21年房地产估价师考试真题及答案8节 第1节
下列选项中属于咨询性估价的是（ ）。
A.政府强制拍卖土地拍卖保留价评估
B.特定投资者投资价值评估
C.证券发行资产价值评估
D.异议复核评估
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。选项B为特定投资者服务，是咨询性估价。P5。
开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A．继承房地产
B．赠与房地产
C．出售房地产
D．出租房地产
答案：C
解析：
土地增值税的征税范围包括：国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
答案：错
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。
估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。
房地产开发企业以融资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。
答案：对
解析：
以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。
商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（ ）。
A、宏观金融政策
B、家庭收入及其分布
C、家庭生命周期
D、资本市场发育程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P31。
房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。
答案：错
解析：
房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第2节
路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
国内生产总值(GDP)通常大于国民生产总值(GNP)。
答案：错
解析：
GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。
GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。
GNP与GDP有如下关系：
GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)
在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。
建设工程施工和施工管理的最后环节是（ ）。
A．竣工验收
B．竣工决算
C．质量保修项目维修
D．交付使用
答案：A
解析：
竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.赠与房屋
D.继承房屋
E.分割房屋
答案：C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。部分房屋被拆除，可能造成灭失或建筑面积减少，应当办理注销登记或变更登记；法人名称变化，应当办理变更登记。
建筑规模为5000平方米的商业物业属于（ ）。
A.市级购物中心
B.居住区商场
C.地区购物中心
D.特色商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000～10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：（ ）
A．竞争者的强弱
B．竞争者与本企业的相似程度
C．竞争者表现的好坏
D．竞争者在市场中的地位
收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济债务的总流入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有( )。
A.延付或拒付租金的
B.无故不履行合同的
C.身体受到伤害要求赔偿的
D.因环境污染损害赔偿的
E.出售质量不合格的商品未声明的
答案：A,C,E
解析：
诉讼时效期间——是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。
诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。
普通诉讼时效期间——是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。
《民法总则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
李某所投的保险类型为（）。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.保证保险
答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第3节
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化
工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
正确答案：D
[答案] D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。
关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品换价兑现
根据需求规律，如果某商品为正常商品，说明该商品（ ）。
A.替代效应为负值，收入效应为正值
B.替代效应为正值，收入效应为负值
C.替代效应为负值，收入效应为负值
D.替代效应为正值，收入效应为正值
答案：C
解析：
本题考查的是需求及其变动。对于收入效应为负值的商品，因替代效应为负值，因此价格效应为负值，这种商品即为满足需求规律的正常商品。
整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（ ）。
A．项目投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．投资者各方现金流量表
D．财务计划现金流量表
答案：A
解析：
项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
下列属于普通股股东的权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
正确答案：BCD
普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第4节
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（ ）
答案：对
解析：
考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。
房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用( )的权利。
A．占有
B．使用
C．收益
D．处分
E．额外改建
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用占有、使用、收益和处分的权利。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。
A、 一类用地
B、 二类用地
C、 三类用地
D、 四类用地
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( )
此题为判断题(对，错)。
凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。参见教材P40。
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第5节
不计入房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）
A土地补偿费均为该土地别征地前三年平均年产值的6至10倍
B 安置补助费只能发放给安置单位
C并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某( )万元。
A.48
B.64
C.80
D.96
答案：C
解析：
160万元×20％=32万元。32×2+16=80万元。
下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（ ）。
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
答案：A
解析：
【考点】房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
正确答案：B
国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，可以征收土地闲置费。
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.O（万m2/hm2）
B．2.14（万m2/hm2）
C．50
D．33
下列（ ）房产可以免征房产税。
A．个人所有的房产
B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产
E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税
正确答案：BC
个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。
下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。
A．坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
正确答案：A
坐落表示宗地所在的路（街）名及门牌号。
(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。
A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值
B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值
C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值
D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值
答案：D
解析：
抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第6节
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A.房产税的课税对象是房产
B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
答案：A
解析：
本题考查的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据；选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收；选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是（ ）。
A.取得房地产估价相关学科（包括房地产经营.房地产经济.土地管理.城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历
B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历
C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历
D.取得房地产估价相关学科博士学位的
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。
房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由（ ）的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。
A.违法行为发生地
B.房地产估价机构所在地
C.房地产估价师户籍
D.房地产估价师居住地
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。第四十条：房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。
写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（ ）㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（ ）㎡。
A、10～15，5～6
B、15～20，5～6
C、15～20，8～10
D、12～18，6～9
答案：B
解析：
考点:写字楼租户的选择。一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给与足够的考虑。
在收益性物业管理的经营费用中，不属于人工费的是（ ）
A．统筹金
B．公积金
C．保险费
D．办公费
某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
(2015真题) 经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（）
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。
非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为20%。参见教材P253。
下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。
A.商业票据
B.保险单
C.银行票据
D.存款单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第7节
下列不属于物业管理企业经营费用的是( )。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
正确答案：D
[答案] D 物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行，维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；(7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。
某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。
关于房屋征收估价，下列说法错误的是（ ）。
A.房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担
B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘
C.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务
D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误，房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。
房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。
A．10
B．15
C．20
D．30
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。
2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的1～3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。
若李某接受住房并办理不动产权证，则李某应缴纳的契约为（ ）元。
A.18360
B.18540
C.21810
D.27540
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。契税的计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。[90×（1+2%）]×20000×1.5%=27540（元）。P260。
目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地
下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（ ）。
A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B.已灭失的房地产
C.有租约限制的房地产
D.整体资产中的房地产
E.手续不齐全的房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。参见教材P71～73。
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及答案8节 第8节
金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是金融的概念。金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。
从本质上看，法院处置权限定原则是由（ ）决定的。
A.国家强制性
B.标的的非自有性
C.主体的特定性
D.目的利他性
答案：B
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院处置权限定原则是由标的的非自有性决定的。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、 ( )等其他形式来偿付。
A．劳务
B．工资
C．贷款
D．高贷
正确答案：A
[答案] A
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A、试探性调查
B、描述性调查
C、创新性调查
D、因果性调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。
建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。
A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）
A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
估价上折旧注重的是( )。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．市场价值的真实减损
正确答案：D
[答案] D
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。
反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（ ）。
A.全距
B.平均差
C.标准差
D.变异系数
答案：B
解析：
本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
