首页 → 房地产估价师

21年房地产估价师历年真题9卷

发布时间：2021-12-09
21年房地产估价师历年真题9卷

21年房地产估价师历年真题9卷 第1卷

一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。

A.平等原则
B.诚实信用原则
C.公序良俗原则
D.自愿原则

答案：B
解析：
诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（　）。

A、成本利润率
B、资本金利润率
C、销售利润率
D、财务内部收益率

答案：D
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参见教材P182。

下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。

A．比较风险

B．通货膨胀风险

C．时间风险

D．资本价值风险

正确答案：B
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（　）。

A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层

答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。

某套住宅的使用面积为l00m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（　　）元/m2。

A．5680
B．5830
C．5850
D．7574

答案：A
解析：
具体的计算过程如下：
①在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（80－2）÷100×75%=0.585（万元/m2）；
②计算实际交易价格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）=0.5684（万元/m2）。

关于房地产权益融资的说法，正确的有（　）。

A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益融资。选项A，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。选项E，权益融资主要来源于机构投资者。

在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师历年真题9卷 第2卷

在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。

A、 市场供求关系
B、 房地产管理部门
C、 业主的愿望
D、 建筑质量

答案：A
解析：
因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。

下列对合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。

A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同

B．意思表示真实

C．不违反法律

D．不违反社会公共利益

正确答案：A
无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”

(2016真题) 房地产估价师的注册有效期为（）年。

A.2
B.3
C.4
D.5

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。

一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。 （ ）

正确答案：×
一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。

李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有（ ）。

A．李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

B．因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可

C．因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金

D．李某有义务缴纳公共性物业管理费用

正确答案：D

下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是( )。 　

A.抵押的房地产
B.未经共有人书面同意的共有房产
C.未依法取得不动产权证书的房产
D.用于城市基础设施建设的划拨用地

答案：A
解析：
以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：
1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；
2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；
4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
5)出让合同约定的其他条件；
6)划拨方式取得的除符合2)、3)、4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
(3)以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：
1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书；
2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
(5)下列划拨用地不可以拍卖：
1)国家机关用地和军事用地；
2)城市基础设施用地和公益事业用地；
3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4)法律、行政法规规定的其他用地。
(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

房产图的测绘顺序为（ ）。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B．先测绘分幅图，再测绘分丘图．最后测绘分户图

C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图

D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

正确答案：B
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。

为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。

A、 公开市场价值
B、 谨慎价值
C、 快速变现值
D、 投资价值

答案：B
解析：
[知识点] 市场价值、快速变现价值、投资价值

21年房地产估价师历年真题9卷 第3卷

某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。

(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

(4)该类度假村项目的报酬率为8％。(10分)

正确答案：

重新购建价格

(2016真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（）

答案：错
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。

土地使用权的出让、转让市场是土地一级市场，土地使用权租赁和抵押则是土地二级市场。（）

答案：错
解析：
本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。

横墙指与建筑短轴方向一致的墙；纵墙是与建筑长轴方向一致的墙。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。

某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。

A.2.00％

B.2.13％

C.2.22％

D.2.50％

正确答案：C

下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　）。

A、市场参与者的投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因
B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D、金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

答案：D
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。选项D错误，金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。

房地产估价报告封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产拆迁补偿价值评估报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，法人代表：XX,地址：某市某路某号，联系电话：XXXX—XX
XXXXXX。
二、估价方
某房地产价格评估有限公司，法人代表：XX，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一
级，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、估价对象
估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2,绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪;南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅
某号。
估价对象的土地开发程度为“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
四、估价目的
确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。
五、估价时点2003年4月25日。
六、价值定义
本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。
七、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
八、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
1.考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本X成新率由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。
2.采用市场比较法，首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。
3.对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。
九、估价结果
房地产市场价格评估单价为=23273元/m2房地产市场价格评估总价为=12798754元十、估价人员（略）
十一、估价作业时间（略）
十二、估价报告的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、估价测算过程
(一)市场比较法
1.比较交易案例的选择。
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；
(4)查阅相关报刊及相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：
(1)与估价对象具有不同的用途；
(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；
(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；
(4)属于正常交易或可修正为正常交易；
(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。
本次估价选择了以下两个比较交易案例：
(略）
2.经计算，比准价格为9 543元/m2。
(二）成本法
依据成本法的计算公式：
房地产价格=土地取得成本X土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本X成新率得到估价对象房地产的价格。
1. 土地取得成本
土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)征地、拆迁安置补偿费。
委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。
(2)毛地价款。
选取三个经XX市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：
1)1998年6月审定的X X别墅，地面毛地价为1200元/m2;
2)1999年2月审定的X X别墅，地面毛地价为1350元/m2；
3)1998年6月审定的XX别墅，地面出让金为900元/m2。
综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取
1300元/m2。
(3)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利率5.49%计算，则：
贷款利息=(2300+1300)元/m2X2X5.49%=395元/m2
(4)开发利润。
利润率取30%,则：
开发利润=(2300+1300)元/m2X30%=1080元/m2
(5)销售税费。取（1) +(2)+(3)的8.5%。
销售税费=(2300+1300+395)元/m2X8.5%=339元/m2
(6)小计。
(2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2
(7) 土地使用年期修正。
年期修正系数={1—[1/(1+R)N]}/{1—[1/(1+R)M]}
式中，R为土地还原利率，取值为6%;N为宗地剩余使用年期，取61年;M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。
(8)土地总价=5 414元/m2X(l350+588)m2=10492332元（取整）。
2.建筑物重置成本
建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)建造成本。
建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据XX市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200~1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等）。根据XX市的有关规定，电贴费为270元/(kV.A)，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270元/(kV*A)X60W+1000=16元/m2(取整）。由此各项费用计算结果见表3—39。


