2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第1篇
一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（ ）
答案：对
解析：
独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。
若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（ ）。
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
答案：B
解析：
【考点】投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%。
指出并改正下面估价报告片断中的错误
有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）
答案：
解析：
1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。
一级资质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注册房地产估价师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质等级。一级资质的房地产估价机构，要求有15名以上专职注册房地产估价师。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （ ）
答案：对
解析：
考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。
房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
答案：对
解析：
本题考查的是勘察设计的监督管理。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
拍卖中的价高者得规则，并不约束竞买人，不论竞买人身份、地位等因素如何，只要应价最高，就能成为实际买受人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价高者得规则。价高者得规则约束竞买人。不论竞买人身份、地位等因素如何，只有当竞买人的叫价（应价）是最高报价时，才能成为实际买受人。参见教材P430。
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第2篇
对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。
A.朝向
B.楼层
C.交通条件
D.楼前绿化
答案：B
解析：
本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。参见教材P406。
某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
正确答案：B
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．印花税
D．个人所得税
假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
正确答案：A
FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.
下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是( )。
A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
正确答案：D
[答案] D 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。
(2017真题) 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。
A.胶合板
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第3篇
下述各项，属于房地产需求分析内容的是（ ）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（ ）。
A.国家鼓励类项目
B.国家限制类项目
C.国家禁止类项目
D.国家监督类项目
E.国家投资类项目
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家禁止类项目。
房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁，但所有权人转让房地产无需经过承租人同意。
为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。
估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。
7.下列关于土地减损价值的计算，正确的是（ ）。
A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）
B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益
C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用
D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（土地到期时50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费
答案：A
解析：
土地减损价值，按照损失资本化法中净收益减少收益年期不变进行计算,其净收益的减少额应为需拆除的建筑物租金中的土地收益减去拆除后作为堆场的土地收益。
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
正确答案：C
整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第4篇
某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。
答案：
解析：
（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
（2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
（5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
（6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
（7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
V=1154.35万元
土地总价=1154.35万元
土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米
某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A．2487.75
B．2500.00
C．2511.00
D．2162.25
以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（ ）。
A、签订估价委托合同之日
B、发放抵押贷款之日
C、估价对象实地查勘之日
D、未来处置抵押房地产之日
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（ )
答案：对
解析：
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。其中：
税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10－1]＝71.19（万元）；2013年的利息＝500×7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值＝71.19－35=36.19（万元）；2014年利息=（500-36.19）×7%=32.47（万元）；2014年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。
物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）
A．可出租面积
B．基础租金
C．室内装修
D．客户类型
E．出租单元面积规划
A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为4000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到（ ）万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。
A.300
B.1000
C.750
D.1500
答案：B
解析：
本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4000万元×25%=1000万元。
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第5篇
承租人权益价值的计算方法，利用的是（ ）。
A、收入损失资本化法
B、超额费用资本化法
C、直接资本化法
D、成本节约资本化法
答案：D
解析：
考点:净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。
关于商品住宅保修期的说法，正确的有（ ）。
A.管道堵塞，保修期为2个月
B.电气开关，保修期为6个月
C.卫生洁具，保修期为6个月
D.管道渗漏，保修期为2年
E.屋面防水，保修期为3年
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。
开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。
A．132
B．660
C．2.93
D．4950
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。其中，工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
常用的求取报酬率的方法有( )。
A、 安全利率加风险调整值法
B、 市场提取法
C、 投资报酬率排序插入法
D、 投资组合法
E 累加法
答案：A,B,C,E
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查报酬率的求取方法。报酬率的求取方法一般有市场提取法、安全利率加风险调整值法(又称为累加法)、投资收益率排序插入法等，投资组合法是在已知报酬率的情况下进行的组合。解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。
某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。
在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机械设备等的价值。
