21年房地产估价师历年真题解析8篇

发布时间：2021-12-18

21年房地产估价师历年真题解析8篇第1篇

一般来说，与长期投资相比，短期投资（　　）。

A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长

答案：C

解析：

短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。

按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）

答案：对

解析：

本题考查的是城今规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P271。

建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（　）。

A.经济寿命
B.自然寿命
C.实际年龄
D.有效年龄

答案：A

解析：

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。

采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（）。

A．1035．0

B．1066．1

C．1150．0

D．1184．5

正确答案：D

21年房地产估价师历年真题解析8篇第2篇

写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊

答案：对

解析：

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：
1)幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。
2)功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。

按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳不动产登记费。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是不动产登记收费。不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，由共有（用）人共同缴纳。参见教材P164。

(2014真题) 代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（）

答案：对

解析：

本题考查的是代理。超越代理权，被代理人知道而未作否认表示的，视为同意。代理人和被代理人负连带责任。

开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A、14
B、15
C、28
D、30

答案：B

解析：

本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列说法正确的有（）。①股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资；②股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入，具有较多的投机成分；③有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金则对股份制企业的组织形式有较高的要求；④股权式基金由于转让性能差，流动性和变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的。

A．①⑦③

B．②③④

C．①③④

D．①②⑧④

正确答案：C

21年房地产估价师历年真题解析8篇第3篇

按照噪声随时间的变化情况，噪声分为（　）。

A.稳态噪声
B.机械噪声
C.空气动力噪声
D.电磁性噪声
E.非稳态噪声

答案：A,E

解析：

本题考查的是环境噪声的类型和危害。按照噪声随时间的变化情况，噪声分为稳态噪声和非稳态噪声两类。

持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（）。

A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈

C．房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000

D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图

正确答案：BC

城市规划中，城市绿地范围的控制线是（　）。

A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线

答案：C

解析：

本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是（）时期。

A．1949～1955年

B．1956～1965年

C．1966～1978年

D．1978年之后

正确答案：B
在这一时期：
(1)对资本主义工商业的社会主义改造；
(2)对出租私有住房的社会主义改造；
(3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。

21年房地产估价师历年真题解析8篇第4篇

某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。
该房屋的现值为（）元。
A. 42 085 B. 34 170
C. 13 740 D. 2 510

答案：B

解析：

下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（）。

A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳

B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税

C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%

D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税

正确答案：C
耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（　）。

A、12.45%
B、10.26%
C、11.98%
D、9.68%

答案：B

解析：

本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。

某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（）。

A．17.13%

B．18.30%

C．18.61%

D．21.47%

正确答案：B

投资机会研究的主要内容有( )。

A．地区情况和经济政策

B．资源条件和劳动力状况

C．社会条件和地理环境

D．人文因素和气候环境

E．国内外市场情况

正确答案：ABCE
[答案] ABCE，投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

21年房地产估价师历年真题解析8篇第5篇

下列有关房地产估价原则，描述错误的是（　）。

A.抵押价值评估要遵循谨慎原则
B.抵押价值评估要遵循合法原则
C.严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立.客观.公正原则
D.投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则

答案：D

解析：

本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍

2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。
A.10 B.11
C. 13 D.15

答案：B

解析：

每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　）。

A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性

答案：B

解析：

本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

（　）是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。

A.投保单
B.保险单
C.暂保单
D.批单

答案：C

解析：

本题考查的是保险合同。暂保单是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。

甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
关于本项目建筑设计的说法，正确的为（　　）。

A.地上建筑物仅能设计为多层建筑
B.地上建筑耐久年限为15～40 年
C.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯
D.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构

答案：B,C,D

解析：

公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度划分，总高度超过 24m 的为高层（但不包括总高度 24m 的单层建筑）。A 项，本例中，建筑控制高度 30 米为高层建筑。B 项，普通的建筑物（如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等）的耐久年限为 15～40 年。C 项，一般来说，住宅建筑层数在 7 层及 7 层以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在 16m 以上的，均应设置电梯。D 项，从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

21年房地产估价师历年真题解析8篇第6篇

银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　）。

A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

答案：A,B,D,E

解析：

本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。

所谓（　），是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。

A.净利润
B.资本余额
C.资金净值
D.资本的净生产力

答案：D

解析：

本题考查的是工资、利息、地租和利润。所谓资本的净生产力，是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。

经济评价中的基础参数包括( )。

A．融资相关参数

B．动态评价指标

C．静态评价指标

D．收益相关指标

E．时间类参数

正确答案：ADE
[答案] ADE 经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。

(2017年真题) 相对于权益融资，债务融资的特点有（）。

A.资金使用有时间限制
B.资金融入方须到期还本
C.资金融入方须按时支付利息
D.债券不可以在流通市场上转让
E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险

答案：A,B,C

解析：

本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：
（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。

加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（　　）

答案：对

解析：

加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。

21年房地产估价师历年真题解析8篇第7篇

实施强制拆迁前（）天应通知被拆迁人。

A．7

B．10

C．15

D．30

正确答案：C
房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。

某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？

正确答案：
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
    P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
    =4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65//0.35
=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
    P1=5万元  n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
    P3=132630.40-50000=82630.4元
    A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
    A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考

如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（）。

A．需求拉动型通货膨胀

B．成本推动型通货膨胀

C．结构失调型通货膨胀

D．预期型通货膨胀

正确答案：B

如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。（）

正确答案：×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。

在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

正确答案：C
[答案] C
销售税费和销售费用一般不计息。

21年房地产估价师历年真题解析8篇第8篇

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
　　第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
　　第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
　　第三年投入资金12750万元。
　　该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
　　在贷款利息最少条件下，求：
　　（1）该项目的借款计划和还款计划。
　　（2）该项目全部投资内部收益率。
　　（3）该项目自有资金财务净现值。

答案：

解析：

　　【第一小题解答】
　　借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入
　　（1）销售收入
　　第一年末：无销售收入
　　第二年末：7750万元
　　第三年末：12600万元
　　第四年末：21650万元
　　（2）借款
　　第1的年初：无借款
　　第2年年初：13250-3250=10000（万元）
　　第3年年初：12750-7750=5000（万元）
　　（3）第4年还款情况
　　第4年年初（3年末）需还款：
　　10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）
　　可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）
　　可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还
　　（4）第5年初（第4年末）还款情况
　　第5年初需偿还本息
　　5000×（1+10%）=5500（万元）
　　由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，
　　故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划