2021房地产估价师历年真题9篇 第1篇
某市2012 年房屋施工面积为2000 万平方米，竣工面积为700 万平方米；2013 年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900 万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。
A．1200
B．1900
C．2100
D．2800
答案：C
解析：
房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2013 年房屋施工面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
房地产权益融资的方式有（ ）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市融资方式。选项CDE均为债务融资。参见教材P297。
在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（ ）
答案：对
解析：
在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。
从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）
A．估价对象的真实价值
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产相关法律。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。
下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（ ）。
A.受供求因素的影响
B.与区位密切相关
C.价格形成的时间通常较长
D.价格实质是权益的价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。
下列关于会计假设的类型特点，表述正确的是( )。
A、 会计主体不同于法律主体。一般来说，会计主体往往是一个法律主体。但是，法律主体不一定是会计主体
B、 持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务
C、 最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度
D、 在我国，会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止
E 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动
登记账簿的直接依据是（ ）。
A、自制凭证
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表
答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。
2021房地产估价师历年真题9篇 第2篇
商品房买卖合同为( )。
A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同
答案：D
解析：
要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，商品房买卖合同依据《商品房买卖合同》示范文本。
公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳：售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的（ ）。
A．3%
B．10%
C．15%
D．20%
（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
房产税采用比例税率。不考虑优惠政策，按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（ ）。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。
A.普通商品住宅
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任
答案：错
解析：
采取有限公司制的，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。
2021房地产估价师历年真题9篇 第3篇
（ ）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。
A、区域规划
B、城市规划
C、修建性详细规划
D、城市分区规划
答案：A
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。
业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )
答案：错
解析：
房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。@##
下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有（ ）。
A.科技产业园
B.青少年文化宫
C.垃圾填埋场
D.军队训练基地
E.中药制造厂
答案：A,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )
答案：错
解析：
在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。
租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。
A．当地市场现时成交价
B．基准地价
C．标定地价
D．实际建造成本
E．各类房屋重置价
正确答案：BCE
《城市房地产管理法》规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
答案：B
解析：
对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。
关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
正确答案：D
B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
2021房地产估价师历年真题9篇 第4篇
商业辐射区域分析的内容主要有（ ）。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
答案：对
解析：
考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。
某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万平方米，住宅用地面积6万平方米，绿化用地面积3万平方米，该居住区规划人口净密度是( )人/h㎡。
A.3846
B.5000
C.5556
D.8333
答案：D
解析：
人口净密度＝规划总人口／住宅用地面积=50000/6=8333(人/h㎡)。
潜在购买者一般具有的特点不包括（ ）。
A、兴趣
B、收入
C、支出
D、途径
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多?
正确答案：
保险评估中用的较多的方法是成本法，也可用市场法。
通过资产负债表可以了解（ ）。
A.企业的经济实力
B.企业的偿债能力
C.企业的经营能力
D.企业获得的利润总额和分配情况
E.企业未来的财务趋向
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。通过资产负债表可以了解企业的经济实力、企业的偿债能力、企业的经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。
在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价；在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。
（ ）也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.工程项目
答案：D
解析：
本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。
2021房地产估价师历年真题9篇 第5篇
按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的房地产开发项目即可转让。（ ）
答案：错
解析：
根据《城市房地产管理法》第三十九条，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。
根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（）。
A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。无顶盖的室外楼梯属于计算一半建筑面积的范围。
2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万in2,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡,可供出租
2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
关于无差异曲线特征的说法，错误的是( )。
A.无差异曲线凸向原点
B.无差异曲线的斜率为正值
C.无差异曲线又称为等效用曲线
D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小
答案：B
解析：
无差异曲线主要有以下特点：
(1)无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
(2)无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用。离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越大。
(3)无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交。
(4)无差异曲线凸向原点。
关于估价方法选用的说法，正确的有（ ）。
A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。
用（ ）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、价值定价法
