2021房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第1卷
取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
物质折旧可进一步从（ ）几个方面来认识和把握。
A、自然环境的恶化
B、自然经过的老化
C、正常使用的磨损
D、意外破坏的损毁
E、延迟维修的损坏残存
答案：B,C,D,E
解析：
考点:建筑物折旧的含义和原因。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。
商品房现房广告不得涉及的内容是（）。
A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（ ）。
答案：错
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。
我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。
A.县级人民政府
B.县级以上国土资源管理部门
C.县级以上人民政府规定的部门
D.县级税务征管部门
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（ ）。
A.重建成本
B.重置成本
C.置换成本
D.估算重建成本
E.估算重置成本
答案：A,B
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本。
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
2021房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第2卷
会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为（ ）。
A.0.20
B.0.21
C.1.20
D.1.21
答案：D
解析：
本题考查的是长期趋势法。平均发展速度＝（12000/5600）1/4＝1.21。
关子图解法量算土地面积的说法，正确的是（）。
A.图上面积测算至少一次
B.图上面积测算应独立进行两次
C.图形面积不应小于2cm2
D.图上量距应量至0.5mm
答案：B
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规走。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2?,图上量距应量至0.2mm。参见教材P162。
两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。
由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发．一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50％以上，其速动比率较低，不会达到100％。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（ ）。
A．试探性调查
B．预测性调查
C．因果性调查
D．描述性调查
答案：A
解析：
调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60 万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。
下列物权中，属于用益物权的是（ ）。
A．质权
B．抵押权
C．地役权
D．留置权
答案：C
解析：
用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。
2021房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第3卷
开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在（ ）年内延续弥补。
A、3
B、5
C、8
D、10
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5 年内不足弥补的，用税后利润弥补。在参见教材P271。
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
（已完工）参见教材P351。
有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（ ）
A.差额投资内部收益率
B.净现值
C.内部收益率
D.等额年值
答案：C
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个指标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、等额年值、差额投资内部收益率法进行评选。
功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制定估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告
答案：A
解析：
本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。参见教材P395。
建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。
2021房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第4卷
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。
A、 直接归于该他人
B、 直接归于该行为人
C、 由该他人和该行为人按约定分担
D、 由行为人代该他人承担
合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是混凝土。合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。
自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。 （ ）
下列关于消费函数的表述，正确的是（ ）。
A.投资等于消费时，国民收入处于均衡状态
B.引致消费，是指收入等于零时的基本消费量
C.在影响社会总消费的因素中，价格是最重要的因素
D.在影响社会总储蓄的因素中，收入是最重要的因素
答案：D
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。选项A错误，国民收入处于均衡状态的标准是投资等于储蓄；选项B错误，收入等于零时的消费，即基本消费量；选项C错误，在影响社会总消费的因素中，收入是最重要的因素。参见教材P222～223。
城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，然后将审议意见交由本级人民政府土地主管部门研究处理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列父十房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
正确答案：D
房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须属同一个人(包括法人和自然人)，法律、法规另有规定的除外。
下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
正确答案：C
[答案] C 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
2015年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2015年住宅市场吸纳率为（ ）。
A、71.11%
B、88.89%
C、91.67%
D、93.33%
答案：B
解析：
本题考查的是市场交易指标。2015年住宅市场吸纳率＝2015年住宅吸纳量/2015年住宅可供租售量＝（2015年住宅销售量＋2015年住宅出租量）/（2015年可供销售的住宅＋2015年可供出租的住宅）＝（1680＋320）/（1800＋450）=88.89%。参见教材P43。
2021房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第5卷
征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.拙上附着物和青苗的补偿费
D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E.安排被征地农民的社会保障费用
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
正确答案：A
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。
不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（ ）
答案：错
解析：
不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。
基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、市场供求风险
C、通货膨胀风险
D、利率变动风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。
房地产开发公司应当在商品房住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（ ）。
A.《住宅使用说明书》
B.《住宅验收说明书》
C.《住宅保修说明书》
D.《住宅保修保证书》
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
下列污染类型中，属于辐射污染的有（ ）。
A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
答案：A,B,C,E
解析：
辐射污染有电磁辐射污染和放射性辐射污染两种。电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。光污染有：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。其他电磁辐射污染是除光之外的其他电磁辐射污染，通常称为电磁辐射污染。放射性辐射污染的主要来源有：①宇宙线；②地球上的天然放射性源；③人类活动增加的辐射；④核燃料的“三废”排放；⑤医疗照射引起的放射性。D 项属于大气污染。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。
2021房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第6卷
威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（ ）。
A、单位面积土地上农产品的产量
B、市场上每单位农产品的价格
C、生产每单位农产品的成本
D、向市场运输每单位农产品的成本
答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。
土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。
A、内部收益率
B、基准收益率
C、期望投资回报率
D、名义投资回报率
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。
某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（ ）万元。
A、3000
B、4000
C、7000
D、10000
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。参见教材P200。
房地产市场的特性有（ ）。
A、可以配置存量房地产资源和利益
B、房地产交易价格与区位密切相关
C、市场信息的不对称性
D、市场需求的广泛性和多样性
E、显示房地产市场需求变化
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产市场的特性。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。
我国现行建筑安装工程费中，属于企业管理费的是( )。
A.养老保险费
B.失业保险费
C.医疗保险费
D.劳动保险和职工福利费
答案：D
解析：
企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、，财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。
利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。
A．期望值相同、标准差小的方案
B．期望值相同、标准差大的方案
C．标准差系数小的方案
D．标准差系数大的方案
E．标准差相同、期望值大的方案
正确答案：ACE
[答案] ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。
