2021房地产估价师真题下载7节 第1节
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A．继承房地产
B．赠与房地产
C．出售房地产
D．出租房地产
答案：C
解析：
土地增值税的征税范围包括：国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
商业汇票是由出票银行签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）
A随行就市定价法
B价值定价法
C应战定价法
D挑战定价法
封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市规划报建审批管理包括（ ）。
A、建设项目选址管理
B、土地利用规划管理
C、建设用地规划管理
D、建设工程规划管理
E、对违章建设的查处
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
2021房地产估价师真题下载7节 第2节
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )
此题为判断题(对，错)。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
答案：D
解析：
本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600＝72000（元），年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%＝84%。
下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。
A.城市化水平的提高
B.房地产开发建设的技术进步
C.房地产本身价格的提高
D.消费者收入水平的提高
E.房地产开发建设要素价格下降
答案：A,D
解析：
其他因素也会影响商品的市场需求，如城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。一般来说，随着①城市化水平的提高、②家庭人口规模的减少、③降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。
关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。
下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。
A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实
2021房地产估价师真题下载7节 第3节
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.房屋征收部门、无利害关系的第三人
C.公证机关和无利害关系的第三人
D.人民法院
答案：A
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。
房地产估价机构资质等级分为一、二、三、四级。（ ）
答案：错
解析：
房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设 1 年的暂定期。
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持转让合同到（ ）主管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
答案：C
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记机构。《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。
贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，以下关于综合风险度的描述，正确的是（ ）。
A．某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%
B．某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款额/某笔贷款风险额）×100%
C．贷款综合风险度=某笔贷款额×信用等级系数×期限系数×项目风险等级系数
D．某笔贷款的综合风险度=（信用等级系数/某笔贷款风险额）×100%
年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（ ）元。
A．1060
B．1060.9
C．1061.36
D．1061.68
2021房地产估价师真题下载7节 第4节
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，其年运营费用的折旧费为100万元。
(2013真题) 下列物权中，属于用益物权的是（）。
A.质权
B.抵押权
C.地役权
D.留置权
答案：C
解析：
本题考查的是用益物权。
用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。
ABD都是担保物权。
房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。
A.最低租售价格
B.最低租售数量
C.最低建安成本
D.最高土地取得价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。
房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。
A、 成本导向定价法
B、 购买者导向定价法
C、 竞争导向定价法
D、 市场导向定价法
在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ ）。
A．28.60%
B．35.OO%
C．40.00%
D．50.00%
地价与一般物品价格的不同之处是( )。
A、 生产成本不同
B、 折旧不同
C、 价格差异不同
D、 货币性质不同
E 供求变化不同
答案：A,B,C,E
解析：
地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。
2021房地产估价师真题下载7节 第5节
设计方案评价原则主要有( )。
A、经济合理性与技术先进性相结合的原则
B、充分考虑近期效益的原则
C、充分考虑远期效益的原则
D、近期与远期效益相结合的原则
E、考虑项目全寿命费用的原则
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为（ ）。
A．12.50%
B．13.10%
C．13.07%
D．13.60%
房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅图的基础上进一步绘制的明细图。（ ）
答案：错
解析：
房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。
答案：对
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。
我国的法定货币是人民币，属于金属货币类型。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载7节 第6节
需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。参见教材P51。
居住区绿化的标准一般是按每居民平均占有多少平方米绿地面积来衡量。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是居住区绿地的规划布置。居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿地覆盖率两种指标来衡量。
某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（ ）。
A．按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%
B．一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
C．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%
D．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%
E．按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%
答案：A,C,D
解析：
具体计算过程如下：
①按建筑面积分摊的公式为：
则一层占有的土地份额=1/3×100%≈33.3%。
②按照房地价值进行分摊的公式为：
假设三层的房地产价值为A，则二层的房地产价值为1.2A，一层房地产的价值为0．85×1.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/600≈31.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A／600=37.3%。
③按土地价值分摊的公式为：
则一层占有的土地份额=（1.02A－400/3）/200≈28.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A－400/3）/200≈45.2%。三层占有的土地份额=（A－400/3）/200≈26.50%。
拍卖国有资产为房地产的，确走保留价的基础是（）。
A.房地产估价结果
B.人民法院的决走
C.国有资产管理部门做出的决策意见
D.国有资产占有部门意见
答案：A
解析：
本题考查的是保留价规则。若拍卖囯有资产是房地产的估价结果确走保留价。参见教材P401。@##
报酬率的表达式为（ ）。
A、投资回报／所投入的资金
B、投资回收／所投入的资本
C、（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D、（投资回收－投资回报）／所投入的资本
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资金。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
正确答案：ACE
[答案] ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
2021房地产估价师真题下载7节 第7节
下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017真题) 廉租住房单套建筑面积应当在（ ）㎡以内。
A.30
B.50
C.60
D.90
答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。
收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
正确答案：B
对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问。
成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上（ ）备案。
A、工商行政管理部门
B、价格主管部门
C、房地产行政主管部门
D、中介行业协会
答案：C
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。参见教材P178。
直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
