21年房地产估价师每日一练8节 第1节
按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（ ）划分。
A.城市内某个区域
B.省或自治区所辖地域
C.城市
D.中国房地产市场
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。
某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
关于开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有( )。
A、 不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B、 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C、 可以设定，因符合在建工程抵押条件
D、 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动：E建设的，按国务院的规定征收土地闲置费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）
答案：对
解析：
无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3%
D．114.3%
根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（ ）。
A、提出投资设想
B、实施投资设想
C、评价投资方案
D、细化投资设想
E、获取土地使用权
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。
21年房地产估价师每日一练8节 第2节
下列用来作为房地产证附图的有（ ）。
A．规划图
B．宗地图
C．房产分幅图
D．房产分户图
E．地形图
正确答案：BD
规划图、房产分幅图、地形图不能作为房地产证附图。
“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。”下列屋面防水保修的情形中，体现该规定的是（ ）。
A.竣工验收合格日期为2015年3月1日，商品房交付日期为2018年3月1日
B.竣工验收合格日期为2015年3月1日，商品房交付日期为2019年3月1日
C.竣工验收合格日期为2014年3月1日，商品房交付日期为2016年3月1日
D.竣工验收合格日期为2014年3月1日，商品房交付日期为2015年3月1日
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。承包人向发包人承诺的保修，从竣工验收合格之日起起算，房地产开发企业向业主承诺的保修，从商品房交付之日起起算。故2014年3月1日竣工验收合格，承包人承诺的保修至2019年3月1日；2015年3月1日商品房交付，开发企业承诺的保修至2018年3月1日，但由于仍处于承包人承诺的存续期内，故开发商向业主承诺的保修至2019年3月1日。P113。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。
A、 预售收
B、 还本付息收入
C、 租赁收入
D、 贷款本金收入
E 利息收入
对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B．潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场
C．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D．服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场
房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。
A.转让
B.买卖
C.交易
D.析产
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让(转让≠买卖，转让=买卖+赠与+作价入股+抵债等)、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。
在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（ ）。
A．投资价值
B．抵押价值
C．快速变现价值
D．现状价值
E．残余价值
答案：B,C,E
解析：
B项，房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎价值通常低于市场价值；C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，通常低于市场价值；D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值；E项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值；A项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。
21年房地产估价师每日一练8节 第3节
下列关于估价依据的表述中，正确的是（ ）。
A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取
B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准
C.《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准
D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（ ）万元。
A．1．92
B．3．60
C．4．57
D．6．00
某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是（ ）万元。
A．240
B．284
C．300
D．316
答案：B
解析：
该项目净现值的期望值=500×30％＋300×50％－80×20％=284（万元）。
以下关于房地产供给的描述，正确的有（ ）。
A．由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性
B．由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛
C．由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性
D．由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性
被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。
A、房屋征收部门
B、另一家房地产估价机构
C、监察机关
D、房地产价格评估专家委员会
答案：D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。
A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
正确答案：AB
[答案] AB
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。估价时点不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。
下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有 ( )。
A.宇宙线
B.电焊眩光
C.核辐射
D.玻璃幕墙反射光
E.微波炉产生的微波
答案：B,D,E
解析：
人为电磁辐射污染源主要有广播、电视辐射系统的发射塔，人造卫星通讯系统的地面站，雷达系统的雷达站，高压输电线路、变压器和变电站，各种高频设备，如高频热合机、高频淬火机、高频焊接机、高频烘干机、高频和微波理疗机以及微波炉等。
21年房地产估价师每日一练8节 第4节
在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。
A．谨慎原则
B．替代原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
下列公式不正确的一项是( )。
A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
B．税后利润=利润总额-所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
正确答案：A
[答案] A 分配(应付)利润=税后利润-盈余公积金-公益金-未分配利润。
某房地产经纪人2005年1～7月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是( D)。
A.50％
B.100％
C.150％
D.200％
答案：D
解析：
计划完成相对指标——是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。
根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。
A 工程建设费用
B 措施费
C 规费
D 直接工程费
取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
刘某自营食品店，应税房产原值为50 万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。
A.4200
B.4800
C.5400
D.6000
答案：A
解析：
非出租的房产：房产原值×(1-10％～30％)×1.2％。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值×(1-30％)×1.2％=500000×70％×1.2％=4200 元。
21年房地产估价师每日一练8节 第5节
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税－减税、免税。纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（ ）。
A．区位
B．用途
C．档次
D．周围环境
E．建筑规模
答案：B,C,E
解析：
假设开发法评估待开发土地价值时，选取的最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。
房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（ ）。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.资产管理和投资组合管理
D.设施管理和投资组合管理
答案：C
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（ ）。
A.市级购物商场
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。
21年房地产估价师每日一练8节 第6节
某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当( )。
A、 根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿
B、 货币补偿
C、 产权调换或货币补偿
D、 产权调换
普通股股东享有的权利有( )。
A.股票转让权
B.要求赎回权
C.参加表决权
D.公司剩余财产的分配权
E.股息红利分配要求权
答案：A,C,D,E
解析：
从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：
(1)参加股东大会的权利。
(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。
(3)股票转让权。
(4)股息红利分配的要求权。
我国《公司法》规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10％列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50％以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。
(5)公司剩余财产的分配权。
(6)对公司事务的质询权。
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
(2016年真题) 按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
关于资金等效值的说法，正确的是（ ）。
A．时值是资金运动起点时的金额
B．现值是资金运动结束时的金额
C．指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一个时间节点上的价值
D．不同时点发生的等额资金具有相同的价值
答案：C
解析：
A 项，时值是资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。B 项，现值是资金运动起点时的金额。CD 两项，资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
21年房地产估价师每日一练8节 第7节
城市规划报建审批管理包括（）。
A.建设项目选址管理
B.土地利用规划管理
C.建设用地规划管理
D.建设工程规划管理
E.对违章建设的查处
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B，价值时点在现在，而估价对象是过去和现在的价值差；选项C，价值时点和估价对象都是现在。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。
A、一级
B、二级
C、三级
D、临时资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。
下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即O.01m2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/㎡。
A．200
B．300
C．700
D．1000
正确答案：B
该类房地产的重置价格=1800元/㎡×1000㎡=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/㎡×1000㎡-2000元/㎡×500㎡=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）万元÷1000㎡=300元/㎡
21年房地产估价师每日一练8节 第8节
王某购买二套改善住房，建筑面积为100m2。单价为13000元/m2。王某应缴纳契税（ ）元。
A.13000
B.15600
C.19500
D.26000
答案：D
解析：
本题考查的是契税的优惠政策。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。100×13000×2%＝26000（元）。P260。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
评估时应考虑的补偿费用不包括（ ）。
A、拆除工程费
B、修缮工程费
C、恢复工程费
D、修复期间的损失营业额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。
下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。
A．风险产生的原因分析
B．风险发生的概率大小分析
C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析
E．风险概率分布情况分析
一级资质的房地产开发企业由国务院住房城乡建设主管部门审批。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质管理。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
长期趋势法的作用包括（ ）。
A、用于判断未来房地产价格
B、用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
C、用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益
D、用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
E、用于确定路线价
答案：A,B,C,D
解析：
考点:长期趋势法的作用。长期趋势法的作用包括5项，并不包括确定路线价。
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（ ）。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
正确答案：BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
