21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第1章
某房地产开发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
正确答案：
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元； 第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清：还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。
(2)项目投资现金流量表如下表所示：
|
年 份 |
O |
1 |
2 |
3 |
4 |
5～39 |
40 |
|
销售收入 |
|
|
7750 |
12600 |
21650 |
|
|
|
租金收人 |
|
|
|
|
1080 |
1080 |
1080 |
|
服务用房残值 |
|
|
|
|
|
|
20 |
|
全部投资 |
-9000 |
-3250 |
-2750 |
|
|
|
|
|
自有资金投入 |
-9000 |
-3250 |
|
|
|
|
|
|
还本付息 |
|
|
|
-12600 |
-5500 |
|
|
|
全部投资净现金流量 |
-9000 |
-13250 |
-5000 |
12600 |
22730 |
1080 |
1100 |
|
自有资金净现金流量 |
-9000 |
-3250 |
-5000 |
O |
17230 |
1080 |
1100 |
住房公积金属于( )所有。
A、 缴存住房公积金的单位
B、 缴存住房公积金的职工
C、 缴存住房公积金的单位和个人共同
D、 住房公积金管理中心
答案：B
解析：
住房公积金全部归职工个人所有，记人职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。
某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。（过时，删除）
A．折旧和摊销
B．投资回收
C．投资回报
D．未分配利润
E．权益融资
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
考点:房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第2章
下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。
A、征收补偿费
B、土地储备机构的人员工资
C、招标中发生的费用
D、市政基础设施建设有关费用
答案：B
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
正确答案：A
A目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。
当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（ ）
答案：错
解析：
《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。
A．向规划管理部门提出改变土地用途的申请
B．向土地管理部门提出改变土地用途的申请
C．签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同
D．按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金
房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第3章
反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。
A 时点指标
B 相对指标
C 时期指标
D 平均指标
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
正确答案：B
商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。
某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A．7．1%
B．12．0%
C．13．1%
D．19．1%
正确答案：D
当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2．4万元+0．22万元+60万元×2%）÷（60-40）万元=19．1%。
为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
下列土地全部属于国家所有的是（ ）。
A．城市市区土地
B．国家已依法征用、没收、征购的土地
C．车工那时郊区的土地
D．农村宅基地
E．农村自留地
下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。P233～234。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第4章
《房屋登记办法》规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．耕地占用税
C．土地增值税
D．城市维护建设税
E．教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
转让住房过程中缴纳的税金包括：①纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；②城市维护建设税；③教育费附加；④土地增值税；⑤印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。
A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（ ）。
A.风水好，上等人居
B.位置优越，距市中心仅一分钟车程
C.设施配套绝佳，升值在即
D.提供前期物业服务
答案：D
解析：
A 项，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。B 项，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。C 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第5章
资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。
成套房屋的建筑面积等于( )。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积
C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积
D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
答案：A,D
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。
A．直接资本化法
B．基于租赁收入测算
C．收益乘数法
D．基于营业收入测算
E．现金流量折现法
答案：B,D
解析：
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；②基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。
收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。
A、未来净收益的大小
B、获取净收益的可靠程度
C、已经获得净收益的大小
D、目前总收益的大小
E、获取净收益期限的长短
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素；可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P199。
商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门制定，经当地 人民政府批准后实施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。{买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第6章
研究房地产项目融资方案，首先应该明确融资主体，由于融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式（ ）。
A．既有法人融资
B．新设法人融资
C．企业法人融资
D．自然法人融资
4～6 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效已使用年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。问：
第 4 题 该建筑物的折旧总额为（ ）万元。
A．213.34
B．221.34
C．283.34
D．301.34
关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。
A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
答案：B
解析：
A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。
拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。P180。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第7章
个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（ ）。
A、房地产抵押估价
B、房屋征收评估
C、房地产司法拍卖估价
D、房地产转让估价
E、房地产投资信托基金估价
答案：B,C
解析：
考点:合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
会计信息处理的程序不包括（ ）。
A、收集
B、计量
C、记录
D、报告
答案：A
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。
房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途其拥有者可以随意决定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。参见教材P62。@##
英国著名经济学家马歇尔说：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西。”（ ）
正确答案：×
上面一句话是美国土地经济学创始人伊利讲的，而非马歇尔所说。
工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。
A.工程进度控制
B.工程质量控制
C.工程人员控制
D.工程投资控制
E.工程物资控制
答案：A,B,D
解析：
监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；
“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；
“一协调”是指全面的组织协调。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第8章
对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。
答案：对
解析：
政策性保险在缴纳保险费和给付保险金方面，不遵循利益对等原则，而是向被扶持对象倾斜。一般可分为四类：一是农业保险(养殖业保险、种植业保险等)、二是信用保险(无担保保险、预防公害保险等)、三是输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)、四是巨灾保险。
建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。
A．项目合理规模
B．功能分区
C．建设地点
D．工程变更
E．设计方案评价
答案：A,B,C,D
解析：
建设项目决策阶段，影响工程造价的主要因素有：①项目合理规模；②建设地区及建设地点（厂址）；③技术方案；④设备方案；⑤工程方案；⑥环境保护措施。建设项目设计阶段，影响工程造价的因素主要包括：①总平面设计。总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。②建筑设计。在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。③工艺设计。主要包括建设规模、标准和产品方案；工艺流程和主要设备的选择；主要原材料、燃料供应；“三废”治理及环保措施；生产组织及生产过程中的劳动定员等。建设项目施工阶段影响工程造价的因素主要是工程变更。
在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）
答案：错
解析：
建立比较基础时，要统一财产范围。财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
答案：错
解析：
本题考查的是房产税税人。产权所有人、承典人均不在房产所在他的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。参见教材 P205。
甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。
出让合同约定的控制性详细规划指标中，属于规定性指标的为（ ）。
A.容积率
B.绿地率
C.建筑密度
D.人口容量
答案：A,B,C
解析：
控制性详细规划的控制体系指标中，规定性指标一般包括以下各项：①用地性质；②用地面积；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑红线后退距离；⑥容积率；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：①人口容量；②建筑形式、体量、色彩、风格要求；③其他环境要求。
前期工程费用主要包括（ ）。
A．拆迁安置补偿费
B．规划费用
C．设计费用
D．可行性研究费用
E．“三通一平”费用
正确答案：BCDE
前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。
