2021房地产估价师考试真题及答案6章 第1章
新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照
答案：错
解析：
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(1)营业执照复印件；
(2)企业章程；
(3)企业法定代表人的身份证明；
(4)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30 日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。《暂定资质证书》有效期1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2 年。自领取《暂定资质证书》之日起1 年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
导致两个估价结果差异较大的因素不包括（ ）。
A.房屋渗漏情况
B.房屋购置原价
C.修缮工期长短
D.房屋使用人数
答案：B
解析：
直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）
答案：错
解析：
决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。
房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（ ）。
A.房屋赠与
B.房屋析产
C.房屋继承
D.房屋焚毁
E.房屋买卖
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
4.估价人员应根据（ ）用途对该两幢房屋进行估价。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
答案：A
解析：
本题考查的是估价对象用途的确定。估价人员应该根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬牢为6%。那么甲的价格（ ）乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
正确答案：B
请根据以下内容回答 96～104 题
2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
第 96 题 该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A．该市人民蚊府土地管理部门
B．该区人民政府土地管理部门
C．该区人民政府
D．该市人民政府
正确答案：A
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。
答案：错
解析：
在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让与土地使用权划拨是不同的获取土地使用权的途径。
收益乘数有（ ）。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
正确答案：ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。
2021房地产估价师考试真题及答案6章 第2章
下列不属于优先股股东权利的是（ ）。
A.优先分股息
B.优先分剩余财产
C.充分的表决权
D.要求赎回权
答案：C
解析：
本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。
可行性研究费一般占项目总投资的（ ）。
A．1%～2%
B．2%～4%
C．1%～3%
D．1%～4%
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。
（ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向， 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
间接融资的优点在于（ ）。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。
狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。
2021房地产估价师考试真题及答案6章 第3章
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 ( )
消费者市场的特点包括（ ）。
A、广泛性
B、发展性
C、伸缩性
D、固定性
E、替代性
答案：A,B,C,E
解析：
考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。
酬金制物业服务费的构成包括（）。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.法定税费
D.物业服务企业的酬金
E.物业管理企业的利润
答案：B,D
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
固定资产账面价值=固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用（ ）方法。
A、临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B、临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C、临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法
D、临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法。
封闭式基金在存续期间内不得随意增减基金证券，持有人只能通过证券交易所买卖证券，这一点类似于股票投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在城市规划实施管理中，报建审批管理包括审批核发( )。
A.建设用地批准书
B.建设项目选址意见书
C.建设工程规划许可证
D.建设用地规划许可证
E.建设工程施工许可证
答案：B,C,D
解析：
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批①核发项目选址意见书→对城市用地审批②核发建设用地规划许可证→对建设工程审批③核发建设工程规划许可证。
企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是费用。企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
2021房地产估价师考试真题及答案6章 第4章
某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。
对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。
A、 建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证
B、 房屋所有权证、原土地使用证
C、 土地使用权出让证件、房屋所有权证
D、 房屋销售许可证、土地使用权出让证件
寡头垄断市场最显著的特征是几个寡头厂商之间存在（ ）。
A.竞争性
B.相互依存性
C.排斥性
D.垄断性
答案：B
解析：
本题考查的是寡头垄断市场的特征。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。P208。
（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：
1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
正确答案：
（一）答：
1.理由包括：
（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
2.理由包括：
（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
（3）对估价对象的界定可能不同。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。
答案：对
解析：
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。P36。
下列情形中，免征契税的有( )。
A.私立学校受让教学大楼
B.市医院购置住院部房产
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房
D.法定继承人继承房产
E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产
答案：A,B,C,D
解析：
有下列行为之一的，减征、免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
(2017年真题) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
下列关于保险合同的组成部分内容，表述正确的有（ ）
A.投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B.投保单本身就是保险合同
C.投保单又称保单
D.暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具后自动失效
E.保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是保险合同。选项A错误，保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；选项B错误，投保单又称保单，是投保人向保险人申请订立保险合同的书面文件，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。
2021房地产估价师考试真题及答案6章 第5章
按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（ ）。
A.权益型
B.综合型
C.增长型
D.抵押型
E.混合型
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。
以下不属于房地产区位因素的有( )。
A、 朝向
B、 交通
C、 相邻房地产的用途
D、 地形
甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块图地单价为506元/㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元/㎡
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/㎡
因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择相应的方式处置闲置土地。
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（ ）。
A.商品房预售许可申请表
B.土地使用权证
C.施工许可证
D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明
E.建设工程规划许可证
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。
确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
民法上的代理和诉讼法上的代理的区别主要在于（ ）。
A.代理事项不同
B.代理范围不同
C.代理形式不同
D.代理人不同
答案：A
解析：
本题考查的是代理。民法上的代理和诉讼法上的代理是两种不同的制度。二者最主要的区别在于代理事项不同
2021房地产估价师考试真题及答案6章 第6章
居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（ )
答案：对
解析：
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
除了城镇土地使用税和（ ）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
A.契税
B.财产税
C.不动产税
D.耕地占用税
答案：D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
正确答案：D
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
甲公司应向土地管理部门缴纳( )。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
下列各项中，不属于测绘报告主要内容的是（ ）。
A.测量技术依据
B.控制测量
C.测绘人员名单
D.界址测量
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测绘的工作程序。测量报告包括概述、测量技术依据、控制测量、界址测量、其他要素测量、图件的测制、房屋面积测算、质量评价、成果目录、成果附件。
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54万元；第二种增加价值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26万元。应该选择第一个方案。
住房公积金部分增值收益不能用于廉租住房建设。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。
预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。
答案：错
解析：
施工定额——是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。
城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格