因此建造成本为1816元/m2。
(2)不可预见费。
按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同）：
1500元/m2X8%=120元/m2
(3)专业人士费。
包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：
1816元/m2X8%=145元/m2
(4)小计。
(1816+120+145)元/m2=2081元/m2
(5)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行1~3年期贷款利率5.49%计算。
贷款利息=2081元/m2X2X5.49%=228元/m2
(6)开发利润。
利润率取30%，则：
开发利润=2081元/m2X30%=624元/m2
(7)销售税费。
含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为：
(2081+228+624)元/m2X8.5%=249元/m2
(8)建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m2
3.建筑物的成新率
建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。
建筑物的成新率=1一（1—0)/60X10=83.33%
4.房地产价格
房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价
=10492332元+3182元/m2X83.33%X549.94m2=11950531元(取整）
5.房地产单价
房地产单价=11950531元/I350m2=8852元/m2(取整）
四、估价结果确定
估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。
房地产单价=(9543X0.77+8852X0.23)元/m2=9384元/m2(取整）
房地产总价=9384元/m2X1350m2=12668400元(取整）(大写:壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整）

答案：
解析：
(1)估价报告中缺少估价师声明的内容。
(2)估价目的中为委托人提供法定依据欠妥。
(3)价值定义中价格为估价对象在将来的市场价格不妥。
(4)估价结果报告中缺少估价依据的内容。
(5)估价原则中缺少最高最佳使用原则。
(6)成本法对土地和建筑物价格进行评估的计算公式错误。
(7)首选成本法进行估价是不妥的，前后矛盾。
(8)估价技术报告中缺少市场背景分析的内容。
(9)估价时选择了两个比较交易案例不妥。
(10)市场比较时选择与估价对象具有不同的用途不妥。
(11) 土地取得成本中的销售税费计算错误。
(12)土地取得成本中的贷款利息中的利率按银行5年期贷款利率计算不正确。
(13)建筑物重置成本中的贷款利息计算不正确。
(14)房地产单价的计算错误。
(15)估价结果确定中的房地产总价计算错误。

土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师历年真题9卷 第4卷

收集一手资料常用的方法有（ ）。

A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。P107～108。

土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

简单算术平均数适用于已分组的分布数列。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。

A.可转换性
B.可区分性
C.可营利性
D.可实现性
E.可衡量性

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场细分。不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可营利性和可区分性。P121。

拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

（ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组 成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化

正确答案：B
采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。

我国的法定货币是人民币，属于金属货币类型。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？

正确答案：
用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：
(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料；
(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；
(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；
(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；
(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；
(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；
(7)当地住宅开发的平均利润率资料；
(8)当地的资金利润率资料；
(9)当地住宅开发的专业费用资料；
(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；
(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。

21年房地产估价师历年真题9卷 第5卷

下列不属于房地产商业物业市场的是（　）。

A、写字楼市场
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房

答案：D
解析：
考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )

A.不受该抵押权影响
B.应当解除
C.没有效力
D.不得对抗抵押权

答案：A
解析：
抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

保险资金的特点有（　）。

A.高比例的长期投资
B.保险利润不确定性
C.投资回报期较长
D.保险公司负债具有不确定性
E.保险公司责任准备金具有预估性

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是保险资金的性质和特点。保险资金的特点包括有高比例的长期投资、保险公司负债具有不确定性、保险公司责任准备金具有预估性。

