2021房地产估价师试题6卷 第1卷
下列对于利率的叙述有误的是（ ）。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ）
此题为判断题(对，错)。
区位评价采用（ ）的方法进行城市土地评价。
A.分段地租收益测算
B.等额地租收益测算
C.累计地租收益测算
D.级差地租收益测算
答案：D
解析：
本题考查的是城市用地评价。区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。
(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用()。
A.比较价值
B.收益价值
C.两者的加权算术平均值
D.两者的简单算术平均值
答案：C
解析：
被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核后，确定被征收房屋价值评估结果，本题中采用两者的加权算术平均值更合适一些。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )
答案：错
解析：
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
2021房地产估价师试题6卷 第2卷
下列关于施工图中的轴线，说法正确的有（ ）。
A.施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B.施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C.承重墙.柱子.大梁或屋架等主要承重构件的位置无须画上轴线并编上轴线号
D.轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号
E.轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向用阿拉伯数字由下而上编号
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。选项C错误，凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号；选项E错误，轴线水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。
实际收益较预期收益增加的部分通常称为（ ）。
A、风险收益
B、风险损失
C、风险报酬
D、最大期望收益
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是( )。
A.民营企业占用的土地
B.公园自用的绿地
C.国有企业占用的土地
D.间接用于农业的生产用地
答案：B
解析：
对下列土地免征城镇土地使用税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5 年至10年；
(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
计税依据按照计量单位划分，有两种情况：一是从价计征，二是从量计征。市场经济条件下，绝大多数的税种都采取从量计征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。市场经济条件下，绝大多数的税种都采取从价计征。
2021房地产估价师试题6卷 第3卷
注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（ ）
答案：对
解析：
考点:成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A.8160
B.8180
C.8260
D.8280
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160（万元）。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）m2。
A.124500
B.127000
C.132500
D.135000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积＋B座总建筑面积－已售出＝65000m2＋67500m2-8000m2＝124500m2。
下图3—2是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表3—35中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。
该块土地的总价为（ ）万元。
A. 139. 35 B. 132.39
C. 93.37 D. 51.56
2021房地产估价师试题6卷 第4卷
在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（ ）
答案：对
解析：
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上是适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
根据（ ），债券一般可分为附息债券和贴现债券。
A.发行主体的不同
B.偿还期限的长短
C.利息的不同支付方式
D.发行方式
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。
刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。
A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
正确答案：B
3600×120一(2000—200)＝430200(元)
办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
2021房地产估价师试题6卷 第5卷
下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（ ）。
A、利率是资金时间价值的一种标志
B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
答案：C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P151。
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
（1）针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？
（2）装修补偿应如何确定？
（3）对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
正确答案：
(1)针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：
1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查勘，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。
2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况，划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。
3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物，均应列人拆迁补偿估价的范围。
(2)关于装修补偿问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
(3)对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价对其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。
下列关于速度指标的表述中，正确的有（ ）。
A.发展速度和增长速度都是相对指标
B.定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度
C.环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度
D.增长速度反映现象增长程度
E.发展速度表明现象在一定时期内的发展方向和程度
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是速度指标。选项B错误，定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）
正确答案：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
（1）计算各年净现金流量
1）第1年年初投资=8100万元
2）第2年年初投资=5400万元
3）第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4）第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
（2）计算内部收益率
设i 1=13％，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（ ）。
A．建设工程用地批准手续已经办理
B．建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％
C．已按规定办理了工程安全监督手续
D．已按规定确定了施工企业
E．施工图设计文件已按规定进行了审查
答案：A,C,D,E
解析：
房地产开发企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件：①已经办理该建筑工程用地批准手续。②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。④已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。⑥有保证工程质量和安全的具体措施。⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。⑧建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％；⑨法律、行政法规规定的其他条件。
2021房地产估价师试题6卷 第6卷
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（ ）。
A．房地产具有开发或者再开发的潜力
B．将预期远离作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
通过资产负债表，可以了解企业的( )。
A.偿债能力
B.经营能力
C.经济实力
D.现金流量情况
E.经营成果
答案：A,B,C
解析：
通过资产负债表可以了解企业的①经济实力、②企业的偿债能力、③企业的经营能力等情况，以及④企业未来的财务趋向等方面的信息。
房地产产品经验收不合格的，不允许发布房地产广告。 ( )
如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
正确答案：A
[答案] A
现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。转换用途的条件是：预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需要的费用。