D、挑战定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）m2。
A．100
B．104
C．105
D．107
抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。
在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（ ）。
A.动态盈利性指标
B.动态淸偿性指标
C.静态盈利性指标
D.静态清偿性指标
答案：C
解析：
本题考查的是基本报表。利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
2021房地产估价师历年真题9篇 第6篇
按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（ )。
A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期恻届满后．自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
相对于权益融资，债务融资的特点有（ ）。
A、资金使用有时间限制
B、资金融入方须到期还本
C、资金融入方须按时支付利息
D、债券不可以在流通市场上转让
E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。参见教材P289。
土地出让价款的影响因素主要包括（ ）。
A、住房指数
B、所在城市
C、地段
D、用途
E、使用条件
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是土地费用。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途、使用条件及房地产市场状况等多方面因素决定。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
导致两个估价结果差异较大的因素不包括（ ）。
A.房屋渗漏情况
B.房屋购置原价
C.修缮工期长短
D.房屋使用人数
答案：B
解析：
直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
评估确定被征收房屋价值的主要依据有（ ）。
A.权属
B.区位
C.用途
D.建筑面积
E.户主的地位
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。参见教材P57。
商品租金是在成本租金的基础上，根据供求关系而形成的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
控制性详细规划的内容不包括( )。
A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围
B.确定近期建设目标、内容和实施部署
C.规定建筑后退红线距离
D.规定交通的出入口方位
答案：B
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
下列房产中，可以免征房产税的有（ ）。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的学校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。
2021房地产估价师历年真题9篇 第7篇
市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A、 特定地理范围内
B、 特定时期
C、 特定的政治环境
D、 特定市场营销环境
E 特定市场营销计划
风险估计与评价常用方法有德尔菲法、解析法和蒙特卡洛法三种。( )
完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。
答案：错
解析：
在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即边际收益(MR)＝LMC (长期边际成本)＝SMC (短期边际成本)。
(2016年真题) 关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。
A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价必须保密
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。
(2017年真题) 权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
下列情况中会导致房地产价格上升的有（ ）。
A.上调开发商贷款利率
B.限制房地产投机行为
C.城市化的加速发展
D.国际上的政治对立
E.政府制定最高限价
答案：A,C
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。
房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。
A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。
A．认知价值定价法
B．价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．随行就市定价法
正确答案：CDE
CDE竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
2021房地产估价师历年真题9篇 第8篇
根据我国现行规定，某普通商品住房项目的总投资为5000万元，其资本金最低为（ ）万元。
A.1000
B.1250
C.1500
D.3000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%＝1000（万元）。P108。
房地产估价中的价值．一般是指（ ）。
A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．账面价值
某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。
A.7.50
B.10.00
C.15.00
D.20.00
答案：C
解析：
担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元×30=15 亿元。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）
此题为判断题(对，错)。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
正确答案：B
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率＝三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。
商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。委托评估不是必经的程序。参见教材P145。
商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )
此题为判断题(对，错)。
单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房公积金制度。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。
某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（ ）m2。
A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
正确答案：B
2021房地产估价师历年真题9篇 第9篇
答案：对
解析：
登记簿是不动产物权的法律根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）
此题为判断题(对，错)。
登记账簿的直接依据是（ ）。
A、自制凭证
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表
答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。
关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（ ）。
A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．土地补偿费归农民个人所有
C．地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有
D．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
E．安置补助费一定归农村集体组织所有
答案：A,D
解析：
土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
房地产估价机构资质核准属于（ ）。
A．自律管理
B．行政许可
C．工商登记
D．登记备案
答案：B
解析：
行政许可是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》规定，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500 项行政许可项目之一，由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。
某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A．34000．00
B．83265．38
C．87867．78
D．91022．12
沥青嵌缝油膏主要作为（ ）的防水嵌缝材料。
A.屋面
B.墙面
C.沟
D.槽
E.卫生间
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是防水材料。沥青嵌缝油膏主要作为屋面、墙面、沟和槽的防水嵌缝材料。
关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 ①股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； ②股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； ③有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； ④股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．①②③④