住房公积金缴存比例原则上不高于（　）。

A.8%
B.10%
C.12%
D.15%

答案：C
解析：
本题考查的是住房公积金制度。单位和个人缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。

当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。

A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪

B．完成全体工作人员的筛选工作

C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

正确答案：C
[答案] C其他均为建设初、中期的工作。

收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途

答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（　）。

A.互为倒数
B.相同
C.成等差数列
D.相加为1

答案：B
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

对于烟囱造成的污染来说，距离烟囱越近，污染物浓度越高，危害越大。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。烟囱污染的情况比较复杂，它属于高架源，污染物浓度在距离烟囱底部很近处很低，随距离增加，浓度渐增，达到一个最高值后，再逐渐减少。P54。

21年房地产估价师历年真题9卷 第6卷

某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元。

A.896
B.910
C.1050
D.1099

答案：A
解析：
本题考查的是利息。当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）×贷款利率=（10000+300+5000/2）×7% =896（万元）。

抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（　　）

答案：错
解析：
他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。抵押权属于担保物权，不属于用益物权。

该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。

A、 银行信用
B、 商业信用
C、 民间信用
D、 国家信用

答案：A,C
解析：

中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )

正确答案：×
[答案] ×
成本法是指先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有( )。

A.科技产业园
B.青少年文化宫
C.垃圾填埋场
D.军队训练基地
E.中药制造厂

答案：A,E
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为（）万元。
A.FC.4000

答案：A
解析：

21年房地产估价师历年真题9卷 第7卷

市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。

A．环境

B．地形地势

C．外部配套设施

D．内部基础设施完备程度

E．装饰装修

正确答案：BDE
市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。 

在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产市场在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

正确答案：A
长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存存。

根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（　）时，便为最高最佳使用。

A、与外部环境最协调
B、达到规模递增
C、内部构成要素的组合最适当
D、外部环境与内部因素相关联
E、外部环境要素为最适当的组合

答案：A,C
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

常用的风险评价方法有（ ）。

A.解析方法
B.幕景分析法
C.筛选监测诊断技术
D.蒙特卡洛模拟法
E.调查和专家打分法

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项BC属于风险辩识的方法。P230。

收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（　）。

A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。

下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（　）。

A、基础设施建设费
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费

答案：D
解析：
考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。

城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师历年真题9卷 第8卷

房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（　　）

答案：错
解析：
建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门《工程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。

某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（　）万元。

　　A.318.68
　　B.457.68
　　C.789.68
　　D.1146.81

答案：B
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝20/（1＋8%）＋（20＋1.5）/（1＋8%）2＋（20＋1.5×2）/（1＋8%）3＋（20＋1.5×3）/（1＋8%）4＋V×（1＋5%）4×（1－6%）/（1＋8%）4，V＝73.21767609＋0.839827377V，V＝457.12（万元）。参见教材P234。

下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（　）。

A、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押
B、对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物
C、房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准
D、如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估

答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象；选项C错误，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；选项D错误，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。参见教材P158～160。

价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。

A、 应急物品
B、 一般物品
C、 特殊商品
D、 稀缺物品

答案：D
解析：
价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。

强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。 （ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（　）。

A.自然资源
B.劳动
C.社会资源
D.资本品

答案：C
解析：
本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。

甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块图地单价为506元/㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。

A．乙地块比甲地块贵

B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元/㎡

C．甲地块与乙地块的楼面地价相等

D．甲地块比乙地块贵

E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/㎡

正确答案：DE

公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（ ）。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易

正确答案：ABD

21年房地产估价师历年真题9卷 第9卷

按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

成套房屋的建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 （ ）

正确答案：×
成套房屋的套内建筑面积由以上三部分组成，而成套房屋的建筑面积除以上三部分外，还应加上分摊的共有建筑面积。

有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

A、 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、 市场法中交易情况调整
C、 比较相同类型不同期限价格的高低
D、 不同类型房地产不同使用年限价格的高低
E 直接用于测算价格

答案：A,C,E
解析：
[知识点] 净收益每年不变的公式

某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。

A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率

答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。P180。

某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。经双方商定；将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年（1999年5月1日起至2004年4月30日止），月租金为11元/（m2．月），租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？

正确答案：
该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有：
(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致；
(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等；
(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图；
(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。

下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（　）。

A、认知价值定价法
B、领导定价法
C、目标定价法
D、挑战定价法

答案：C
解析：
本题考查的是制定租售方案。自标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。

农用地包括（　）。

A.养殖水面
B.草地
C.耕地
D.水利设施用地
E.未利用地

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。

上一篇：房地产估价师模拟试题6辑

下一篇：2021房地产估价师每日一练5卷

相关文章
热门文章
推荐文章