房地产估价师历年真题和解答7卷

发布时间：2021-11-29

房地产估价师历年真题和解答7卷第1卷

存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，应尽可能提高存货周转率。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是财务分析。一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。但是，如果存货周转率过高，也可能是企业在存货管理方面存在一些问题。参见教材P393。

接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（　）

答案：错

解析：

考点:估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。

下列关于强制拍卖的特点，表述错误的是（　）。

A.国家强制性
B.主体的特定性
C.标的的非自有性
D.权利义务的对等性

答案：D

解析：

本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖，权利义务具有不对等性。参见教材P440。

将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作

A投资机会选择于决策分析阶段

B前期工作阶段

C建设阶段

D租售阶段

正确答案：B

下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

正确答案：ABDE

目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列情形中，可以不办理出让手续的有（）。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局作交通指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

C．私有住宅转让后改为副食品加工车间

D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

正确答案：AE

房地产估价师历年真题和解答7卷第2卷

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。

A.图书馆
B.学校
C.空置的写字楼
D.单独的建筑物
E.加油站

答案：A,B

解析：

本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。( )

答案：对

解析：

[知识点] 闲置土地的处理

关于报酬率的说法，正确的是（）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

答案：D

解析：

报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。选项B错误，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同。P263～266。

担保物权包括（）。

A．地役权

B．典权

C．抵押权

D．留置权

E．质权

正确答案：CDE
用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。
A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

答案：C

解析：

教育费附加的税率在城市一般为增值税的（）%。

A.3
B.5
C.7
D.33

答案：A

解析：

本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。现行教育费附加征收率为3%。

按投资业务不同，房地产投资信托可分为（　）。

A、多重合伙型
B、权益型
C、抵押型
D、互换型
E、混合型

答案：B,C,E

解析：

本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。

房地产估价师历年真题和解答7卷第3卷

房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（　　）组织。

A．项目施工单位
B．项目监理单位
C．项目建设单位
D．建设行政主管部门

答案：C

解析：

初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　）。

A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

答案：D

解析：

本题考查的是零售商业物业的租金。百分比租金比率取决于毛利水平，毛利高则百分比租金比率高，与营业额无直接关系。参见教材P361。

某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

答案：D

解析：

本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。

有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（　）。

A.差额投资内部收益率
B.净现值
C.内部收益率
D.等额年值

答案：C

解析：

本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。

(三)某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。

对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。

A．建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证

B．房屋所有权证、原土地使用证

C．土地使用权出让证件、房屋所有权证

D．房屋销售许可证、土地使用权出让证件

正确答案：C

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是不动产登记的类型。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两种方式。

房地产估价师历年真题和解答7卷第4卷

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（　　）。

A.向人民法院提出行政诉讼
B.另行委托房地产估价机构评估
C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D.申请房屋拆迁行政裁决

答案：B

解析：

《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，二级及二级以下资质的审批办法，由（　）制定。

A.市人民政府
B.县住房城乡建设行政主管部门
C.省人民政府住房城乡建设行政主管部门
D.国务院住房城乡建设行政主管部门

答案：C

解析：

本题考查的是房地产开发企业资质管理。二级及二级以下资质的审批办法，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。

获取房地产估价业务的措施有（）。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求

B．提高服务质量

C．恰当的宣传

D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

正确答案：BC

仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理

答案：C

解析：

本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。P7～9。

在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。

A．特质性

B．有用性

C．稀缺性

D．有效需求

E．应急性

正确答案：BCD
[答案] BCD
房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。

依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

答案：对

解析：

《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批

估价委托合同的内容一般包括（　）。

A、委托人的名称或者姓名和资产状况
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务

答案：B,C,D,E

解析：

本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。参见教材P400。

房地产估价师历年真题和解答7卷第5卷

某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.81

正确答案：B

(2016真题) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。

A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产开发企业

答案：D

解析：

本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。

A．净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底

B．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

C．空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平

D．如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平

E．供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现

正确答案：AE
[答案] AE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。

某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（　　）万元。

A．159.56
B．168.71
C．169.39
D．277.70

答案：B

解析：

每年不变的净收益

=15.966（万元）。该宗房地产的价格

=168.71（万元）。

该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（）。

A．扩股增资

B．预售商品房

C．以融资租赁方式承租大型设备

D．以在建工程抵押贷款

正确答案：A

房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（）认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

正确答案：D

在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是分解法。功能落后折旧可分为可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。参见教材P324。

房地产估价师历年真题和解答7卷第6卷

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（）

正确答案：×
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

国家实行土地用途管制制度，将土地用途为农用地和建设用地。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列金融工具中，属于短期信用工具的有（　　）。

A．本票
B．汇票
C．支票
D．股票
E．大额可转让定期存单

答案：A,B,C,E

解析：

金融工具按期限划分可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等；长期信用工具又称为有价证券，主要是股票和债券两类；不定期信用工具主要指银行券和纸币。

房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（　　）

答案：对

解析：

建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。

铁路干线两侧区域适用（）声环境功能区。

A.2类B.3类
C.4a类D.4b类

答案：D

解析：

本题考查的是环境噪声标准。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。P58。

某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师历年真题和解答7卷第7卷

(2016年真题) 张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。

A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%

答案：A

解析：

本题考查的是名义利率与实际利率。

对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。

A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场

B．潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场

C．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

D．服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场

正确答案：C

W 房地产开发公司征收某村的200 亩基本农田。该项目涉及该村农业人口50 户，180 人。据查征收前，该村人均耕地面积为2 亩。按照规定，W 房地产开发公司应安置该村( )个农民。

A.30
B.60
C.100
D.180

答案：C

解析：

需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量÷征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量=200÷2=100 人。

如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（）

答案：错

解析：

本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

正确答案：A

五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com

答案：

解析：

甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。