D.协议出让
E.挂牌出让
答案：B,C,E
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
下列关于估价委托人的说法中，错误的是（ ）。
A.估价委托人必须是估价利害关系人
B.估价委托人可能是估价报告使用者
C.估价对象权利人一般是估价利害关系人
D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人
答案：A
解析：
本题考查的是的估价当事人。估价委托人，不一定是利害关系人，例如在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。
市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（ ）
正确答案：×
市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
判断经济陷入通货紧缩依据是( )。
A.货币供应量持续下降
B.价格总水平持续下降
C.经济增长率持续下降
D.有效需求严重不足
答案：B
解析：
单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
房地产估价师考试答案9辑 第5辑
【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。
A.估价主体资格需依法取得
B.估价对象状况需依法判定
C.估价对象收益需依法确定
D.估价方法需依法选用
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B，估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A，估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C，估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D，估价方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和法律也没太大关系。
若该在建王程已整体抵押．在无法定优先更偿款的情况下．欲信算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A。抵押价值
B．处分抵押物时的市场价值
C。抵押价值—处分抵押物的费用及税费
D．处分抵押物时的市场价值—处分抵押物的费用及税费
某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A、 1667
B、 1765
C、 1875
D、 2000
下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。
A．现在按9.5折一次性支付
B．一年后一次性支付
C．现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付
D．现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付
答案：D
解析：
设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项，实际价格=30%a+70%a/3×（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10×（P/A，6%，10）=0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。
房地产服务业包括（ ）。
A.房地产中介服务
B.物业管理
C.房地产开发
D.房地产抵押
E.房地产经营
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业和物业管理业。
在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
房地产估价师考试答案9辑 第6辑
在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（ ）。
A、蓝色
B、黄色
C、红色
D、紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。参见教材P78。
下列有关丘的表述中，不正确的是（）。
A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C.组合丘一定大于独立丘
D.房屋权属证书中应注明丘号
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。组合丘不一定大于独立丘。
下列属于不动产物权的有（ ）。
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.生存权
E.处分权
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。
当需求减少且供给也减少时，表现为需求曲线向右上方移动，供给曲线向左下方移动，均衡数量减少，而均衡价格上升。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求减少且供给也减少时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向左上方移动，均衡数量减少，而均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。
经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是( )。
A.房产原值
B.房产净值
C.房产余值
D.房产市场价格
答案：C
解析：
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、治区、直辖市人民政府确定。
2014年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2014年末的商品住房空置率是（ ）
A.9%
B.12%
C.15%
D.20%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率=商品住房空置量/同期商品住房存量=450/3750=12%。
房地产估价师考试答案9辑 第7辑
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
房地产的自然增值是指因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加。
基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 ( )
此题为判断题(对，错)。
建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取( )。
A.建设工程规划许可证
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.国有土地使用证
答案：B
解析：
建筑工程在施工过程中，①建设单位或者②施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以适当赚取差价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房销售代理。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（ ）
答案：错
解析：
考点:经济因素。如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大。
房地产估价师考试答案9辑 第8辑
如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明
下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。
A．提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升
B．当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济
C．消费信用控制政策属于补充性货币政策工具
D．无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量
正确答案：C
消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
正确答案：ABD
[答案] ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
(2015年真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。
A.购买—更新改造—出售
B.购买—持有出租—出售
C.开发—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出租—出售
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。
下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（ ）。
A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。
房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
房地产估价师考试答案9辑 第9辑
房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。
收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用前剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B． 平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
正确答案：B
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
下列有关地租的测算，描述错误的是（ ）。
A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的
B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的
C、地租计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息
D、当通过地价求出地租时，可通过“地租＝地价×资本化率”求出地租
答案：C
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。参见教材P250。
物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。
A．重新装修费用
B．更新改造费用
C．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
D．空置损失费用
E．为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失
正确答案：ABC
空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。
